“金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，一直以來都是全年重頭戲之一，然而“金九”的市場行情并未如期到來，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇。28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。
不僅如此，從數(shù)據(jù)來看，受房地產(chǎn)市場下行加劇影響，10月樓市延續(xù)9月低迷行情，房企推盤積極性回落，供應(yīng)顯著縮量下，成交同環(huán)比齊跌，“銀十”已然爽約。
土地方面，由于重點(diǎn)一二線城市二輪集中土拍高峰期已過，房企投資拿地?zé)崆橐话?，整體成交量價(jià)齊跌，溢價(jià)率創(chuàng)歷史新低。
總體來看，接下來兩個(gè)月整體市場難言樂觀，房企銷售將繼續(xù)承壓。
01
房企推盤積極性回落
10月供應(yīng)環(huán)比“腰斬”
2021年在熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的雙重影響下，成交規(guī)模一降再降，“金九”未至、“銀十”爽約。10月，29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1521萬平方米，環(huán)比“腰斬”，同比下降3成，顯著不及去年同期。
具體來看，一線城市供應(yīng)因上月階段性放量，本月迎來回落。2021年9月4個(gè)一線城市供應(yīng)面積為362萬平方米，北京和深圳多項(xiàng)目集中入市，環(huán)比分別上漲73%和135%。進(jìn)入10月，廣、深皆大幅回調(diào)，環(huán)比降幅皆超60%，北京如是，環(huán)比“腰斬”，2021年10月4個(gè)一線城市供應(yīng)面積為244萬平方米，環(huán)比下降54%，同比下降4%。
4個(gè)一線城市中，唯有上海推出30個(gè)項(xiàng)目集中入市，主要集中在浦東、奉賢、寶山等區(qū)域，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大增354%，同比略低于去年同期。
從重點(diǎn)監(jiān)測的二三線城市來看，熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模持續(xù)縮量，2021年10月25個(gè)監(jiān)測城市共供應(yīng)1277萬平方米，環(huán)比下降49%，同比下降34%。僅成都、天津、青島、武漢四城單月供應(yīng)量突破100萬平方米。
這主要是由于一方面東南沿海城市蘇州、南京、常州、佛山、合肥等回調(diào)顯著，同環(huán)比跌幅均在5成以上;另一方面，弱二線諸如鄭州、昆明、南寧、長春等城市也不容樂觀，同環(huán)比保持降勢;僅?？?、大連、廈門等少數(shù)城市迎來階段性放量，環(huán)比大增，供應(yīng)量高于去年同期。
02
一線城市成交小幅回升
二三線城市跌多漲少
在10月供應(yīng)環(huán)比“腰斬”的影響下，成交情況也相應(yīng)收窄，29個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)1946萬平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅有收窄趨勢，下降22%，較2019年同期降幅為12%。
具體來看，一線城市依然相對堅(jiān)挺，10月預(yù)計(jì)整體成交新房283萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降18%，較2019年同期增長24%。
在這其中，上海和深圳成交情況較好，環(huán)比上行，較2019年同期增長均在四成以上，分別為41%和43%，在“從嚴(yán)”的政策調(diào)控下找到了新的平衡，購房需求平穩(wěn)釋放。北京環(huán)比微跌2%，同比上漲16%，整體市場，成交量延續(xù)高位波動(dòng)。
4個(gè)一線城市中僅廣州一城伴隨供應(yīng)縮量，成交回調(diào)，同環(huán)比齊跌，降幅分別達(dá)到了40%和7%，較2019年同期微降1%，成交增長動(dòng)能略有不足。
從重點(diǎn)監(jiān)測的二三線城市來看，各城市跌多漲少，分化持續(xù)加劇。2021年10月，25個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)整體成交1663萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降21%。其中，天津、佛山、南寧、東莞等低位回升，較上月增幅顯著，但仍低于去年同期;青島、長沙、濟(jì)南、長春等二線城市同環(huán)比齊跌，下行加劇;南京、寧波、蘇州、無錫、常州需求階段性疲軟，整體成交穩(wěn)步回調(diào);25城中僅徐州、福州保持增勢。
03
京滬二輪土拍也未能逃離降溫
10月溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新低
從土拍市場來看，截止10月底，除寧波和鄭州兩城以外，其余20個(gè)重點(diǎn)城市均已完成前兩輪集中供地。受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。
在此影響下，10月整體土地市場降溫明顯，截至10月27日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達(dá)10533萬平方米，環(huán)比9月全月下降17%，同比降幅更是高達(dá)58%;成交幅數(shù)共計(jì)1878幅，環(huán)同比分別下降了11%和56%;成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額降至3625億元，環(huán)比上月大降36%，同比也下降了39%。
溢價(jià)率方面，延續(xù)上月的下滑趨勢，環(huán)比減少1個(gè)百分點(diǎn)，降至3.2%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈下降趨勢，并且各能級城市溢價(jià)率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新低，僅有1.7%，熱度在三個(gè)能級城市中也處于最低位。
土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，土地流拍率依然盤踞高位，約為26%。
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市成交總量達(dá)628萬平方米，環(huán)比下降7%，成交主力為北京和上海。2021年10月，北京和上海均開啟了二輪集中土拍，但熱度均較首輪出現(xiàn)明顯降溫，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。
從成交情況來看，兩城熱度均有明顯下降，北京最終成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬平方米，攬金513億元，整體平均溢價(jià)率為4%。其中，海淀區(qū)熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價(jià)、政府持有份額均上限后進(jìn)入競方案階段;昌平1宗小型宅地觸頂，搖號成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價(jià)仍有一定盈利空間;大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價(jià)格上限，進(jìn)入競現(xiàn)房銷售階段。除此以外，本次北京出讓的其他地塊均沒有觸及最高限價(jià)，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價(jià)成交，可見不同區(qū)域的土地?zé)岫纫膊豢上嗵岵⒄摗?/p>
上海最終成交地塊共20宗，總成交金額480.6億元，超半數(shù)地塊以底價(jià)成交，從整體溢價(jià)率水平來看，由于上海兩次土拍競價(jià)環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià)，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，地價(jià)得到有效控制，平均溢價(jià)率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個(gè)百分點(diǎn)。
截至10月27日，二線城市成交量僅為2126萬平方米，較上月腰斬，同比亦有超六成的降幅;成交金額也隨之降至1118億元，同環(huán)比降幅均在四成以上;由于成交主力為武漢、長沙和西安等地價(jià)水平相對低的城市，平均價(jià)格也因此降至5257元/平方米，環(huán)比下降15%。
在重點(diǎn)一二線城市二輪集中土拍高峰期過后，三四線城市的土地供應(yīng)有所提升，本月成交體量也較上月環(huán)比上漲，但同比去年來看仍有較大的降幅;價(jià)格方面，由于成交主力為鹽城、泰州、柳州等地價(jià)較低的城市，本月三四線城市平均地價(jià)較上月下降了26%，降至1718元/平方米。
總體來看，“金九”未至、“銀十”爽約更深層次的原因是，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管仍趨嚴(yán)，加之當(dāng)前市場下行，大多數(shù)房企觀望情緒濃厚。
一方面是拿地積極性下滑，尤其是民企直接“躺平”，造成部分城市二輪土拍大幅降溫，多宗地遭遇撤牌或流拍。另一方面，在“以價(jià)換量”促銷售、抓回款的空間越來越小的當(dāng)下，房企推盤積極性也出現(xiàn)了回落。
我們認(rèn)為，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場還是不容樂觀，成交或?qū)⒕彶?span id="51hlpz3hfnv" class="keyword">下行，“以價(jià)換量”仍是加快成交去化的必選項(xiàng)，年末房企仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。
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