2021年下半年房企頻發(fā)海外債違約，引發(fā)廣泛關注。近幾年海外債快速增長，現(xiàn)在成為房企達摩克利斯之劍。房企海外債違約，主要原因在于企業(yè)面臨銷售和融資的雙重困難，出現(xiàn)流動性問題。2022年海外債到期高峰即將到來，房企將迎大考。

近幾年海外債迅速增長

房企積極應對償債風險

近幾年房企海外債融資規(guī)模迅速增長，在非銀融資總額中占比穩(wěn)定。從規(guī)模上看，房企海外債發(fā)行在2017-2020年快速增長。2017年房企海外債融資總額為2193億元，2018年為3435億元增速高達60%。2019年房企海外債融資4313億元，保持了25%以上的增長速度，并于2020年達到峰值4540億元。從結(jié)構(gòu)上看，海外債在非銀融資總額中占比穩(wěn)定。2017年至2020年，海外債在非銀融資總額中平均占比19.8%，并且每年都維持在20%左右。

前幾年海外債融資規(guī)模的迅速攀升，也為當前房企海外債風險埋下了隱患。2021年7月以來，部分房企出現(xiàn)海外債務危機，導致美元債下跌，影響到房企的評級級別與評級展望。為解決海外債償還問題，企業(yè)積極著手應對。一方面，債務風險暴露房企采取股東貸款、與債券持有人協(xié)商等方法解決債務危機。另方面，房企為防范債務違約風險，進行交換要約、回購票據(jù)。

銷售難加融資難

致使房企出現(xiàn)流動性問題

房地產(chǎn)政策總體上堅持“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”調(diào)控目標不變。2020年的“三道紅線”、“兩道紅線”政策給房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境套上“緊身衣”。2021年以來，管理層對房企融資在ABS、商票等方面繼續(xù)“打補丁”。在嚴厲信貸和金融監(jiān)管環(huán)境下，房企面臨銷售難和融資難。

房企銷售面臨困難，無法通過銷售回款獲得足夠的資金，償債難度增加。2021年下半年以來，購房者觀望情緒濃厚，市場發(fā)生劇烈變化。7月，全國商品房銷售面積同比下降8.5%，增速年內(nèi)首次由正轉(zhuǎn)負。8月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅均達兩位數(shù)，降幅進一步擴大。9月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅持續(xù)超過10%。到10月，同比降幅更是進一步擴大雙雙超過20%。從銷售目標完成率的角度看，截至2021年10月，32家典型房企目標完成率均值為75.6%，為近年來同期最低。

房企融資規(guī)模同比大幅下降，單月融資能力持續(xù)減弱，導致償債能力下降。2021年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下跌21.2%。單月來看，10月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環(huán)比下降60.0%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)8個月下降。

從各種非銀融資渠道來看，截至2021年10月，房企融資總額及各渠道融資額同比幾乎都在減少。其中，信用債規(guī)模減少13.3%，海外債減少34.8%，信托融資減少34.5%，只有ABS增加20.1%。

另外，評級機構(gòu)下調(diào)房企評級級別與評級展望，增加了房企融資的難度。據(jù)統(tǒng)計，自9月以來，有十余家企業(yè)海外評級或展望受到評級機構(gòu)下調(diào)，進一步影響海外融資，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

明年上半年是海外債到期高峰

房企需開源節(jié)流

2022年是房企海外債到期的主要年份，年度到期債務規(guī)模3560.2億元。按季度來看，第一、二季度合計到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。也就是說，明年上半年是海外債到期高峰，房企將面臨更大考驗。

為應對償債高峰，房企需開源節(jié)流。一方面，加大營銷、緊抓回款。必要時也要有“壯士斷腕”的決心，通過出售項目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流。另一方面，在投資上，房企要量入為出、審慎拿地。在管理上，向制造業(yè)學習，精細化管理，精細化運營，“節(jié)衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”開支大手大腳的“壞毛病”。

央行、銀保監(jiān)會于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。10月15日三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)布會上，央行表示部分金融機構(gòu)對于“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解。隨著近期相關部門頻繁發(fā)聲，現(xiàn)在房企融資政策已有松動跡象，房企融資環(huán)境預計將會有所好轉(zhuǎn)，資金壓力將得到一定程度緩解。

關鍵詞： 房地產(chǎn) 融資政策 資金壓力 海外債違約