摘要

2021年，中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線，多地完善預(yù)售監(jiān)管工作機(jī)制，加強(qiáng)房屋預(yù)售“節(jié)點(diǎn)”管理，各地房地產(chǎn)扶持政策頻出，部分城市信貸環(huán)境改善。從2021年重點(diǎn)城市開盤情況來看，杭州、南京和武漢保持較高水平，從去化來看，上海和杭州去化效果非常好，平均去化率超8成。

1.開盤量：重點(diǎn)城市開盤3146次，推出房源超60萬套

2021年，12個重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目共計開盤3146次，推出房源超60萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤178次;二線城市中杭州、南京和武漢開盤次數(shù)較多，分別為726次、446次和428次。深圳、天津、蘇州和南昌開盤量相對較少。

從各城市單項(xiàng)目推盤量來看，2021年，杭州的融創(chuàng)云帆未來社區(qū)奪得項(xiàng)目推盤套數(shù)排行榜榜首，2月8日開盤一次性推出1760套房源，該項(xiàng)目為純新盤，位于錢塘新區(qū)，屬剛需項(xiàng)目，開盤均價為19300元/平方米。

2.去化情況：平均去化約為6成，上海、杭州去化效果較好

2021年，全國12個重點(diǎn)監(jiān)測城市新開住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為60%。從各季度走勢來看，2021年第一季度去化較上季度有所上升，月均去化較去年同期有所減少，第二季度去化持續(xù)上升，處于近三年同期較高水平，第三季度去化穩(wěn)中微降，略高于去年同期月均去化，第四季度去化持續(xù)下降。從整體來看，全年去化水平相比去年有所上升。

從項(xiàng)目去化情況來看，2021年共有767個項(xiàng)目開盤售罄，主要集中在杭州、南京和上海，其中杭州較多，占據(jù)335席，三個城市合計占比接近全部售罄項(xiàng)目的70%。

3.產(chǎn)品定位：剛需類樓盤占比達(dá)65%，平均去化水平超6成

從重點(diǎn)城市推盤項(xiàng)目的產(chǎn)品定位情況來看，2021年開盤項(xiàng)目中剛需類產(chǎn)品占據(jù)主流地位。65.4%的項(xiàng)目主要面向首次置業(yè)或首次改善的剛需型需求，34.2%的樓盤主推針對中高端改善類產(chǎn)品戶型，僅0.3%的項(xiàng)目推出投資類產(chǎn)品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。

4.客戶情況：剛需客戶占據(jù)主流，交通、周邊配套設(shè)施為關(guān)注焦點(diǎn)

根據(jù)調(diào)研現(xiàn)場客戶訪談獲悉，購房群體年齡偏向中青年，年齡段普遍在40歲以下，影響這個購房群體的主要因素有上班通勤交通便利、配套設(shè)施齊全。客戶主要考慮項(xiàng)目是否具備完善的周邊配套設(shè)施、地理位置優(yōu)勢、交通便利。

2021年全國主要城市新開盤總結(jié)

2021年，中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線，多地完善預(yù)售監(jiān)管工作機(jī)制，加強(qiáng)房屋預(yù)售“節(jié)點(diǎn)”管理，各地房地產(chǎn)扶持政策頻出，部分城市信貸環(huán)境改善。從2021年重點(diǎn)城市開盤情況來看，杭州、南京和武漢保持較高水平，從去化來看，上海和杭州去化效果非常好，平均去化率超8成。

本報告針對2021年重點(diǎn)城市新開樓盤推盤量、去化情況、產(chǎn)品定位及客戶情況進(jìn)行系統(tǒng)梳理，總結(jié)全國新開盤的供需變化和營銷特點(diǎn)，幫助企業(yè)實(shí)時、準(zhǔn)確地了解最新市場動態(tài)，為及時調(diào)整營銷策略提供決策支持。

1、開盤量：重點(diǎn)城市開盤3146次，推出房源超60萬套

2021年，12個重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目共計開盤3146次，推出房源超60萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤178次;二線城市中杭州、南京和武漢開盤次數(shù)較多，分別為726次、446次和428次。深圳、天津、蘇州和南昌開盤量相對較少。

從各城市單項(xiàng)目推盤量來看，2021年，杭州的融創(chuàng)云帆未來社區(qū)奪得項(xiàng)目推盤套數(shù)排行榜榜首，2月8日開盤一次性推出1760套房源，該項(xiàng)目為純新盤，位于錢塘新區(qū)，屬剛需項(xiàng)目，開盤均價為19300元/平方米。

2、去化情況：平均去化約為6成，上海、杭州去化效果較好

重點(diǎn)城市新開盤去化率均值為60%，上海去化近9成

2021年，全國12個重點(diǎn)監(jiān)測城市新開住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為60%。從各季度走勢來看，2021年第一季度去化較上季度有所上升，月均去化較去年同期有所減少，第二季度去化持續(xù)上升，處于近三年同期較高水平，第三季度去化穩(wěn)中微降，略高于去年同期月均去化，第四季度去化持續(xù)下降。從整體來看，全年去化水平相比去年有所上升。

分城市來看，4個城市去化率超過平均水平。上海和杭州2021年市場需求表現(xiàn)旺盛，去化效果非常好，平均去化均超8成;其次廣州、成都和重慶去化也非常好，去化率約為60%左右。而蘇州、武漢和天津平均去化率分別為44%、43.6%和42.9%，在監(jiān)測城市中開盤去化效果較為一般。

2021年共有767個項(xiàng)目開盤售罄，杭州、南京和上海分別占335席、108席和93席

從項(xiàng)目去化情況來看，2021年共有767個項(xiàng)目開盤售罄，主要集中在杭州、南京和上海，其中杭州較多，占據(jù)335席，三個城市合計占比接近全部售罄項(xiàng)目的70%。

從開盤去化率排行榜來看，64.9%的項(xiàng)目為剛需樓盤，中高端改善項(xiàng)目占比超3成，另有少量投資項(xiàng)目。其中剛需項(xiàng)目需求較旺盛，在開盤量較大的情況下，仍能實(shí)現(xiàn)在開盤當(dāng)日全部售罄。如2月8日開盤的杭州的融創(chuàng)云帆未來社區(qū)，開盤當(dāng)日推出1760套房源，當(dāng)天推出房源全部售罄;另外，去化效果非常好的剛需樓盤多位于郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，購房者多關(guān)注和選擇性價比高的剛需產(chǎn)品，主要考慮項(xiàng)目周邊的環(huán)境、公共交通、教育、餐飲娛樂等配套資源等因素。

3、產(chǎn)品定位：剛需類樓盤占比達(dá)65%，平均去化水平超6成

從重點(diǎn)城市推盤項(xiàng)目的產(chǎn)品定位情況來看，2021年開盤項(xiàng)目中剛需類產(chǎn)品占據(jù)主流地位。65.4%的項(xiàng)目主要面向首次置業(yè)或首次改善的剛需型需求，34.2%的樓盤主推針對中高端改善類產(chǎn)品戶型，僅0.3%的項(xiàng)目推出投資類產(chǎn)品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。

剛需類項(xiàng)目平均去化率超六成。市場上主流產(chǎn)品仍為剛需項(xiàng)目，12個城市剛需類項(xiàng)目占比達(dá)65.4%，平均去化率62.5%。

從去化較好的剛需產(chǎn)品項(xiàng)目特色來看，多具備品牌地產(chǎn)、地鐵沿線、配套完善等優(yōu)勢的產(chǎn)品。如廣州的保利瓏玥公館是品牌地產(chǎn)，地鐵沿線;另外蘇州的新希望錦麟鉑悅府因具備配套完善，交通便利，開盤當(dāng)天全部售罄。

中高端改善類項(xiàng)目占比達(dá)34.2%，較去年同期小幅上漲。12個城市中高端改善類項(xiàng)目占比達(dá)34.2%，平均去化率65.7%。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年去化非常好的中高端項(xiàng)目集中于上海、南京和杭州等一線及熱點(diǎn)二線城市，去化情況較好的項(xiàng)目戶型多為三居、四居大戶型;項(xiàng)目特色主要涉及配套資源豐富、交通便利、宜居生態(tài)地產(chǎn)等方面。

投資型項(xiàng)目主要以地理位置優(yōu)越和地鐵沿線等項(xiàng)目特色為主，去化率超5成。2021年去化非常好的中高端項(xiàng)目集中于上海、南京和杭州等一線及熱點(diǎn)二線城市，去化情況較好的項(xiàng)目戶型多為三居、四居大戶型;項(xiàng)目特色主要涉及配套資源豐富、交通便利、宜居生態(tài)地產(chǎn)等方面。

4、客戶情況：剛需客戶占據(jù)主流，交通、周邊配套設(shè)施為關(guān)注焦點(diǎn)

剛需客戶年齡段普遍在25-40歲之間，交通便利和位置優(yōu)越為首要考慮因素。根據(jù)調(diào)研現(xiàn)場客戶訪談獲悉，購房群體年齡偏向中青年，年齡段普遍在40歲以下，影響這個購房群體的主要因素有上班通勤交通便利、配套設(shè)施齊全?？蛻糁饕紤]項(xiàng)目是否具備完善的周邊配套設(shè)施、地理位置優(yōu)勢、交通便利。

中高端改善客戶主要考慮項(xiàng)目的周邊生態(tài)環(huán)境，大戶型、配套設(shè)施完善為選購熱點(diǎn)產(chǎn)品。中高端改善客戶群體年齡段在35-50歲之間，該群體有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，希望改善當(dāng)前的居住環(huán)境，該群體會主要關(guān)注項(xiàng)目的小區(qū)居住品質(zhì)、戶型設(shè)計、周邊資源和交通便利性。

投資類客戶更看中項(xiàng)目的升值空間。根據(jù)客戶訪談，投資者在選擇投資類項(xiàng)目時，考慮因素主要是地理位置優(yōu)越，地區(qū)的未來規(guī)劃有升值潛力。

關(guān)鍵詞： 房住不炒 預(yù)售監(jiān)管工作機(jī)制 去化率 開盤量