對房地產(chǎn)企業(yè)來說，2021年是嚴(yán)管控的一年，在樓市政策與金融措施雙調(diào)控的影響下，一些企業(yè)面臨調(diào)整，行業(yè)出現(xiàn)洗牌。隨著上市房企2021年三季報的發(fā)布，外界可以觀察到企業(yè)實際的經(jīng)營狀況。

梳理A股規(guī)模房企三季報發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，在多數(shù)企業(yè)的營業(yè)收入都呈現(xiàn)正增長態(tài)勢的情況下，利潤指標(biāo)的表現(xiàn)不盡如人意，歸母凈利潤下滑的企業(yè)數(shù)量明顯增多，而且不乏一些龍頭房企。此外，因流動性問題備受關(guān)注的企業(yè)，如華夏幸福(600340,診股)、藍(lán)光發(fā)展(600466,診股)等，經(jīng)營狀況進(jìn)一步惡化。

一半房企利潤下滑

自今年下半年以來，作為房企業(yè)績的先導(dǎo)指標(biāo)——銷售額，其表現(xiàn)已經(jīng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)。 克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，行業(yè)前100房企共實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元人民幣，雖環(huán)比9月上升1.4%，但同比大幅下降32.2%。

從三季報看，多數(shù)房企在保持營收正增長的情況下，利潤指標(biāo)卻呈現(xiàn)出下降趨勢，即“增收不增利”。“V觀財報”梳理A股中2021年前三季度營收總規(guī)模排在前50的房企發(fā)現(xiàn)，1-9月，營收出現(xiàn)同比負(fù)增長的企業(yè)有12家，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比負(fù)增長的企業(yè)有25家，占比達(dá)50%。

在過往的情況中，業(yè)績出現(xiàn)較大波動的情況，更多的存在于行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)，但從三季報可以看出，龍頭房企也正面臨調(diào)整。今年1-9月，綠地控股(600606,診股)實現(xiàn)營收約4267.67億元，同比增長32.99%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約111.65億元，同比下降7.28%;萬科A(000002,診股)實現(xiàn)營收約2714.86億元，同比增長12.42%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約166.89億元，同比下降15.98%。

行業(yè)龍頭都在遭受利潤下滑之痛，中型乃至小型房企自然難言樂觀。例如，2021年1-9月，首開股份(600376,診股)實現(xiàn)營收約439.30億元，同比增長79.99%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約6.99億元，同比下降49.16%;中南建設(shè)(000961,診股)實現(xiàn)營業(yè)收入約610.84億元，同比增長33.21%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約27.65億元，同比下降24.96%。

近日，由于業(yè)績表現(xiàn)欠佳，陽光城(000671,診股)甚至遭到公司董事的質(zhì)疑。公告顯示，今年第三季度，陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入約114.01億元，同比下滑18.24%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約9.19億元，同比下降11.57%;前三季度，公司實現(xiàn)營收約413.33億元，同比增長8.59%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約29.13億元，同比增長6.23%。

提出質(zhì)疑的是陽光城股東泰康保險委派的兩名董事，他們均在三季報董事會上投下反對票，并稱對于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營惡化，需要得到管理層合理解釋。

11月1日，針對股價的異常波動，陽光城公告稱，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動正常，近期經(jīng)營情況未發(fā)生重大變化，其中，2022年1月份前到期的美元債等公開市場債務(wù)均已與相關(guān)投資人溝通相應(yīng)展期計劃。

九家營收利潤雙降

上述50強房企中，今年前三季度的營收、歸母凈利出現(xiàn)雙降的房企共有九家，分別為華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、廣宇發(fā)展(000537,診股)、信達(dá)地產(chǎn)(600657,診股)、中交地產(chǎn)(000736,診股)、中天金融(000540,診股)、大名城(600094,診股)、上實發(fā)展(600748,診股)、*ST基礎(chǔ)(600515,診股)。這九家房企，既有深陷債務(wù)危機的，亦有主動調(diào)整的。

華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展的流動性問題此前就廣受關(guān)注，雙方雖都在積極引戰(zhàn)與自救，但至今仍看到明顯效果。今年1-9月，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入約284.22億元，同比下降49.90%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約-134.56億元，同比下降284.84%。

華夏幸福11月1日公告稱，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額79.16億元，截至本次公告披露日，公司累計未能如期償還債務(wù)本息合計939.79億元。

藍(lán)光發(fā)展的情況與華夏幸福十分類似，今年1-9月，其營收、歸母凈利潤的增幅分別為-52.65%、-351.06%。目前，藍(lán)光發(fā)展的逾期未償還債務(wù)規(guī)模仍在擴大，截至2021年9月24日，累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計215.07億元。

自廣宇發(fā)展與控股股東魯能集團進(jìn)行資產(chǎn)重組后，雙方的同業(yè)競爭問題遲遲未得到徹底解決。與此同時，廣宇發(fā)展的業(yè)績也有所惡化，今年1-9月，實現(xiàn)營業(yè)收入約129.10億元，同比下降6.03%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約-9.33億元，同比下降148.86%。對于利潤的大幅下滑，廣宇發(fā)展解釋稱，系受交付項目與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、新獲取項目尚處于前期開發(fā)階段、借款增加、因資產(chǎn)置換而計提減值準(zhǔn)備等因素影響。

在導(dǎo)致廣宇發(fā)展歸母凈利指標(biāo)大幅負(fù)增長的因素中，因資產(chǎn)置換而計提減值準(zhǔn)備的影響較大。根據(jù)公告，廣宇發(fā)展擬與魯能集團、關(guān)聯(lián)方都城偉業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換，經(jīng)初步籌劃，擬置入公司的資產(chǎn)為后兩者合計持有的魯能新能源(集團)有限公司100%股權(quán)，擬置出的資產(chǎn)為廣宇發(fā)展所持全部23家子公司股權(quán)、應(yīng)收賬款及負(fù)債，差額部分由后兩者以現(xiàn)金方式向公司補足。

正因為此次重大資產(chǎn)置換，根據(jù)初步評估測試結(jié)果，部分所屬單位存貨等資產(chǎn)存在減值跡象，廣宇發(fā)展計提減值準(zhǔn)備約23.80億元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤19.97億元。

降債進(jìn)行時

自“三道紅線”監(jiān)管措施實施以來，降低負(fù)債成為行業(yè)共識，尤其是放在行業(yè)下行的當(dāng)下，降低負(fù)債、增厚現(xiàn)金流顯得尤為重要。

金科股份(000656,診股)在保持“綠檔”房企的基礎(chǔ)上，在今年繼續(xù)下調(diào)有息負(fù)債規(guī)模，公告顯示，其前三季度累計減少有息負(fù)債100.78億元，有息負(fù)債總額降至875.86億元。

在有息負(fù)債結(jié)構(gòu)上，金科股份一年內(nèi)到期有息負(fù)債204.7億元，占比降為23.37%;一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為515.25億元，占比58.83%;三年以上到期有息負(fù)債為155.91億元，占比升至17.8%。較2020年末，一年內(nèi)短期有息負(fù)債降低近10%，三年以上長期有息負(fù)債債務(wù)增加近7%。

截至今年三季度末，榮盛發(fā)展(002146,診股)現(xiàn)金短債比為1.05;凈負(fù)債率為58.89%，較期初下降21.29%;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67%。這三項指標(biāo)全部符合監(jiān)管要求，榮盛發(fā)展成為“綠檔”企業(yè)。不過，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率只是勉強低于70%的要求，未來仍需繼續(xù)優(yōu)化財務(wù)杠桿。

作為龍頭房企中負(fù)債較多的綠地控股，其債務(wù)問題一直較受關(guān)注，在今年初，綠地制定了“三步走”的降負(fù)債路線圖和時間表。根據(jù)綠地控股近日向外界釋放的信息，截至今年10月底，公司凈負(fù)債率指標(biāo)已降至100%以下，實現(xiàn)了第二條紅線轉(zhuǎn)綠。如今，只剩下扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)。

不過，梳理房企三季報還可以發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)行業(yè)形勢在今年下半年驟然轉(zhuǎn)冷的影響，企業(yè)面臨銷售額下滑、融資收緊的雙重擠壓，現(xiàn)金流狀況再受考驗。

例如，2021年1-9月，萬科A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約12.20億元，同比下降96.35%;持有的貨幣資金約1471.07億元，而去年同期為1952.31億元。今年前9個月，金地集團(600383,診股)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約7.59億元，同比下降168.23%。

另外，房企的融資規(guī)模正在萎縮，多家房企的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額都呈現(xiàn)負(fù)增長。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較去年同期下降24%。

東方證券(600958,診股)判斷，近期，房地產(chǎn)行業(yè)緊張的信用環(huán)境有所緩和，但緩和的力度應(yīng)僅限于維持房企正常的現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。預(yù)計短時間喘息后，行業(yè)遭遇銷量繼續(xù)下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流或繼續(xù)惡化，可能帶來今年12月至2022年一季度資金面繼續(xù)緊張。

關(guān)鍵詞： 經(jīng)營狀況 藍(lán)光發(fā)展 備受關(guān)注 明顯增多