宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但面臨新的下行壓力

1.前三季度GDP同比增長(zhǎng)9.8%，經(jīng)濟(jì)整體保持穩(wěn)定恢復(fù)，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)揮主引擎作用

2021年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，前三季度GDP同比增長(zhǎng)9.8%。2021年前三季度，我國(guó)GDP總量為82.3萬億元，同比增長(zhǎng)9.8%，兩年平均增長(zhǎng)5.2%。分季度來看，一季度GDP同比增長(zhǎng)18.3%，二季度同比增長(zhǎng)7.9%;三季度，國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)明顯增多，世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭放緩，大宗商品價(jià)格高位運(yùn)行，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)受疫情、汛情沖擊，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整壓力有所增大，GDP同比增長(zhǎng)4.9%。

第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮主引擎作用。2021年前三季度，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值為45.1萬億元，同比增長(zhǎng)9.5%，兩年平均增長(zhǎng)4.9%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為54.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為54.2%，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)發(fā)揮“主引擎”作用。

2.服務(wù)業(yè)整體保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，除8月外，其他月份商務(wù)活動(dòng)指數(shù)均位于臨界點(diǎn)以上

2021年，我國(guó)服務(wù)業(yè)整體保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，除8月受部分地區(qū)疫情、汛情沖擊導(dǎo)致服務(wù)業(yè)景氣水平回落至臨界點(diǎn)以下外，其他月份服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)均位于臨界點(diǎn)以上。12月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為52.0%，較11月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復(fù)加快。分行業(yè)來看，21個(gè)行業(yè)中有13個(gè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)位于擴(kuò)張區(qū)間，服務(wù)業(yè)景氣面擴(kuò)大，尤其11月受疫情影響較大的航空運(yùn)輸、餐飲、文化體育娛樂等行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)回升至擴(kuò)張區(qū)間。

3.居民收入繼續(xù)恢復(fù)性增長(zhǎng)，消費(fèi)支出延續(xù)反彈態(tài)勢(shì)

居民收入繼續(xù)恢復(fù)性增長(zhǎng)：2021年前三季度，全國(guó)居民人均可支配收入為26265元，同比增長(zhǎng)9.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.1%，與GDP增長(zhǎng)基本同步。

居民消費(fèi)支出延續(xù)反彈態(tài)勢(shì)：2021年前三季度，全國(guó)居民人均消費(fèi)支出為17275元，由于上年同期基數(shù)較低，同比增長(zhǎng)15.1%，兩年平均增長(zhǎng)3.7%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，八大類消費(fèi)支出在上年同期六降兩增的基礎(chǔ)上，兩年平均增速全部實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

4.消費(fèi)市場(chǎng)韌性繼續(xù)顯現(xiàn)，保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)

今年以來，疫情多點(diǎn)散發(fā)對(duì)部分地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但隨著疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放。1-11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)13.7%，仍保持較快增長(zhǎng)，兩年平均增長(zhǎng)4.0%，與1-10月持平。1-11月，全國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)13.2%，兩年平均增長(zhǎng)14.4%，線上消費(fèi)需求持續(xù)釋放。其中，吃類、穿類和用類等商品網(wǎng)上零售額同比分別增長(zhǎng)18.8%、11.1%和13.1%。

市場(chǎng)表現(xiàn)：商辦用房開工投資放緩，商辦用地供需規(guī)?？s量，市場(chǎng)整體面臨下行壓力

1.商辦市場(chǎng)存量：

以新開工面積計(jì)算，全國(guó)辦公樓存量達(dá)9.13億平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房存量達(dá)32.28億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢(shì)，進(jìn)入存量時(shí)代

辦公樓：1999-2021年11月，全國(guó)辦公樓新開工面積累計(jì)達(dá)9.13億平方米，年均復(fù)合增速約為25.9%。2015年以前，辦公樓開工整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2015年以后，全國(guó)辦公樓開工普遍有所下降，2021年1-11月，同比降幅達(dá)19.3%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：1999-2021年11月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積累計(jì)達(dá)32.28億平方米，年均復(fù)合增速約為26.6%。2014年以前，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2014年以后，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工持續(xù)下降，2021年1-11月，同比降幅達(dá)20.2%。

2.存量結(jié)構(gòu)：

20個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓存量占全國(guó)比重超五成，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占全國(guó)比重在兩成左右

辦公樓：1999-2020年，20個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓累計(jì)新開工面積達(dá)4.42億平方米，占全國(guó)比重為51.0%，其中一線城市辦公樓累計(jì)新開工面積共計(jì)1.62億平方米，占全國(guó)比重為18.7%，16個(gè)二線代表城市辦公樓累計(jì)新開工面積共計(jì)2.80億平方米，占全國(guó)比重為32.3%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：1999-2020年，20個(gè)重點(diǎn)城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積累計(jì)達(dá)7.10億平方米，占全國(guó)比重為22.9%，其中一線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)新開工面積共計(jì)1.60億平方米，占全國(guó)比重為5.2%，16個(gè)二線代表城市辦公樓累計(jì)新開工面積共計(jì)5.50億平方米，占全國(guó)比重為17.7%。

3.商辦用地：

2021年，全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積同比均下降，成交樓面均價(jià)同比小幅上漲，平均溢價(jià)率同比下降

2021年，全國(guó)300城商辦用地共推出26722萬平方米，同比下降15.6%，成交20809萬平方米，同比下降21.2%。12月，全國(guó)300城商辦用地共推出5537萬平方米，同比下降9.6%，成交4648萬平方米，同比下降10.0%。

2021年，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2330元/㎡，同比上漲3.0%，平均溢價(jià)率為4.6%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。12月，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為1921元/㎡，同比下跌18.9%，平均溢價(jià)率為3.9%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市：2021年，全國(guó)300城中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為934萬平方米，同比下降31.7%，成交樓面均價(jià)為10442元/平方米，同比上漲6.9%，平均溢價(jià)率為0.5%，同比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市：2021年，全國(guó)300城中二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為7211萬平方米，同比下降23.6%，成交樓面均價(jià)為2636元/平方米，同比上漲13.7%，平均溢價(jià)率為4.1%，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市：2021年，全國(guó)300城中三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為12664萬平方米，同比下降18.8%;成交樓面均價(jià)為1558元/平方米，同比下跌0.9%;平均溢價(jià)率為7.4%，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。

4.商辦用房：

1-11月，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工投資同比均下降，辦公樓銷售面積同比增幅收窄，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比降幅擴(kuò)大

辦公樓：2021年1-11月，全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額為5438億元，同比下降6.1%，較2019年同期下降2.1%，兩年平均下降1.1%。新開工面積為4713萬平方米，同比下降19.3%，較2019年同期下降25.8%，兩年平均下降13.8%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2021年1-11月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額為11520億元，同比下降3.1%，較2019年同期下降4.9%，兩年平均下降2.5%;新開工面積為12936萬平方米，同比下降20.2%，較2019年同期下降24.5%，兩年平均下降13.1%。

整體來看，2021年1-11月，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額同比增速均持續(xù)放緩，并于9月止增轉(zhuǎn)降;新開工面積自4月起同比持續(xù)下降。受新開工規(guī)模縮量等因素影響，預(yù)計(jì)2021年全年辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額和新開工面積均將維持下降態(tài)勢(shì)。

辦公樓：2021年1-11月，全國(guó)辦公樓銷售面積為2827萬平方米，同比增長(zhǎng)2.0%，銷售額為3950億元，同比下降3.0%。11月，全國(guó)辦公樓銷售面積為319萬平方米，銷售額為424億元，同比分別下降0.6%和13.3%，二季度以來，除6月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2021年1-11月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為7530萬平米，銷售額為8075億元，同比分別下降2.6%和2.2%。11月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為879萬平方米，銷售額為911億元，同比分別下降15.5%和13.1%，4月起，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)8個(gè)月同比下降。

5.寫字樓租金：

三季度，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比微漲0.13%

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年三季度，全國(guó)15個(gè)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環(huán)比微漲0.13%。

近年來，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整期，部分城市新增供應(yīng)持續(xù)增加，但需求動(dòng)力不足，供大于求態(tài)勢(shì)加劇。2019年三季度起，重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)六個(gè)季度環(huán)比下跌，尤其是2020年初新冠肺炎疫情爆發(fā)，經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重沖擊寫字樓市場(chǎng)，2020年二季度寫字樓租金環(huán)比跌幅達(dá)到最大。2020年三季度起，寫字樓市場(chǎng)逐漸克服疫情不利影響，市場(chǎng)活躍度逐步恢復(fù)，租金環(huán)比跌幅連續(xù)兩個(gè)季度收窄，并于2021年一季度企穩(wěn)。

整體來看，2021年前三季度，重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金波動(dòng)較小，市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)四季度，供應(yīng)迎來小高峰將加劇項(xiàng)目或商圈間的競(jìng)爭(zhēng)并帶來空置壓力，但經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)疊加一系列利好因素將促使寫字樓需求繼續(xù)釋放，租金有望保持平穩(wěn)。

6.大宗交易：

2021年，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市大宗交易市場(chǎng)活躍度上升，成交總價(jià)同比增幅超兩成，一線城市寫字樓資產(chǎn)依舊最受投資者青睞，物流倉儲(chǔ)投資熱度上升

2021年，部分房企面臨流動(dòng)性困難，通過出售資產(chǎn)回籠資金，高性價(jià)比項(xiàng)目入市疊加經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增強(qiáng)投資者信心，大宗交易市場(chǎng)活躍度增加。

成交宗數(shù)：2021年，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的20個(gè)商辦重點(diǎn)城市共監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易239宗，較2020年減少19宗。從城市等級(jí)來看，一線城市共監(jiān)測(cè)到154宗，占比64.4%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數(shù)分別為81宗、39宗、17宗、17宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市;二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中蘇州、杭州分別成交18宗和12宗，相對(duì)活躍，其他城市均在10宗以內(nèi)。

成交總價(jià)：2021年，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市共監(jiān)測(cè)到大宗交易2744億元，同比增長(zhǎng)25.8%。從城市等級(jí)來看，一線城市成交總價(jià)為2281億元，占比83.1%，二線城市成交總價(jià)為464億元，占比16.9%。整體來看，2021年，20個(gè)重點(diǎn)城市大宗交易呈現(xiàn)宗數(shù)小幅下降，但總價(jià)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。

單筆交易平均金額：以監(jiān)測(cè)到總價(jià)的交易來看，2021年20個(gè)商辦重點(diǎn)城市單筆交易平均金額為13.4億元，同比增長(zhǎng)43.7%。其中一線城市單筆交易平均金額為16.3億元，顯著高于二線城市的7.1億元。

物業(yè)類型：2021年，在中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的239宗大宗交易成交案例中，以寫字樓為標(biāo)的的交易占37%，依舊是投資者最青睞的物業(yè)類型。值得關(guān)注的是，數(shù)字經(jīng)濟(jì)崛起，網(wǎng)絡(luò)零售帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)需求增長(zhǎng)，投資者對(duì)此類標(biāo)的關(guān)注度也有所上升。

買家類型：2021年，內(nèi)資買家投資活動(dòng)依舊最為活躍，占比56%。同時(shí)，由于2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，外商投資政策扶持力度增強(qiáng)，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)外資機(jī)構(gòu)吸引力增強(qiáng)，外資買家占比由2020年的19%提升至24%。

企業(yè)表現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為房企“第二增長(zhǎng)曲線”，輕資產(chǎn)拓展和數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為企業(yè)共識(shí)

外部行業(yè)變化推動(dòng)企業(yè)探索轉(zhuǎn)變自身發(fā)展模式，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為房企“第二增長(zhǎng)曲線”

2021年政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施面向銀行的“兩道紅線”和22城供地“兩集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于無法快速反應(yīng)，出現(xiàn)債務(wù)違約等問題。外部行業(yè)變化推動(dòng)企業(yè)開始探索轉(zhuǎn)變自身發(fā)展模式，對(duì)開發(fā)主業(yè)不斷加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理、實(shí)現(xiàn)降本增效，同時(shí)開展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)分散風(fēng)險(xiǎn)，尋求可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)需求持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為部分房企與住宅主業(yè)協(xié)同發(fā)展，并帶來業(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”。

輕資產(chǎn)模式加速發(fā)展，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊繼續(xù)分拆上市熱潮，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”或成為趨勢(shì)

與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)需要通過持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)獲取租金收益并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值增值，因此運(yùn)營(yíng)水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)具備廣闊市場(chǎng)空間。頭部企業(yè)通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的打造積累運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)出優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，形成品牌效應(yīng)，并在此基礎(chǔ)上積極拓展第三方項(xiàng)目，開展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展策略上，一部分企業(yè)則選擇采用“輕重并舉”的策略，將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，并逐漸擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模。另一部分企業(yè)選擇剝離輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市，拓寬融資渠道、拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)在市場(chǎng)的監(jiān)督下更快獨(dú)立成長(zhǎng)，如寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活，以及正在沖擊港股的萬達(dá)商管等。

此前，物業(yè)管理行業(yè)憑借政策的支持、可持續(xù)的盈利模型等獲得市場(chǎng)認(rèn)可，享受到較高估值水平，時(shí)至今日，大部分頭部企業(yè)的物管板塊已完成分拆上市，行業(yè)上市紅利基本結(jié)束，估值回歸平穩(wěn)。而作為物業(yè)管理細(xì)分行業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，則隨著消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大和房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視迎來分拆上市的熱潮。尤其2021年，萬達(dá)商管向港交所正式遞交招股書，若能在2022年成功上市，或?qū)⒊蔀橐坏罇|風(fēng)，抬升商管行業(yè)估值，屆時(shí)將有更多企業(yè)分拆商管業(yè)務(wù)上市。

科技賦能，借數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效成為頭部企業(yè)共識(shí)

“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮的來襲給實(shí)體商業(yè)帶來沖擊，同時(shí)也讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)看到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的機(jī)遇。部分企業(yè)在打通線上線下消費(fèi)渠道的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大對(duì)數(shù)字化的投入，打通企業(yè)及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、搭建會(huì)員系統(tǒng)，將項(xiàng)目方、品牌方、消費(fèi)者三者聯(lián)動(dòng)，形成服務(wù)閉環(huán)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始意識(shí)到，數(shù)字化不能僅僅應(yīng)用于營(yíng)銷環(huán)節(jié)，更應(yīng)該通過綜合線上系統(tǒng)提升自身運(yùn)營(yíng)能力與運(yùn)營(yíng)效率。

例如，2021年寶龍商業(yè)與騰訊的合作進(jìn)一步升級(jí)，共同打造融合存量資產(chǎn)管理、投資、消費(fèi)者和商戶服務(wù)的超級(jí)智能化場(chǎng)景，為行業(yè)創(chuàng)造新的價(jià)值空間，推動(dòng)進(jìn)步。同時(shí)，寶龍商業(yè)以上海寶龍寶楊廣場(chǎng)為試點(diǎn)，在消費(fèi)者產(chǎn)品創(chuàng)新、智能安防、掃地機(jī)器人等多個(gè)方面試點(diǎn)智慧商業(yè)，提升管理效能，降低運(yùn)營(yíng)成本。

資產(chǎn)證券化：受行業(yè)融資監(jiān)管趨嚴(yán)趨緊影響，類REITs和CMBS/CMBN整體發(fā)行金額同比有所下降，零售物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)綜合體發(fā)行量合計(jì)超六成

受行業(yè)融資監(jiān)管趨嚴(yán)趨緊影響，2021年，房地產(chǎn)企業(yè)類REITs產(chǎn)品和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行金額共計(jì)1483億元，同比下降12.0%。其中，類REITs產(chǎn)品金額為324億元，同比小幅增長(zhǎng)3.5%，CMBS/CMBN類產(chǎn)品金額為1159億元，同比下降15.6%。從底層資產(chǎn)的物業(yè)類型來看，以零售物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量最大，占比近30%，其次為辦公物業(yè)和商業(yè)綜合體，三者合計(jì)占比近65%。

關(guān)鍵詞： 宏觀環(huán)境 第三產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) GDP總量