1月13日，記者從北京市住建委方面獲悉，位于海淀區(qū)四道口的學(xué)院里以及東城區(qū)南二環(huán)的永定府(備案名：永佑嘉園)兩大限競(jìng)房項(xiàng)目，將調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售。同日，北京市住建委也將《關(guān)于明確海淀區(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園銷售管理事項(xiàng)的公告》(以下簡(jiǎn)稱“公告”)進(jìn)行了掛網(wǎng)公示。

作為北京限競(jìng)房里面公認(rèn)位置最好、價(jià)格明顯倒掛，很可能出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”銷售盛況的新房項(xiàng)目，在永定府、學(xué)院里倆項(xiàng)目調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售后，買有什么條件?賣又有什么影響?

產(chǎn)權(quán)份額：屬地區(qū)政府指定代持機(jī)構(gòu)依規(guī)確定

根據(jù)公告，永定府、學(xué)院里倆項(xiàng)目的政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)，將由屬地區(qū)政府指定。項(xiàng)目房屋的具體產(chǎn)權(quán)份額，則由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格，并按銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)格的比例取整后，確定購房主體持有房屋產(chǎn)權(quán)份額，其余產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)持有。

據(jù)悉，待產(chǎn)權(quán)份額最終確定后，將由項(xiàng)目所屬的屬地區(qū)政府對(duì)社會(huì)公告。

業(yè)內(nèi)人士表示，2021年開始的集中供地，在北京政策調(diào)控的工具包中試點(diǎn)了“競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額”的方式，被社會(huì)稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”。這種方式下，房屋的性質(zhì)仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產(chǎn)權(quán)。

“海淀區(qū)四道口的學(xué)院里和東城區(qū)南二環(huán)的永定府，是北京限競(jìng)房里面公認(rèn)位置最好、價(jià)格明顯倒掛，很可能‘萬人搖號(hào)’的有兩個(gè)項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目可以說價(jià)格限價(jià)遠(yuǎn)低于周圍市場(chǎng)價(jià)。”談及永定府、學(xué)院里兩個(gè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士說。

記者了解到，兩個(gè)項(xiàng)目所處地塊均出讓于2017年。按照當(dāng)時(shí)的土地出讓文件，學(xué)院里的商品房的銷售均價(jià)不超過85373元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過89642元/平方米;永定府的商品房的銷售均價(jià)不超過89068元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過93521元/平方米。

具體來看兩個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位，學(xué)院里項(xiàng)目位于海淀區(qū)四道口，北二環(huán)和北三環(huán)之間，是海淀區(qū)三環(huán)內(nèi)唯一在售的限競(jìng)房;永定府位于南二環(huán)永定門橋附近，地處內(nèi)城核心區(qū)，也是東城區(qū)唯一的限競(jìng)房項(xiàng)目。

如何買：優(yōu)先共產(chǎn)房家庭公證搖號(hào)方式銷售

談及永定府與學(xué)院里項(xiàng)目轉(zhuǎn)共產(chǎn)房，業(yè)內(nèi)人士指出，由于兩個(gè)項(xiàng)目較為優(yōu)越的區(qū)位，又有“限價(jià)”屬性傍身，導(dǎo)致其與周邊的商品房和二手房?jī)r(jià)格形成了倒掛。對(duì)此，政府為防止市場(chǎng)出現(xiàn)哄搶局面，保障剛需群體的住房需求能夠得以滿足，將兩個(gè)項(xiàng)目從限競(jìng)房調(diào)整為政府持部分產(chǎn)權(quán)份額。

那么，永定府、學(xué)院里兩個(gè)項(xiàng)目接下來將如何銷售?哪類人群可以購買?

記者從公告中了解到，兩項(xiàng)目將按照銷售限價(jià)及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額向符合北京市限購條件的家庭(不含法人機(jī)構(gòu))出售。其中，具備北京市共有產(chǎn)權(quán)購房資格的家庭優(yōu)先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優(yōu)先購買。如有剩余，符合本市限購條件的家庭可遞補(bǔ)購買。

在房源銷售方面，兩項(xiàng)目將采取公證搖號(hào)方式銷售，公開登記(不少于5個(gè)自然日)、公開搖號(hào)、公開選房，由具備資質(zhì)的公證機(jī)構(gòu)全程公證。按優(yōu)先級(jí)別一次性公證搖號(hào)確定各級(jí)別購房人選房順序后，按順序選房銷售，全部搖號(hào)人數(shù)未超房源數(shù)量或選房后房源仍有剩余的，由企業(yè)公開銷售。

記者還了解到，這一類型的房源日后取得的房本，也會(huì)區(qū)別于普通商品房。據(jù)公告，在兩項(xiàng)目首次不動(dòng)產(chǎn)登記證書、首次購房人取得的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記證書上，會(huì)明確注記購房家庭和代持機(jī)構(gòu)名稱、產(chǎn)權(quán)份額。代持機(jī)構(gòu)持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，也會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載。

此外公告還指出，兩項(xiàng)目首次購房人持有房屋期間，政府讓渡住房全部使用權(quán)和出租收益，不參與業(yè)主大會(huì)，不承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用由購房人全額承擔(dān)。購房人可依法將持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

怎么賣：取得房本5年內(nèi)限售

眾所周知，北京從2017年開始最值得市場(chǎng)關(guān)注的是限競(jìng)房，累計(jì)入市的110個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目成為了過去幾年市場(chǎng)的絕對(duì)主流，限競(jìng)房最大的特殊點(diǎn)就是限價(jià)疊加5年限售。

需要注意的是，盡管在此次被調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售后，永定府、學(xué)院里兩個(gè)項(xiàng)目的本質(zhì)仍為商品房，在首次購房人自取得不動(dòng)產(chǎn)登記證之日起5年內(nèi)，不得以任何形式轉(zhuǎn)讓(繼承除外)房屋或房屋產(chǎn)權(quán)份額。

這也就意味著，學(xué)院里、永定府兩個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)共有產(chǎn)后，購房者自拿到房本起5年內(nèi)不能上市交易。

5年后，若購房人如轉(zhuǎn)讓房屋或房屋產(chǎn)權(quán)份額，政府持有產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，并按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算政府持有產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓價(jià)款，由屬地區(qū)政府代持機(jī)構(gòu)收取。轉(zhuǎn)讓房屋的稅費(fèi)由首次購房人或其繼承人與政府代持機(jī)構(gòu)按各自產(chǎn)權(quán)份額分別承擔(dān)。

業(yè)內(nèi)人士指出，總的來看，永定府、學(xué)院里倆項(xiàng)目之所以被調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售，與項(xiàng)目自身的銷售價(jià)格倒掛以及限競(jìng)房的去化艱難現(xiàn)狀有一定關(guān)系。

“北京‘限競(jìng)房時(shí)代’已經(jīng)結(jié)束，隨著土地進(jìn)入集中供地時(shí)代，限競(jìng)房已經(jīng)接近沒有新增供應(yīng)，入市的100多個(gè)項(xiàng)目其中出現(xiàn)了明顯分化。整體看，平均網(wǎng)簽完成82%，實(shí)際銷售大約要增加10%，也就是大約92%的項(xiàng)目已經(jīng)銷售。一共200期限競(jìng)房項(xiàng)目里面，基本售罄的有100期，已經(jīng)進(jìn)入銷售末期;也有50期網(wǎng)簽不到30%。這里面除了最近新入市的，大部分已經(jīng)屬于滯銷。”業(yè)內(nèi)人士直言，一直以來，北京限競(jìng)房的市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，大部分項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍，但少數(shù)郊區(qū)項(xiàng)目入市銷售受阻，預(yù)計(jì)剩余的1萬套限競(jìng)房去化依然非常大。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京累計(jì)入市限競(jìng)房已經(jīng)超過10萬套。另有數(shù)據(jù)顯示，從2016年11月以來，北京共出讓了限競(jìng)房地塊110宗，目前已經(jīng)有104個(gè)項(xiàng)目上市，共網(wǎng)簽8.26萬套、874.86萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，北京“限競(jìng)房時(shí)代”位置最好的項(xiàng)目——永定府與學(xué)院里項(xiàng)目轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)成為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，對(duì)于整體市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，但一定程度上避免了“萬人搶房”現(xiàn)象的出現(xiàn)。“證明了北京調(diào)控政策的力度依然非常高，而且針對(duì)市場(chǎng)的特殊情況下調(diào)控工具包非常及時(shí)。”

“此舉一方面保證了項(xiàng)目的商品住房屬性未發(fā)生改變，保障了購房者的合法權(quán)益以及后續(xù)交易的合理性;另一方面，提出具有共有產(chǎn)權(quán)房購房資格的家庭優(yōu)先購買、無房家庭優(yōu)先購買以及拿到房本起五年內(nèi)不能再上市出售等，這將在一定程度上保障合理住房需求，確保房屋優(yōu)先于自住，進(jìn)一步落實(shí)‘房住不炒’目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士分析說道。

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