江蘇南通下轄的海安市近日對(duì)外公布了對(duì)改善性住房需求的支持政策，5類人群被納入改善性住房的范圍，并相應(yīng)予以購房?jī)r(jià)格優(yōu)惠。這是中央政治局會(huì)議后，首個(gè)出臺(tái)改善性住房?jī)?yōu)惠政策的城市。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這具有較強(qiáng)的信號(hào)意義。

財(cái)聯(lián)社記者今日從多地銀行了解到，目前一線城市銀行對(duì)改善性住房信貸需求暫未出現(xiàn)寬松跡象，“認(rèn)房認(rèn)貸”仍然是這些城市對(duì)于首套房貸認(rèn)定的主流標(biāo)準(zhǔn)。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在海安之后，全國(guó)或還會(huì)有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)支持改善性住房的政策。不過，目前熱點(diǎn)城市剛需住房的信貸仍未得到充分滿足，預(yù)計(jì)改善性住房政策放松或主要出現(xiàn)在三四線城市。

海安市明確支持5類改善性住房需求

江蘇省南通下轄的海安市近期通過政府官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱，該市住建局、自然資源規(guī)劃局等五部門出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改善居住條件的暫行辦法》并于近期實(shí)施。在該《暫行辦法》中，明確了5類改善性住房人群，并給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

具體來看，這5類改善性住房人群分別為企業(yè)單位的人才和職工群體、本市常住居民二孩和三孩家庭、本市常住居民家庭首套剛需及特定改善型需求群體、掛鉤復(fù)墾棄宅進(jìn)城農(nóng)民群體、新市民群體。

針對(duì)5類不同人群，該市還給出了不同的購房?jī)?yōu)惠政策。如對(duì)于子女未滿18周歲(截止2022年2月28日)的二孩、三孩家庭，購房時(shí)憑戶口本或出生證明，在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。而對(duì)于原籍不在海安當(dāng)?shù)兀蚬ぷ骰蛏蠈W(xué)等各種原因來海安的新市民，在購置首套預(yù)售商品房時(shí)享受每平方米200元優(yōu)惠。但此次政策并未涉及到銀行房貸的優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管海安市僅是個(gè)地級(jí)市，但率先出臺(tái)改善性住房?jī)?yōu)惠政策，仍然具有較強(qiáng)的信號(hào)意義。這是對(duì)此前中央政治局“滿足購房者的合理住房需求”、銀保監(jiān)會(huì)“滿足改善性住房按揭需求”要求的落地。他預(yù)計(jì)全國(guó)其他城市近期也會(huì)有類似的支持政策，以真正緩解房企銷售壓力，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

一線城市改善性住房信貸政策未現(xiàn)松動(dòng)

財(cái)聯(lián)社記者今日從北、上、廣、深等多地的銀行了解到，目前各地房貸政策與上月相比并未有明顯變化，尤其是對(duì)改善性住房的信貸需求，各地銀行暫未有所松動(dòng)。目前，這四地銀行在判定首套房貸時(shí)均“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

通常而言，改善性住房的購房者主要分成兩類，一類是新購二套房，一類是“賣一買一”的換房需求。有銀行人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，對(duì)于改善性住房的購房者來說，房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)十分重要。“認(rèn)房又認(rèn)貸”意味著只要名下有這一地區(qū)房產(chǎn)或有過房貸記錄的購房者，均被認(rèn)定為二套房購房者;但在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策之下，大部分“賣一買一”的購房者都可享受首套房的貸款政策，利率和首付款比例都比二套房更低。

“目前我行沒有針對(duì)改善性住房購房者的優(yōu)惠措施。”上海某國(guó)有銀行信貸人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，如果購房者在本市有房或是有房貸記錄，都將按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)貸款。當(dāng)前，該行二套房首付款比例最高達(dá)到7成，貸款利率為5.7%，相當(dāng)于首套房貸1.14倍。

多家上海地區(qū)銀行人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，上海二手房申請(qǐng)房貸目前執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，因此改善性住房購房者如果購買二手房，需準(zhǔn)備更多的首付款。而購買新房的選擇性亦相對(duì)較少，一些熱點(diǎn)樓盤搖號(hào)可能觸發(fā)積分政策，而二套房購房者相對(duì)處于劣勢(shì)。

而北京地區(qū)多家銀行目前房貸額度較為緊張，一些銀行甚至?xí)和Ａ硕追抠J業(yè)務(wù)。一位國(guó)有大行的信貸人員對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，由于年底收緊額度，目前房貸普遍批不下來，只能明年年初再看情況，但現(xiàn)在房貸排隊(duì)的購房者比較多，明年一季度也未必有額度。另一家北京地區(qū)國(guó)有銀行信貸人員雖然表示“有額度、能貸款”，但他亦坦言，最快也得明年三四月份簽約，放款可能還要再推遲至少3個(gè)月。

不過，廣深地區(qū)銀行則普遍表示房貸額度充裕，目前存量房貸基本放完，無論是首套、二套房放款時(shí)間約在1-2個(gè)月，相比此前明顯要快。而在利率方面，廣深地區(qū)近期房貸利率未有變化，深圳地區(qū)銀行首套房貸利率基本為5.1%，二套房貸利率為5.6%;廣州地區(qū)目前主流銀行的首套與二套房貸款利率分別為5.85%、6.05%。

改善性住房需求需更多支持

上周五，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在答記者問中指出，現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。而隨后召開的政治局會(huì)議亦提及“滿足合理住房需求”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，改善性住房需求與首套房剛需一樣，均是合理的購房信貸需求，理應(yīng)支持。

光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰表示，隨著按揭貸款被逐步滿足，按揭定價(jià)具有較強(qiáng)的下行確定性。結(jié)合銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于“根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”表述來看，除按揭利率下行外，未來不排除部分地區(qū)銀行根據(jù)各地樓市情況，對(duì)于改善性住房首付比、利率、以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)“改善性”住房需求的支持。

在業(yè)內(nèi)人士看來，未來最可能放松也是最應(yīng)該放松政策是房貸認(rèn)定政策，應(yīng)該逐漸從“認(rèn)房又認(rèn)貸”恢復(fù)到“認(rèn)房不認(rèn)貸”。不過，從目前的情況來看，一線城市房貸依然吃緊，首套房貸仍需進(jìn)一步得到滿足，因此短期內(nèi)難言改善性住房需求政策的放松。相對(duì)而言，三四線城市樓市相對(duì)低迷，改善性住房需求政策放松的可能性更大。

中信證券分析認(rèn)為，由于金融系統(tǒng)是一個(gè)大體垂直管理的系統(tǒng)，不存在明顯的條塊分割問題，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信貸的合理投放將落到實(shí)處。尤其在個(gè)人貸款方面，由于整體而言資產(chǎn)質(zhì)量不成問題，相信從2021年11月起按揭貸款放款將陸續(xù)加快。2022年之后，隨著新一年信貸額度重新開始計(jì)算，預(yù)計(jì)按揭貸款投放將可能達(dá)到近幾年來最為充裕的水平。

此外，中國(guó)銀河證券發(fā)布的研報(bào)預(yù)計(jì)，當(dāng)前市場(chǎng)銷售仍未觸底，但11月環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)改善，隨著支持政策的落地，銷售將逐步修復(fù)。不過，由于受到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件尚未出清、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則尚未出臺(tái)等因素的影響，未來銷售修復(fù)的速度將較以往慢一些，預(yù)計(jì)明年年中企穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 改善性住房 支持政策 優(yōu)惠政策 三孩家庭 首套剛需