本月要點(diǎn)
·融資概況：單月融資總額回升，邊際放松逐步顯現(xiàn)。
·融資結(jié)構(gòu)：信用債環(huán)比大增，海外債近于斷發(fā)，ABS開始預(yù)熱。
·融資利率：累計平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解。
·企業(yè)融資動態(tài)：招商蛇口發(fā)行額度最高，港龍中國成本最高。
融資概況：
單月融資總額回升，邊際放松逐步顯現(xiàn)
11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環(huán)比上升33.1%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)9個月下降。行業(yè)平均利率為5.01%，同比下降1.15個百分點(diǎn)，較上月下降0.84個百分點(diǎn)。2021年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資16722.1億元，同比減少25.0%;11月單月占比4.2%。11月融資總額較上月有回暖趨勢，行業(yè)融資邊際放松正在逐步顯現(xiàn)。
11月行業(yè)融資額雖仍處于年度低位，且距離今年前8個月的月度千億規(guī)模仍有較大差距，但連續(xù)三個月的環(huán)比大幅下滑終于告一段落。本月為8月以來融資規(guī)模的首次正增長，為行業(yè)融資環(huán)境的修復(fù)帶來一些信心。8-10月，行業(yè)融資總額斷崖式下降，房地產(chǎn)市場波動劇烈，市場亟待正面信號重振信心。10月監(jiān)管連續(xù)正面發(fā)聲，肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求應(yīng)當(dāng)滿足;11月初銀行間市場交易商協(xié)會組織部分房企召開座談會，釋放了房企發(fā)債將松綁的積極政策信號。對此，市場響應(yīng)迅速，11月多家房企成功發(fā)行信用債，成為本月融資總額上升的重要因素。
融資結(jié)構(gòu)：
信用債環(huán)比大增，海外債近于斷發(fā)，ABS開始預(yù)熱
從融資結(jié)構(gòu)來看11月信用債規(guī)模占比52.5%，海外債占比1.4%，信托融資占比30.6%，ABS融資占比15.5%。
具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降19.6%，環(huán)比大增197.1%;海外債融資同比下降97.0%，環(huán)比下降88.0%;信托融資同比下降73.4%，環(huán)比上升43.8%;ABS融資同比下降87.1%，環(huán)比下降36.3%。信用債、信托均出現(xiàn)不同幅度的回暖，海外債進(jìn)一步快速下滑，幾近冰點(diǎn)。
11月信用債發(fā)行出現(xiàn)了兩級分化的特征，即發(fā)行主力為國企央企，民企尚未重歸發(fā)行舞臺。即便如此，本月發(fā)行態(tài)勢仍給市場提升了很大信心，一方面證明信用債這一渠道仍然保持通暢;另一方面，部分房企的融資需求得到滿足，為業(yè)內(nèi)其他企業(yè)起到了很好的示范作用，即財務(wù)健康、信用良好、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，在當(dāng)前環(huán)境中仍可脫穎而出，有很大機(jī)會獲得資本認(rèn)可。
11月僅有港龍中國一家企業(yè)成功發(fā)行海外債。本月海外評級機(jī)構(gòu)持續(xù)下調(diào)多家房企信用級別或展望，地產(chǎn)美元債繼續(xù)出現(xiàn)違約，境外投資人失去的信心短時間內(nèi)無法修復(fù)，海外融資渠道被迫進(jìn)入暫停階段。
信托融資規(guī)模雖環(huán)比出現(xiàn)上漲，但與前9個月相比仍有很大差距。近來多家涉房信托出現(xiàn)到期無法兌付的情況，并且政策對于這一融資渠道一再收緊，信托恐將不再成為房地產(chǎn)非銀融資的主要渠道。
自上月末開始，ABS開始重現(xiàn)新發(fā)行，其中類Reits有兩筆、CMBS/CMBN及購房尾款各有一筆新項(xiàng)目發(fā)行。此外，11月上交所信息披露顯示多筆ABS融資計劃已得到回應(yīng)，如融創(chuàng)環(huán)球中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃資產(chǎn)證券化顯示為已通過，中鐵置業(yè)青島中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃顯示為已受理等;進(jìn)入12月以來，更有多筆購房尾款、供應(yīng)鏈融資計劃的項(xiàng)目狀態(tài)出現(xiàn)更新，如新鐵鑫建購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃、綠城2021年度應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，均顯示為已反饋。各融資類別均已再度進(jìn)入審核程序，ABS新增項(xiàng)目發(fā)行進(jìn)入預(yù)熱階段，有望再度回歸。
融資利率：
累計平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解
從融資利率來看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.80%，同比下降1.07個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.32個百分點(diǎn);海外債僅有一筆，發(fā)行利率為13.5%;信托融資利率托融資平均利率為7.46%，同比上升0.11個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.07個百分點(diǎn);ABS平均利率為3.45%，同比下降1.61個百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.1個百分點(diǎn)。
從累計值來看，2021年1-11月累計融資總額的平均利率為5.54%，同比下降0.74個百分點(diǎn)。其中信用債累計平均利率為4.33%，同比下降0.1個百分點(diǎn)，高于單月0.52個百分點(diǎn);海外債累計平均利率為6.81%，同比下降0.81個百分點(diǎn);信托累計平均利率為7.28%，同比下降0.33個百分點(diǎn)，低于單月0.18個百分點(diǎn);ABS累計平均利率為3.91%，同比下降0.70個百分點(diǎn)，高于單月0.46個百分點(diǎn)。
企業(yè)融資動態(tài)：
招商蛇口發(fā)行額度最高，港龍中國成本最高
從典型房企債券發(fā)行來看，本月招商蛇口融資額度最高，合計人民幣60億元，平均融資利率3.1%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為建發(fā)的4.4億5年期中票，利率為5%;最低為招商蛇口發(fā)行的30億短期融資券，利率為2.84%。公開發(fā)行的海外債方面，港龍中國的發(fā)行利率為13.5%。
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