2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，四季度，中央及各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，各地政府積極響應(yīng)，多地從降低房貸利率、加速按揭放款時(shí)間、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度等方面穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。但房地產(chǎn)信貸端改善、相關(guān)扶持政策等效果尚不明顯。2022年元旦假期期間，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市市場(chǎng)活躍度仍不足，新建商品住宅成交面積同比下降超四成。

元旦假期重點(diǎn)城市市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行，二線、三四線代表城市成交面積降幅均近六成1

元旦假期房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2021年末市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS(點(diǎn)擊試用)，2022年元旦期間(1月1日-3日)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降42%，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)置業(yè)信心仍不足。

一線城市成交規(guī)模同比降幅超兩成，二線、三四線代表城市降幅近六成。元旦期間，4個(gè)一線城市新建商品住宅累計(jì)成交25.11萬(wàn)平方米，較去年同期下降24%。二線和三四線代表城市市場(chǎng)較為低迷。二線代表城市元旦期間新建商品住宅累計(jì)成交13.74萬(wàn)平方米，同比下降57%;三四線代表城市累計(jì)成交1.65萬(wàn)平方米，同比下降58%。

典型城市：

北京：

元旦期間，北京新建商品住宅累計(jì)成交1.28萬(wàn)平方米(2021年同期受疫情影響，基數(shù)較低，成交面積為0.4萬(wàn)平方米)，同比增幅較大。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，5個(gè)項(xiàng)目在元旦假期入市，其中2個(gè)為首批集中供地項(xiàng)目。雖然2021年銷售節(jié)點(diǎn)已過(guò)，但是各大樓盤的營(yíng)銷熱情和營(yíng)銷壓力并未消退，除了特價(jià)房、立減優(yōu)惠外，限競(jìng)房普遍實(shí)行9.8折-9.9折折扣優(yōu)惠，也延續(xù)了2021年底的措施。整體來(lái)看，由于四季度新房入市速度加快，元旦期間新房項(xiàng)目營(yíng)銷活躍，延續(xù)年末優(yōu)惠措施，但同時(shí)由于項(xiàng)目集中，尤其是部分區(qū)域新房扎堆入市，且項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目整體帶看轉(zhuǎn)化率依然保持較低水平。

深圳：

元旦期間，深圳新建商品住宅累計(jì)成交4.1萬(wàn)平方米，較去年同期下降60%。元旦無(wú)新盤入市，市場(chǎng)延續(xù)2021年12月較為低迷狀態(tài)，市場(chǎng)觀望情緒較高，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈程度加大。

杭州：

元旦期間，購(gòu)房者入市意愿一般，區(qū)域表現(xiàn)兩極分化加劇。僅有6盤領(lǐng)取預(yù)售證，新領(lǐng)預(yù)售房源500套左右，入市節(jié)奏明顯放緩。8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，新推盤房源800套左右，由于主要分布在郊區(qū)，整體開(kāi)盤熱度不高，多項(xiàng)目流搖。

青島：

元旦期間，青島新建商品住宅累計(jì)成交3.27萬(wàn)平方米，較去年同期下降超三成。元旦期間新房市場(chǎng)以加推為主，沒(méi)有新獲預(yù)售證項(xiàng)目，面對(duì)庫(kù)存壓力和春節(jié)前回款壓力，大部分開(kāi)發(fā)商延續(xù)年前的促銷政策，推出了特價(jià)房、折扣優(yōu)惠等促銷政策，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、性價(jià)比高的品質(zhì)項(xiàng)目去化速度相對(duì)較快，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較冷靜，去化壓力依然存在，客戶觀望情緒仍較濃。

短期整體市場(chǎng)預(yù)判

2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”不變，同時(shí)指出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。展望2022年，中央仍將堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)繼續(xù)深化的當(dāng)下，信貸環(huán)境或繼續(xù)改善。

各地穩(wěn)定市場(chǎng)的扶持型調(diào)控政策或繼續(xù)跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷、去庫(kù)存壓力和房企經(jīng)營(yíng)壓力較大的城市，將基于“兩個(gè)維護(hù)”要求，適度、合理地調(diào)整政策，加強(qiáng)對(duì)于首套住房的信貸支持，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，防止“誤傷”剛需群體。

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)將延續(xù)，部分前期調(diào)整較早的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場(chǎng)有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽(yáng)春”仍有預(yù)期。但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間或較長(zhǎng)，市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)力偏弱，特別是基本面較弱、樓市存量去化壓力大的城市，短期購(gòu)房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。

在此背景下，房企應(yīng)加大對(duì)城市市場(chǎng)周期及政策變化研究力度，加強(qiáng)競(jìng)品監(jiān)控，制定差異化營(yíng)銷策略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì);同時(shí)，房企應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，打造差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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