2021年11月，隨著金融維穩(wěn)信號(hào)的釋放，房企融資端逐步得到恢復(fù)，信貸緊張狀況部分得到緩解，提升了市場(chǎng)信心。進(jìn)入第四季度之后，武漢樓市供應(yīng)端仍在不斷增加，以?xún)r(jià)換量成為普遍共識(shí)，吸引了剛需自住的關(guān)注，推動(dòng)整體成交量有所恢復(fù)，11月武漢商品住宅成交再破萬(wàn)套，扭轉(zhuǎn)金九銀十頹勢(shì)。在整體項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率僅有27%情況下，還是出現(xiàn)了一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目，品質(zhì)、品牌、地段的差異化得到凸顯。下面將介紹2021年1-11月份武漢房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2021年1-11月，武漢房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP20企業(yè)中，武漢城建集團(tuán)以359.32億元、221.73萬(wàn)㎡位居銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積榜第一位。融創(chuàng)銷(xiāo)售額排名降至第二位，合計(jì)356.74億元。中建三局地產(chǎn)排名第三，銷(xiāo)售金額181.98億元，年內(nèi)有望超過(guò)200億元大關(guān)。

2021年1-11月，武漢房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售金額TOP20企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售1709億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積TOP20企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售1000萬(wàn)㎡。融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售金額284.38億元，持續(xù)排名第一。武漢城建集團(tuán)銷(xiāo)售金額211.05億元，排名第二。

2021年截止11月，武漢市房企銷(xiāo)售金額TOP5企業(yè)市場(chǎng)份額合計(jì)25.23%，環(huán)比下降2.67個(gè)百分點(diǎn);TOP20市場(chǎng)份額49.13%，環(huán)比下降5.07個(gè)百分點(diǎn)。

2021年1-11月份，武漢商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)TOP20合計(jì)成交32884套，前4名項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)均超過(guò)2000套。銷(xiāo)售套數(shù)TOP20中主城區(qū)占13席，其中東湖高新區(qū)仍然有5個(gè)項(xiàng)目上榜，且有兩個(gè)項(xiàng)目套數(shù)超過(guò)2000套。

▍商品住宅市場(chǎng)

供應(yīng)方面，2021年11月武漢市住宅新增供應(yīng)量189.24萬(wàn)㎡，環(huán)比大增58.1%，不乏一些熱點(diǎn)片區(qū)的網(wǎng)紅項(xiàng)目再度歸來(lái)。如白沙洲青菱片區(qū)、光谷中心城、武昌漢口濱江板塊，新盤(pán)上市有不錯(cuò)的表現(xiàn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，新城區(qū)大多數(shù)項(xiàng)目以平銷(xiāo)為主，存量較大的陽(yáng)邏、軍山、東西湖板塊，以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象比較普遍。

成交方面，武漢市2021年11月住宅新增成交125.26萬(wàn)㎡(剔除保障房)，環(huán)比增長(zhǎng)24.8%，同比減少43.6%。武漢樓市進(jìn)入四季度后，由于整個(gè)行業(yè)負(fù)面事件不斷，停工緩工現(xiàn)象增加，導(dǎo)致市場(chǎng)消費(fèi)信心不足，傳統(tǒng)的“金九銀十”沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，因此，眾多項(xiàng)目在最后兩個(gè)月發(fā)起了業(yè)績(jī)沖刺，推盤(pán)速度和營(yíng)銷(xiāo)力度明顯加強(qiáng)。由于高端項(xiàng)目上市增加，整體均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。11月，武漢市住宅均價(jià)為16389元/㎡，環(huán)比小幅上漲1.88%，同比上漲6.1%，區(qū)域差異擴(kuò)大。

11月武漢市主城區(qū)住宅成交套數(shù)占比升至62%，東湖高新區(qū)成交量最高，為1639套，洪山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)分居第二、第三位。新城區(qū)方面，黃陂區(qū)1104套最高，東西湖994套居次。目前市面上，超過(guò)100個(gè)樓盤(pán)采取了各種形式的促銷(xiāo)讓利活動(dòng)，部分區(qū)域價(jià)格回到了兩年前，有效的促進(jìn)了成交，自住家庭出手相對(duì)踴躍，總體來(lái)看，主城區(qū)相對(duì)表現(xiàn)較好，國(guó)資企業(yè)及頭部上市房企的業(yè)績(jī)依然有所保證。

2021年11月，中指研究院武漢監(jiān)測(cè)共計(jì)33個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，共計(jì)推出8041套，環(huán)比增加24.6%，同比減少近5成。開(kāi)盤(pán)首日去化率為27%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月去化率低于30%，也是近5年新低。區(qū)域差異與項(xiàng)目表現(xiàn)冰火兩重天，一方面，33次推盤(pán)中，僅有5次去化率高于50%，另有13次去化率在10%以下。另一方面，武昌南青菱板塊的和雅東方，光谷中心城區(qū)域的中建星光城，一個(gè)新盤(pán)上市，一個(gè)老盤(pán)加推，依然可以實(shí)現(xiàn)日光。此外，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，武昌濱江、二七濱江高端項(xiàng)目的量?jī)r(jià)表現(xiàn)，總體來(lái)說(shuō)依舊不錯(cuò)，也讓市場(chǎng)看到了未來(lái)發(fā)展信心。

▍政策解讀

政策方面，《湖北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2021-2035年)》，《湖北省“十四五”推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)實(shí)施方案的通知》正式發(fā)布，主要內(nèi)容包括：

湖北將形成“一主兩翼、兩橫兩縱、多點(diǎn)支撐”的城鎮(zhèn)化空間格局。“一主兩翼”，指以武漢、襄陽(yáng)、宜昌為核心，引領(lǐng)武漢城市圈、襄十隨神、宜荊荊恩等省內(nèi)三大城市圈(群);

到2025年，湖北常住人口城鎮(zhèn)化率要從2020年的62.89%提升到65%，力爭(zhēng)達(dá)到67%。2035年，在中部地區(qū)率先基本實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上;

到2025年全省完成1.5萬(wàn)個(gè)以上城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù);

實(shí)現(xiàn)15分鐘便捷生活圈全覆蓋，打造15分鐘基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)圈，以及城市社區(qū)10分鐘健身圈。

未來(lái)15年，湖北城鎮(zhèn)化提升空間依然很大，城市更新與住房保障成為高質(zhì)量發(fā)展必由之路，最終目標(biāo)是全面建成中部地區(qū)標(biāo)桿性現(xiàn)代化城市群、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶幸福生活宜居地，形成與“建成支點(diǎn)、走在前列、譜寫(xiě)新篇”戰(zhàn)略定位相適應(yīng)的新型城鎮(zhèn)化格局。武漢擔(dān)當(dāng)“一主引領(lǐng)”使命，下一步，將進(jìn)一步促進(jìn)武漢“1+8”城市圈發(fā)展，探索城市圈住房發(fā)展信息互通、政策協(xié)同，以城鎮(zhèn)住房發(fā)展推動(dòng)城市圈高質(zhì)量發(fā)展。

▍市場(chǎng)展望

最新高層會(huì)議提出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。與此同時(shí)，央行再次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)釋放資金總量達(dá)1.2萬(wàn)億，行業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善。房企開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸款合理發(fā)放，讓行業(yè)整體流動(dòng)性壓力得到緩解。部分熱點(diǎn)區(qū)域首套房房貸利率實(shí)質(zhì)性下調(diào)，銀行放款周期進(jìn)一步縮短，有利于合理住房消費(fèi)。但信貸環(huán)境邊際改善傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需時(shí)間，在債務(wù)壓頂之下，當(dāng)前房企的主旋律依然是跑量回款。

值得一提的是，武漢樓市依然經(jīng)受了考驗(yàn)，截至目前，2021年武漢住房成交總量已經(jīng)超過(guò)2020年全年，市場(chǎng)不斷回歸理性，剛需自住成為消費(fèi)主力，性?xún)r(jià)比高的品牌企業(yè)，贏得了更多市場(chǎng)份額。區(qū)域冷熱不均、企業(yè)和項(xiàng)目表現(xiàn)截然不同，已經(jīng)成為新常態(tài)。展望第四季度，在房企業(yè)績(jī)沖刺壓力下，以?xún)r(jià)換量仍將持續(xù)，也將助力市場(chǎng)維持供銷(xiāo)兩旺勢(shì)頭。

關(guān)鍵詞： 去化率 以?xún)r(jià)換量 房地產(chǎn) 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)