11月23日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會，介紹《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》的相關(guān)情況。11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議召開，會議聽取《北京市住房租賃條例(草案)》。兩大一線城市先后圍繞住房租賃出臺相關(guān)政策，預(yù)示著我國住房租賃市場發(fā)展已駛?cè)肟燔嚨馈?/p>
近年來，我國住房體系和制度建設(shè)步伐明顯加快。兩集中土拍規(guī)則、保障性租賃住房建設(shè)、房地產(chǎn)稅改革試點等一系列政策的密集推進，彰顯了中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，明確了我國在新時代加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的主要方向。
2021年7月2日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》
保障性租賃住房作為住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是保障“住有所居”的重要力量。2020年12月，中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”確定為2021年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)之一，特別提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。，首次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計，提出了建設(shè)以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。同日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金項目。此后，地方政府紛紛跟進，截至11月26日，可以預(yù)見，“十四五”時期加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國住房制度建設(shè)的重中之重。
政策特點：新對象、多主體、強支持
我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
我國住房保障體系建設(shè)始于1994年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出向中低收入家庭提供具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房，拉開了我國政策性保障性住房體系建設(shè)的大幕。此后，隨著我國住房保障體系建設(shè)的不斷推進，廉租房、公租房都成為階段性解決中低收入家庭住房難題的重要手段。近年來，我國流動人口規(guī)模不斷擴大，大量新市民、青年人的持續(xù)流入，使得大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場供給結(jié)構(gòu)性問題不斷凸顯。在此背景下，我國推動住房租賃市場發(fā)展的步伐明顯加快，2019年7月以來，住建部先后在24個城市進行了住房租賃市場發(fā)展試點;
保障性租賃住房已成為未來解決大城市住房難題的關(guān)鍵著力點，與此前公租房等保障性住房相比有幾項明顯的政策特點：
一是把新市民、青年人作為保障對象。
此前的公租房主要的保障對象是城鎮(zhèn)住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點是在人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。保障性租賃住房堅持小戶型、低租金，對住房租賃市場進行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房的傳統(tǒng)準入標準，都不會成為保障性租賃住房的限制。比如，剛畢業(yè)工作的大學(xué)生，可能不符合公租房的收入準入標準，但住房存在困難，就可能成為保障性租賃住房的保障對象。
二是多主體投資、多渠道供給保障性租賃住房。
公租房主要是由政府投資建設(shè)或發(fā)放貨幣補貼，而保障性租賃住房要充分發(fā)揮市場機制作用，鼓勵多方參與，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體;土地來源渠道也將多樣化，可以是新供應(yīng)國有建設(shè)用地，也可以是集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等。
三是提供多領(lǐng)域政策支持以保障供給。
我國對于保障性住房的政策支持主要集中在財政、稅費、金融等領(lǐng)域，而本次對保障性租賃住房的政策支持力度明顯強于之前各類保障性住房。比如，在財政領(lǐng)域，中央對保障性租賃住房予以補助，同時地方還提出在土地出讓凈收益中提取一定比例資金用于發(fā)展保障性租賃住房;在稅費領(lǐng)域，保障性租賃住房項目適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費;在金融領(lǐng)域，除了支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款外，還支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
籌集情況：大規(guī)模、快節(jié)奏
“十四五”大規(guī)模供給保障性租賃住房，16城規(guī)劃363萬套。
隨著國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》首次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計，各地政府均加大了“十四五”時期保障性租賃住房供給力度。，目前已有上海、廣州、杭州、成都、武漢、濟南等16個城市公布了“十四五”時期保障性租賃住房的籌集計劃，總規(guī)模達363萬套(間)。同時，廣東、浙江、江蘇、山東、四川、安徽、海南等7個省也公布了籌集計劃，總規(guī)模超過354萬套(間)。值得一提的是，廣東、浙江在此前《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》中提及的保障性租賃住房籌集規(guī)模分別是74萬套(間)、21萬套(間)，在國務(wù)院《意見》發(fā)布后大幅上調(diào)為130萬套(間)、120萬套(間)。
住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
從看，上海、廣州、成都、濟南、青島、合肥、溫州、義烏、金華等多地政府明確提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，力爭新增保障性租賃住房占同期新增住房供應(yīng)總量比例達到30%及以上。其中，租賃住房需求旺盛的一線城市供應(yīng)規(guī)模占比更高，上海、廣州新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量為40%以上。
各地保障性租賃住房建設(shè)節(jié)奏加快，40城2021年建設(shè)計劃已完成77%。
2021年來，我國重點城市保障性租賃住房建設(shè)不斷加快。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1-9月，40個城市已開工建設(shè)保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。從部分城市建設(shè)進展看：
北京
重點探索利用集體土地建設(shè)租賃住房并實現(xiàn)市場化運營管理。截至2021年11月，已累計開工利用集體土地建設(shè)租賃住房項目48個、房源約6.6萬套，戶型以中小套型與職工宿舍、公寓類為主;同時重點項目建設(shè)也取得進展，萬科泊寓成壽寺項目已出租運營，華潤有巢豐臺葆臺項目已于2021年9月正式入市，預(yù)計年底北京還將建成4個項目，約7000套房源陸續(xù)投入運營。
上海
在土地供應(yīng)端加強租賃住房用地保障。截至2021年10月，上海全市租賃住房專項用地供給51宗，約172公頃，較2020年項目數(shù)量增加近一倍，同期總供地面積增加24%。其中，上海首次推出保障性租賃住房用地，供給15宗，面積占租賃住房用地的28%。
杭州
聚焦解決外來務(wù)工人員住房難題，重點建設(shè)租賃住房“藍領(lǐng)公寓”。截至2021年10月底，杭州全市累計籌集藍領(lǐng)公寓4.24萬套(間)，54個項目、2.21萬套(間)房源已交付使用并啟動租賃受理，累計入住2.45萬戶。
面臨挑戰(zhàn)：定位、定量、定價、可持續(xù)
1、如何定位？
國務(wù)院《意見》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，具體標準由城市人民政府確定。從目前各地的落地文件來看，上海、青島、廈門、武漢、杭州、南京、溫州、合肥、寧波、蘭州等地提出保障對象主要面向本市無房新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體，其中上海、青島、溫州、蘭州將保障對象標準明確與社保和就業(yè)情況相掛鉤。另外，成都、濟南、貴陽、珠海、長春等城市并未對相關(guān)群體的劃分標準進行細化，僅提及“符合條件的新市民、青年人”。整體來看，目前各地在新市民、青年人群體標準劃分方面尚未有明確標準。
明確保障性租賃住房的具體定位，明確新市民、青年人的準入標準，是落實保障性租賃住房政策所面臨的一項挑戰(zhàn)。
準入標準的模糊可能誘發(fā)一系列問題，比如：保障性租賃住房保障對象和公租房是否存在重復(fù)交叉?保障性租賃住房的需求規(guī)模是多少，如何實現(xiàn)供需匹配?具有普惠性質(zhì)的保障性租賃住房如何確保配給公平?各城市應(yīng)因城施策，根據(jù)本城市新市民、青年人的實際住房需求，制定明確的準入標準。
2、如何定量？
堅持供需匹配是保障性租賃住房建設(shè)的一個重要原則。近年來，隨著大規(guī)模的流動人口加速向一線城市及主要都市圈聚集，加劇了大城市的住房供求失衡的問題，與新市民、青年人等群體支付能力、居住需求相匹配的租賃房源供給明顯不足。
深圳、廣州、成都等3個城市常住人口增量超過500萬
從需求端看，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，2020年我國流動人口達3.76億，較2010年增長了近70%。與2010年相比，;西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、北京等12個城市常住人口增量超過200萬。此外，(部分城市為2019年數(shù)據(jù))。另據(jù)調(diào)查顯示，我國新市民、青年人中約70%通過租賃來解決住房問題。整體來看，上述常住人口增量規(guī)模較大、畢業(yè)生人數(shù)眾多的城市，是新市民、青年人租賃住房需求旺盛的城市，也是需要重點發(fā)展保障性租賃住房的城市。
確保落實保障性租賃住房規(guī)劃籌集量
從供給端看，不同城市保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量與需求規(guī)模的匹配程度不盡相同。橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，上海、廣州等城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃供給量相對較高，通過保障性租賃住房供應(yīng)能較充分地緩解新市民、青年人的租房問題。而部分城市保障性租賃住房規(guī)劃供給量相對較低，僅依靠保障性租賃住房難以解決大部分新市民、青年人的租房需求。對于這部分城市，一方面要，另一方面，
3、如何定價？
保障性租賃住房作為我國住房保障體系的重要組成，具有普惠性質(zhì)。國務(wù)院《意見》指出，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。目前，從各地的落地文件看，上海、武漢、南京、成都、濟南、貴陽、溫州、長春、寧波等地提出的平均租金標準為同地段同品質(zhì)項目市場平均租金的80%—90%之間;同時，上海、成都、濟南、合肥提出年租金漲幅不超過5%。
如果保障性租賃住房價格優(yōu)惠幅度較小，則保障性功能較弱，無法有效緩解新市民、青年人的住房壓力
通常來講，保障性住房的定價原則主要基于當?shù)鼐用袷杖胨蕉鞘袌鰞r格水平。當前在人口流入較多的城市，由于房價較高、供給不足等因素影響，租金水平相對較高，深圳、北京、上海等大城市的租金收入比已經(jīng)超過30%;廈門、成都、廣州、重慶、杭州、西安等城市租金收入比也處于較高水平，在20%—25%之間。對成都、廣州等城市來說，當保障性租賃住房租金較市場水平低10%—20%時，保障性租賃住房的租金收入比就會降至20%以下，能夠有效緩解新市民、青年人的租金壓力，具有相對明顯的保障作用。但對深圳、北京、上海等城市來說，即使保障性租賃住房租金較市場水平低20%，其租金收入比仍然在25%左右;;而考慮到建設(shè)、運營等成本，因此，合理定價是各地政府推動保障性租賃住房發(fā)展的一個挑戰(zhàn)，尤其是在租金收入比相對較高的大城市。
4、如何可持續(xù)？
如何有效落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，使市場主體能“算得過來賬”
保障性租賃住房政策重點強調(diào)引導(dǎo)多主體參與，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給;并鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。近年來，隨著流動人口規(guī)模持續(xù)壯大，大城市住房租賃需求日益旺盛，但住房租賃市場長期困擾企業(yè)的投資回報周期長、投資回報率低等難題依舊存在。深圳、北京、上海、杭州、廣州等常住人口規(guī)模較大的城市租金回報率常年處于較低水平，首年租金回報率僅在1.2%—1.6%之間。在這樣的市場環(huán)境下，，積極主動地參與保障性租賃住房投資和運營，是各地政府都會面臨的一大挑戰(zhàn)。
未來趨勢：住房“租賃時代”或?qū)⒌絹?/p>
從市場發(fā)展看，住房租賃市場有望成為房地產(chǎn)市場的重要一極。
我國住房租賃市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模。“十四五”期間，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場的結(jié)構(gòu)性問題有望得到改善，租賃市場相關(guān)規(guī)則、政策、制度也有望加快完善，住房租賃市場的發(fā)展環(huán)境將進一步優(yōu)化。隨著租賃住房品質(zhì)逐步提升、服務(wù)逐步優(yōu)化、市場逐步規(guī)范，年輕一代的住房消費觀念也將有所轉(zhuǎn)變，住房“租賃時代”或?qū)⒌絹?。另外，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民、青年人的居住需求可通過租賃市場得到解決，購房不再是“急不可待的事”，住房銷售市場中“剛性”購房需求的釋放節(jié)奏或?qū)⒎啪?，房地產(chǎn)市場的發(fā)展會更趨平穩(wěn)，租購并舉的住房市場有望真正實現(xiàn)。
從企業(yè)發(fā)展看，住房租賃及上下游產(chǎn)業(yè)鏈將出現(xiàn)巨大的市場機會。
據(jù)估計，目前我國住房租賃市場的規(guī)模約2萬億;另外保守估計，“十四五”期間我國將至少籌集500萬套保障性租賃住房，以套均45平方米估計，約為2.25億平方米的規(guī)模。住房租賃市場的不斷發(fā)展，將給住房租賃及上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶來巨大的機會。
住房租賃運營企業(yè)
對而言，未來大量的保障性租賃住房將需要由專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)來負責運營，這將成為租賃運營企業(yè)擴大規(guī)模的良好契機。對而言，多地保障性租賃住房均強調(diào)配備必需生活服務(wù)設(shè)施，達到“拎包入住”條件，這將給家裝、家具、家電等企業(yè)帶來一個廣闊的增量市場。
金融機構(gòu)
對而言，住房租賃市場的快速發(fā)展為住房租賃REITs的發(fā)行提供了肥沃的土壤，我國公募REITs處于剛剛起步的階段，保障性租賃住房也被納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金項目，金融企業(yè)可以通過保障性租賃住房進一步探索住房租賃REITs的模式，未來發(fā)展前景廣闊。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
對而言，隨著我國房地產(chǎn)市場正逐步邁向存量時代，越來越多開發(fā)企業(yè)開始尋求新的增長空間;同時，隨著越來越多“配自持”地塊的出讓，開發(fā)企業(yè)或主動或被動地開始涉足住房租賃業(yè)務(wù);快速發(fā)展的住房租賃市場對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既是一種機會，也是一種挑戰(zhàn)，開發(fā)企業(yè)必須加強自身物業(yè)運營能力，構(gòu)建并適應(yīng)全新的發(fā)展模式。
關(guān)鍵詞： 保障性租賃住房 兩集中 房地產(chǎn)稅改革 住房不炒
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