截至2021年11月18日，廣州、上海等11個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布第三批次地塊掛牌公告。整體來看，第三批集中供地土拍規(guī)則嚴(yán)中有松，多數(shù)城市延續(xù)第二批供地土拍規(guī)則，但部分城市、部分地塊競拍規(guī)則有所優(yōu)化，整體符合之前我們預(yù)判的優(yōu)化方向，預(yù)計(jì)近期其他城市也將陸續(xù)掛牌并跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)整。

9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。近期金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為正逐步得到矯正，銀行按揭貸款邊際改善，房企融資環(huán)境修復(fù)預(yù)期加強(qiáng)，但銷售端及資金端的恢復(fù)仍需時(shí)間。

本文通過重點(diǎn)研究目前發(fā)布掛牌公告的11個(gè)城市三批次地塊出讓條件，總結(jié)歸納重點(diǎn)城市第三批供地特點(diǎn)，并梳理部分第三批回爐地塊的出讓要求變化情況，結(jié)合近期市場變化對(duì)重點(diǎn)城市第三批集中供地情況進(jìn)行預(yù)判。

長三角和珠三角重點(diǎn)城市第三批率先掛牌

部分城市完成全年供地計(jì)劃

受第二批供地整體延遲出讓影響，重點(diǎn)城市第三批集中供地節(jié)奏加快。截至2021年11月18日，深圳、廣州等11城完成第三批次地塊集中掛牌，出讓時(shí)間集中在11月底和12月初，預(yù)計(jì)其他重點(diǎn)城市短期內(nèi)也將陸續(xù)掛牌，保證年內(nèi)完成三批次地塊出讓。

從區(qū)域分布來看，率先掛牌城市多數(shù)集中在長三角和珠三角區(qū)域。從供地結(jié)構(gòu)來看，廣州、成都等城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，核心區(qū)地塊建面比重較第二批有所回升。從供應(yīng)規(guī)模來看，已掛牌第三批宅地的11城中，除廣州、成都外其他城市宅地供應(yīng)量普遍接近前兩批供應(yīng)量的均值。從計(jì)劃完成率來看，廣州、無錫、蘇州和南京四城宅地計(jì)劃供應(yīng)完成率超過100%，沈陽前兩批供應(yīng)量已超過全年計(jì)劃，福州、濟(jì)南、成都計(jì)劃完成率達(dá)到9成，深圳、合肥計(jì)劃完成率較低。從實(shí)際成交完成率來看，無錫完成三批出讓，實(shí)際成交完成率達(dá)到105%，而廣州、南京和成都等城市第二批集中供地流拍和撤牌情況嚴(yán)重，當(dāng)前成交完成率均在6成左右，預(yù)計(jì)全年實(shí)際成交完成率不足9成。

其中，無錫第三批集中供地推出20宗涉宅用地，其中17宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊溢價(jià)水平較低，市場延續(xù)低溫態(tài)勢，但無流拍和撤牌地塊出現(xiàn)。

重點(diǎn)城市第三批供地土拍規(guī)則微調(diào)

出讓條件較二批供地呈現(xiàn)四大優(yōu)化方向

整體來看，已完成第三批次地塊掛牌11個(gè)城市的土拍規(guī)則有所微調(diào)，但依舊遵循自然資源部對(duì)重點(diǎn)城市第二批供地的要求，最高溢價(jià)、出讓方式等均有所延續(xù)。其中，無錫和廈門上半年完成第二批供地未調(diào)整土拍規(guī)則，第三批供地跟進(jìn)調(diào)整，明確競買人開發(fā)資質(zhì)要求，加強(qiáng)購地自有資金審核，下調(diào)最高溢價(jià);南京禁馬甲要求趨嚴(yán)，增加“與該競買人之間存在直接或間接持股關(guān)系的企業(yè)均不得同時(shí)與該競買人報(bào)名競買(含聯(lián)合競買)”要求。

此外，廣州、南京、蘇州等城市對(duì)第三批次地塊的出讓條件有所優(yōu)化，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：

優(yōu)化一：部分城市下調(diào)保證金比例，取消聯(lián)合拿地和保證金捆綁限制，房企參拍資金門檻降低

蘇州、南京等城市下調(diào)部分地塊保證金比例，其中蘇州除吳江外其他區(qū)域地塊保證金比例由50%下調(diào)整至30%;南京和無錫第三批主城區(qū)部分地塊保證金比例由30%下調(diào)至20%;福州第三批地塊保證金比例全部設(shè)定為20%(二批部分地塊保證金比例為50%或100%)。此外，南京第三批供地取消二批部分地塊的“不得聯(lián)合競買”限制，福州允許未競得房企參與符合保證金條件的其他宗地的競買，進(jìn)一步降低房企參拍資金門檻和資金占用成本，預(yù)計(jì)第三批供地流拍和撤牌情況將有所好轉(zhuǎn)，中小型房企拿地機(jī)會(huì)或?qū)⒂兴黾印?/p>

另外，第二批流拍和撤牌較為嚴(yán)重的重慶、武漢、長沙等城市部分地塊保證金比例要求也相對(duì)較高，第三批供地或?qū)⒏M(jìn)下調(diào)保證金比例。

優(yōu)化二：部分城市對(duì)房企開發(fā)資質(zhì)要求有所放松，房企參拍資質(zhì)門檻降低

南京第三批次地塊對(duì)房企開發(fā)資質(zhì)要求有所下調(diào)，其中第二批部分地塊要求二級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)，而三批全部地塊均下調(diào)為三級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)。由此，重慶第二批供地全部地塊要求二級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)，杭州要求房企一年以上開發(fā)資質(zhì)，第三批供地均存優(yōu)化預(yù)期。

優(yōu)化三：部分城市“限房價(jià)、定品質(zhì)”等試點(diǎn)規(guī)則有所優(yōu)化，項(xiàng)目利潤空間改善

廣州、深圳等城市調(diào)整此前二批部分試點(diǎn)規(guī)則，其中廣州南沙和黃浦區(qū)取消“限房價(jià)”試點(diǎn)，南沙區(qū)進(jìn)一步取消“未來銷售50%房源傾斜無房家庭”要求;南京對(duì)“定品質(zhì)”要求做出調(diào)整，江北新區(qū)全部地塊取消“綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)”要求，建鄴區(qū)河西板塊地塊增加外立墻高品質(zhì)材料要求。“限房價(jià)、定品質(zhì)”等試點(diǎn)規(guī)則優(yōu)化下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤空間有所改善，房企拿地預(yù)期或?qū)⒃黾印?/p>

優(yōu)化四：部分城市放松土地出讓金支付限制，或一定程度緩解房企流動(dòng)資金壓力

無錫三批次地塊50%首付款的支付時(shí)間較二批次延后20天，而廣州、蘇州等城市對(duì)土地尾款支付限制有所放寬，其中廣州部分三批次地塊取消一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，允許最長六個(gè)月內(nèi)付清;蘇州多數(shù)三批次地塊未披露地塊市場指導(dǎo)價(jià)，即取消房企因競價(jià)較高觸發(fā)提前一個(gè)月付款的限制，直接或間接降低了房企的流動(dòng)資金壓力。

重點(diǎn)城市二批回爐地塊重新掛牌

出讓條件在降門檻和保利潤兩方面有所優(yōu)化

截至2021年11月18日，已掛牌的11個(gè)城市第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。整體來看，濟(jì)南8宗、南京一宗回爐地塊較二批出讓條件未變化，深圳一宗回爐地塊變化相對(duì)較小;廣州、合肥部分地塊下調(diào)初始樓面價(jià)或取消原二批配建要求，成都部分地塊上調(diào)清水房最高限價(jià)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤空間將有所改善;南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價(jià)格變化不大，但保證金比例、開發(fā)資質(zhì)、聯(lián)合競買限制等出讓條件有所優(yōu)化，房企參拍門檻下降。

總結(jié)：

綜上所述，上海、深圳等11個(gè)城市率先完成第三批次地塊掛牌，掛牌城市主要集中在長三角和珠三角區(qū)域，供應(yīng)量普遍接近前兩批供地的均值。目前掛牌城市第三批次地塊出讓條件保持嚴(yán)中有松，遵循自然資源部的土拍規(guī)則要求，對(duì)房企購地自有資金來源審查和禁馬甲等要求不變，對(duì)房企開發(fā)資質(zhì)、地塊保證金比例、配建和品質(zhì)要求、土地款繳納時(shí)間等方面有所放松，降低房企參拍資質(zhì)和資金門檻，提高部分回爐地塊的利潤空間。

9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”要求，銀行信貸端邊際改善，廣州和佛山等城市下調(diào)房貸利率。10月央行發(fā)布公告，個(gè)人住房貸款環(huán)比9月多增1013億元，銀行按揭額度緊張態(tài)勢有所改善，但信貸端邊際改善傳導(dǎo)至市場端仍需過程，按揭放款和開發(fā)貸等資金到位尚需時(shí)間，且不同區(qū)域、不同客戶會(huì)有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間相對(duì)有限。

此外，地方一方面在人才購房補(bǔ)貼、預(yù)售條件、公積金貸款等方面出臺(tái)扶持政策，促進(jìn)合理的住房需求正常釋放，平穩(wěn)市場預(yù)期;另一方面響應(yīng)“維護(hù)購房者合法權(quán)益”要求加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量。

因此，四季度市場調(diào)整和短期流動(dòng)資金壓力仍在，房企重點(diǎn)工作仍是加快銷售回款，保障現(xiàn)金流安全。重點(diǎn)城市第三批供地對(duì)房企購地自有資金來源的審查要求未變，疊加無錫第三批供地市場熱度較低，預(yù)計(jì)第三批供地市場或?qū)⒀永m(xù)整體低溫態(tài)勢，城市間和城市內(nèi)市場熱度保持分化，部分城市出讓條件優(yōu)化下流拍撤牌情況或?qū)⒂兴纳啤?/p>

關(guān)鍵詞： 第三批集中供地 土拍規(guī)則 融資環(huán)境 全年供地計(jì)劃