房產(chǎn)大佬王健林曾表示：任何國家的房地產(chǎn)行業(yè)都不可能興旺超過50年?；仡櫡康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，我們就會發(fā)現(xiàn)這句話的實際含義。

很多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)都出現(xiàn)過“泡沫”，比如1923-1926年美國佛羅里達州出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟大蕭條;1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫，對日本的經(jīng)濟產(chǎn)生很大的負面影響;1991-1997年東南亞房地產(chǎn)泡沫與亞洲金融風(fēng)暴，泰國、馬來西亞、HK等國家和地區(qū)均出現(xiàn)了地產(chǎn)“泡沫破裂”;2001-2008年美國房地產(chǎn)泡沫與次貸危機，這也是2008年全球金融危機產(chǎn)生的主要原因。

以上這些都是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上重要的幾次房地產(chǎn)危機，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂之后，基本上都引發(fā)了金融危機，這也正印證了人們常說的那句話：十次危機九次地產(chǎn)。

其實房地產(chǎn)行業(yè)就是周期性發(fā)展的行業(yè)，既不會一直興旺發(fā)展下去，同時也不會一直處于衰退的狀態(tài)，興旺和衰退往往是交替進行的。

我國的房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒有泡沫?

關(guān)于我國的房地產(chǎn)行業(yè)到底是否存在泡沫，筆者認為首先我們要了解一下什么是泡沫?按照經(jīng)濟學(xué)上的定義，所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。

從經(jīng)濟學(xué)上的定義來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫是客觀事實，主要表現(xiàn)在以下2個方面：

首先投機炒房的現(xiàn)象非常普遍，投機炒房會破壞原本市場的供求關(guān)系，同時營造一種樓市火熱的氛圍，這會讓房價逐漸背離原本的價值。

然后就是商品的供求失衡，目前我國已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的住房過?，F(xiàn)象，一方面是住房擁有率以及人均住房面積達到很高的水平，另一方面住房空置率嚴重偏高，并且樓市的庫存量也居于高位。

另外我國很多城市房價偏高、房價收入比偏高、房地產(chǎn)總市值過高等現(xiàn)象也都反映出了這一事實。

至今還有一些專家表示，目前我國的房地產(chǎn)市場沒有泡沫，認為現(xiàn)在的高房價并不是因為泡沫，而是房子的實際價值。比較有代表性的就是經(jīng)濟學(xué)家黃有光在兩年前發(fā)表的觀點：中國樓市并沒有大量泡沫，住房空置率不高。如果房價真的存在大量泡沫，那么房價的持續(xù)上漲就會導(dǎo)致泡沫破裂。

在筆者看來，房地產(chǎn)市場存在泡沫并不可怕，可怕的是沒有認清存在泡沫的事實，一些經(jīng)濟學(xué)家“掩耳盜鈴”的行為確實讓人費解。

日本的樓市“崩盤”之后，那些沒買房的人，后來過得怎么樣了

上世紀90年代，日本由于貨幣寬松政策以及日元升值的影響，導(dǎo)致國內(nèi)出現(xiàn)了樓市和股市過熱的現(xiàn)象，銀行大量的資金都通過杠桿進入了股市和樓市，不僅導(dǎo)致日本房價持續(xù)上漲，同時導(dǎo)致銀行虧空。面對這樣的樓市環(huán)境，日本政府選擇立即收緊調(diào)控政策，主要就是加息和出臺房產(chǎn)稅，短期內(nèi)的調(diào)控收緊最終導(dǎo)致了樓市泡沫的破裂。

在很多人的固有印象中，如果樓市泡沫破裂，最受傷的是那些有房的人和持有多套房的炒房客，他們是最大的受害者，因為他們付出巨大的成本買房，房子的大幅貶值使得他們一夜間變得一無所有，只剩下大量的負債。

確實買房的人是泡沫破裂的最大受害者，但是沒有買房的人同樣沒有幸免于難，原因很簡單，日本樓市“崩盤”之后，國內(nèi)的金融體系近乎崩潰，整個國家的經(jīng)濟都受到了很大的負面影響，經(jīng)濟也處于低迷的狀態(tài)。在經(jīng)濟環(huán)境不好的時候，人們就業(yè)難度很高，收入水平也受到很大影響，即使沒有買房，生活同樣過得不好。

并且因為當(dāng)時人們對樓市的信心不足，雖然房價已經(jīng)處于很低的水平，大多數(shù)人還是不敢買房，人們愿意租房生活也不再愿意承擔(dān)買房的風(fēng)險。

我國的樓市和當(dāng)初日本樓市的區(qū)別

客觀來說，目前我國的樓市和上世紀90年代的日本樓市有很多相似之處，都存在大量的泡沫，不少專家也為目前的房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂。

我們國家的樓市會重蹈日本樓市的覆轍嗎?筆者認為是不會的，因為我國的樓市和日本樓市還是存在不少區(qū)別的。

首先我國的樓市調(diào)控顯得更加智慧。當(dāng)初日本樓市火熱的時候，日本政府根本就沒有及時出臺調(diào)控政策，等到大勢已去的時候，日本央行才趕緊采取加息和房產(chǎn)稅的方式來收緊調(diào)控，日本政府突然收緊調(diào)控政策的做法只會加速樓市泡沫破裂。

相比之下我國的調(diào)控政策就顯得更加智慧，剛開始出臺一些相對溫和的調(diào)控政策來穩(wěn)定樓市，等樓市全面降溫之后，再逐步收緊調(diào)控政策，逐漸完善樓市調(diào)控體系。就拿房產(chǎn)稅來說，雖然很多年前就提出了要征收房產(chǎn)稅，但是在時機還沒有成熟之前，我們國家一直選擇穩(wěn)妥推進，并沒有盲目出臺房產(chǎn)稅。

另外我國還處于經(jīng)濟快速發(fā)展的階段，當(dāng)初日本的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到達瓶頸，經(jīng)濟發(fā)展滯緩之后，只能通過房地產(chǎn)行業(yè)來維持經(jīng)濟發(fā)展，并且當(dāng)時日本最引以為豪的制造業(yè)也沒瀕臨險境，當(dāng)時的日本，是沒辦法通過時間來消化房地產(chǎn)泡沫的。

我國的境況則有所不同，目前我國經(jīng)濟處于快速發(fā)展的階段，即使沒有房地產(chǎn)行業(yè)的支撐，經(jīng)濟依然可以維持增長。因此即使最近幾年樓市調(diào)控大幅收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的也明顯降溫，不過經(jīng)濟增長的總體趨勢并沒有改變。這就意味著我們國家可以通過時間來逐步消化房地產(chǎn)泡沫，房價也會逐漸回歸合理的水平。

總而言之，和日本相比，我們國家能夠更早認識到房地產(chǎn)泡沫的巨大危害，并及時收緊了調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向正軌。從目前的樓市現(xiàn)狀來看，穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期的效果還是非常明顯的，因此我們基本上不用擔(dān)心樓市泡沫破裂的問題，剛需購房者完全可以放心買房。

關(guān)鍵詞： 實際含義 主要原因 發(fā)展下去 負面影響