近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》(下稱《通知》)，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持。
本次《通知》核心內(nèi)容包括以下方面：
1.要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
中指點(diǎn)評(píng)：
該《通知》將加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。當(dāng)房企出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件或處于流動(dòng)性危機(jī)的邊緣時(shí)，及時(shí)處置項(xiàng)目資產(chǎn)是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險(xiǎn)企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力;二是保證項(xiàng)目后續(xù)順利建設(shè)完工，按期交付;三是并購(gòu)方可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。
《通知》對(duì)收并購(gòu)活動(dòng)給予了明確的限定。從形式來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)不直接參與交易，而是通過(guò)定向發(fā)放貸款推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企完成項(xiàng)目處置。從貸款目的來(lái)看，資金僅可用于項(xiàng)目的收并購(gòu)，不可用于出險(xiǎn)房企的股權(quán)收購(gòu)或企業(yè)自身。從貸款對(duì)象來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房企是獲得收并購(gòu)貸款的主體，并且不局限于國(guó)企或民企，有能力者即可參與。從標(biāo)的物來(lái)看，出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才是交易對(duì)象，房企不可借機(jī)剝離劣質(zhì)資產(chǎn)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前違約及違約風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)在2018年后開(kāi)盤、且權(quán)益比例超過(guò)50%的項(xiàng)目共1571個(gè)，規(guī)劃建筑面積約7.5億平方米。企業(yè)違約事件發(fā)生后，其中有相當(dāng)比例的項(xiàng)目已經(jīng)停工，加快收并購(gòu)進(jìn)度有利于盡快化解當(dāng)前停工項(xiàng)目。
2.加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資并購(gòu)債券、并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具。
中指點(diǎn)評(píng)：
加大債券融資支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)。《通知》對(duì)收并購(gòu)專項(xiàng)融資工具給予了說(shuō)明。債券的發(fā)行主體為“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，符合“三道紅線”要求且近期內(nèi)無(wú)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的企業(yè)，可看做優(yōu)質(zhì)房企。根據(jù)最新一期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，上市及發(fā)債房企中，符合條件且在信用債市場(chǎng)有過(guò)發(fā)行記錄的約有20家企業(yè)，其中以國(guó)企央企為主，包含部分混合所有制及民企。
債券融資用途明確限定為用于兼并收購(gòu)。從信用債以往披露的發(fā)行用途來(lái)看，償還到期債務(wù)為最主要的目的，極少數(shù)用于運(yùn)營(yíng)資金的補(bǔ)充，更少用于項(xiàng)目收并購(gòu)。此次發(fā)行目的的明確表明了監(jiān)管方對(duì)利用收并購(gòu)化解房企風(fēng)險(xiǎn)的力度和決心。在行業(yè)流動(dòng)性整體趨緊的背景下，有收購(gòu)意向的房企也可能有心無(wú)力，但若能獲得定向債券融資的大力支持，則可快速推進(jìn)項(xiàng)目交易，讓待售資產(chǎn)得到及時(shí)處置，有利于“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。
但通過(guò)發(fā)債融資的方式開(kāi)展收并購(gòu)，會(huì)造成企業(yè)債務(wù)規(guī)模再度上升，讓房企有所猶豫。如果收并購(gòu)類融資不納入“三道紅線”監(jiān)管，會(huì)讓本次政策執(zhí)行效率更高。
3.金融機(jī)構(gòu)要積極提供并購(gòu)的融資顧問(wèn)服務(wù)，匹配并購(gòu)雙方的需求提升并購(gòu)成功率;加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率等具體流程指導(dǎo)，鼓勵(lì)各方協(xié)同作業(yè)，從流程、環(huán)節(jié)、時(shí)間等方面提升風(fēng)險(xiǎn)處置效率。
《通知》還指出要做好風(fēng)險(xiǎn)管理、做好資金用途的監(jiān)控;同時(shí)建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制，披露項(xiàng)目并購(gòu)和金融支持的信息。事后風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)監(jiān)測(cè)說(shuō)明收并購(gòu)業(yè)務(wù)融資要始終處于監(jiān)管范圍內(nèi)，必須做到?？顚Ｓ茫乐官Y金挪用造成二次風(fēng)險(xiǎn)。
中指點(diǎn)評(píng)：
總的來(lái)看，此次《通知》出臺(tái)，將積極推動(dòng)化解當(dāng)前多發(fā)的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并且在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，對(duì)房企融資進(jìn)行了定向放松。第一，對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，特別是財(cái)務(wù)狀況良好的央企國(guó)企及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企，可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。第二，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，要主動(dòng)利用政策和市場(chǎng)創(chuàng)造的條件，穩(wěn)妥處置問(wèn)題項(xiàng)目，回籠資金化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目被并購(gòu)，保障了項(xiàng)目后期順利投資施工及竣工交付。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照公示信息
