1月15日，國家統(tǒng)計局公布10月70城房價數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比呈略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。房價下跌城市繼續(xù)增加，52城新房價格下跌，64城二手房價格下跌，“銀十”樓市表現(xiàn)慘淡。

具體到不同能級城市，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶分析，10月一線城市新房銷售價格環(huán)比持平，二、三線城市新房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%。各線城市二手房價格環(huán)比均出現(xiàn)下降情況，其中一線城市二手房價格環(huán)比降幅最大，為0.4個百分點。

房地產(chǎn)信貸收緊被認為是房地產(chǎn)市場降溫、房價下降的主要原因。“不要倒逼開發(fā)商大面積降價，導致市場與需求預期急劇冷縮，市場下跌的幅度就會有所減緩。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，為應對近期房地產(chǎn)市場急速下滑現(xiàn)象，個人按揭貸款投放、開發(fā)商合理的融資需求、開發(fā)需求和收并購需求均稍有放松。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，盡管當前信貸政策有所放松，但房企出于年底沖業(yè)績考慮，11、12月依然會以降價促銷積極回籠資金為營銷策略和經(jīng)營策略，新房市場在年底最后兩個月仍然面臨較大的降價壓力。

李宇嘉認為，未來房價仍會下跌，但跌幅將有所減緩，11、12月房價會經(jīng)歷一個觸底過程。“明年一季度即便房價繼續(xù)下跌，但成交量一定會有所穩(wěn)定。”李宇嘉說。

新房價格指數(shù)降幅再擴大

環(huán)比方面，各線城市新房價格整體略有下降。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月70城新房價格環(huán)比上漲城市從9月的27城驟降至13城，加上9月新房價格環(huán)比上漲城市減少19城，已連續(xù)2個月出現(xiàn)房價上漲城市數(shù)大幅減少現(xiàn)象。

其中三亞、北京和銀川漲幅位居前三，分別為0.8%、0.6%和0.6%;新房價格環(huán)比下跌城市達52城，其中跌幅最大的為韶關、石家莊和大理，分別下跌1.1%、1.1%和0.9%。

整體來看，10月70城新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，較9月環(huán)比降幅擴大0.2個百分點。李宇嘉對比發(fā)現(xiàn)，這是2015年一季度以來新房價格指數(shù)的最大跌幅。

李宇嘉認為，9-10月，由于信用風險事件傳染，銀行信貸收緊，各地加強預售資金監(jiān)管，開發(fā)商資金鏈極其緊張，紛紛開啟大力度的打折促銷活動，導致新房價格跌幅擴大。

從不同能級城市看，繩國慶分析，10月一線城市新房價格環(huán)比持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%;二線城市環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;三線城市環(huán)比下降0.3%。

同比漲幅繼續(xù)回落。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比上月分別回落0.3個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.7%，漲幅比上月分別回落0.4個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.8%，漲幅比上月分別回落0.5個百分點。

李宇嘉指出，一線城市新房停漲為去年新冠肺炎疫情發(fā)生以來的首次，說明此次信用風險事件導致的開發(fā)商信心下滑，對一線城市造成巨大沖擊，一線樓市新房項目定價合理。而二三線則成為新房價格打折促銷的重災區(qū)。

在信貸收緊和預售資金監(jiān)管的大背景下，不同城市的新房市場存在不同特點。以北京為例，10月北京新房價格環(huán)比上漲0.6%。

合碩機構首席分析師郭毅接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，這一方面是由于北京入市新房產(chǎn)品的結構性調(diào)整，即伴隨著今年北京新房市場的主要產(chǎn)品類型從限競房調(diào)整為商品房，新房價格也出現(xiàn)小幅上漲;另一方面，目前北京在售項目多為首批次集中供地項目，開發(fā)商拿地價格相對較高，新房限定指導價與地價價差較窄，開發(fā)商為保利潤甚至保成本，缺乏較大降價空間，只能按指導價銷售，也帶來新房價格的環(huán)比上漲。

超90%二手房價格下跌

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月70二手房價格環(huán)比上漲城市從9月的17城急劇下降到4城。今年3月二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量觸頂，達58個，其后二手房價格上漲城市“七連降”。10月二手房價格下跌城市達64個，占比超91%。

4個二手房價格環(huán)比上漲城市為贛州、三亞、?？诤痛筮B，漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%和0.1%。二手房價格環(huán)比降幅靠前的城市為南充、大理、瀘州、韶關和牡丹江，除南充環(huán)比下跌0.9%外，其余城市環(huán)比跌幅均為0.8%。

整體來看，10月70城二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，李宇嘉認為，二手房價格整體下降背后有二手房成交參考價執(zhí)行和信貸收緊兩大原因。一方面，15個城市推出二手房參考價，指導二手房貸款發(fā)放，導致杠桿緊縮;另一方面，銀行信貸對二手房收縮更加明顯，甚至有停貸現(xiàn)象發(fā)生。

在雙重因素作用下，各線城市二手房價格均出現(xiàn)下降。繩國慶分析，10月一線城市二手房環(huán)比下降0.4%，降幅與9月持平，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%;二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比9月擴大0.2個百分點;三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比9月擴大0.1個百分點。

雖然10月新房、二手房價格指數(shù)均出現(xiàn)下跌，但李宇嘉指出，新房和二手房下跌并不平衡。為保交流、保民生、保穩(wěn)定，目前信貸支持主要在新房層面。因此，在貸款集中度依舊有效的情況下，有限的信貸會向新房走，二手房價格將會繼續(xù)下跌。另一方面，李宇嘉表示，由于市場情緒緩和，二手房下跌幅度也會減緩。

郭毅認為，由于二手房市場的復雜性，二手房價格很難管控，需市場根據(jù)實際供需自主調(diào)節(jié)。隨著信貸適度糾偏，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)批貸周期縮短和貸款利率下降情況。

“從當下來看，信貸政策影響仍在持續(xù)發(fā)揮效力，最近一兩個月二手房市場整體下行的城市仍保持相對較多狀態(tài)。政策消化期過去后，信貸政策形成的利好支撐傳導到二手房市場，二手房價格可能在今年年底至明年年初止跌回升。”郭毅說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析表示，目前70城新房價格指數(shù)環(huán)比連跌兩個月，類似信號需要關注，近期要注意御寒的操作。

“當然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進，對于市場的下行不需要過多的恐慌。”嚴躍進進一步指出，“后續(xù)政策效應逐漸顯現(xiàn)，市場下行的速度也會放緩。尤其是11月份預計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數(shù)下跌的空間減少。”

關鍵詞： 超90%城市二手房價格下降 房價下跌 下滑現(xiàn)象 觸底過程