作為兼顧房住不炒和穩(wěn)增長的重要抓手，保障性租賃住房受到政策與市場的重點(diǎn)關(guān)注。

2022年1月11日，國務(wù)院新聞辦公室就《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》有關(guān)情況舉行發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉在會上表示，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，預(yù)計(jì)可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時(shí)，繼續(xù)做好公租房保障，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。

為何要大力發(fā)展保障性租賃住房?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，發(fā)展保障性租賃住房，除了可以緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾，同時(shí)還會降低市民買房的超前性，并在日后為商品房市場補(bǔ)充新鮮血液，保持樓市需求健康可持續(xù)。

保障性租賃住房對房地產(chǎn)市場影響幾何?南京農(nóng)業(yè)大學(xué)的一項(xiàng)研究顯示，保障性住房供應(yīng)會導(dǎo)致商品住房價(jià)格升高，每萬人保障性住房用地供應(yīng)面積增加1%，則商品住宅價(jià)格將上漲0.054%。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁告訴記者，總體來看，保障性住房規(guī)模和占比大幅增加后，房價(jià)會有一定的波動，但影響不大。其次，由于保障性住房大幅增加，會有效降低商品房市場上的供需矛盾，隨著這個(gè)過程的不斷推進(jìn)，原有的樓市調(diào)控政策會逐步退出市場。

發(fā)展保障性租賃住房成“十四五”重點(diǎn)

保障性租賃住房作為住房保障體系的重要一環(huán)，也是住房供給側(cè)改革的一大抓手。尤其2021年以來，中央、地方政策利好持續(xù)釋放，保障性租賃住房進(jìn)入“增量提速”階段。

2021年6月，國務(wù)院常務(wù)會議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難2021年7月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(下稱“《意見》”)，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體;2021年12月，中共中央政治局會議提出，要堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

《意見》出臺之后，各省市積極跟進(jìn)，加快制定、落實(shí)地方政策與計(jì)劃。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2021年11月以來，浙江、廣東、山東、海南等省份，以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發(fā)布了相關(guān)實(shí)施意見或征求意見稿，政策發(fā)布進(jìn)入密集期。

以上海為例，“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，2021—2022年兩年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套(間);廣東“十四五”期間計(jì)劃籌集建設(shè)129.7萬套(間)保障性租賃住房，主要面向無房新市民、青年人，不設(shè)收入線門檻;海南十四五期間要建設(shè)25萬套安居房，新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬戶。

中信證券估計(jì)，十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間，對應(yīng)的新增建筑面積或在4億～4.5億平方米左右，對應(yīng)的開發(fā)投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右，預(yù)計(jì)2022年投資將超過4000億元，拉動地產(chǎn)投資3個(gè)百分點(diǎn)左右。

解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾

為什么要大力發(fā)展保障性租賃住房?又將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生何種影響?

近年來，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，勞動力向大城市流入，各大城市尤其是一線城市常住人口激增，導(dǎo)致其住房需求持續(xù)增加。但是另一方面，商品房供應(yīng)不能完全與之匹配，帶動房價(jià)大幅上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。保障性租賃住房的發(fā)展恰恰能夠起到填補(bǔ)供需缺口，緩釋矛盾的作用，以相對較低的成本和價(jià)格為住房需求者提供安居之所，遏制房價(jià)在資本的炒作下繼續(xù)上漲。

中信建投指出，保障房一方面承載著大城市中低收入家庭人群對“居者有其屋”的向往，妥善解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾，緩解城鎮(zhèn)化建設(shè)中因人口流動所造成的住房供需、城市吸納力與人口持續(xù)增長間的極度不匹配問題。另一方面，保障性租賃房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租賃房的建設(shè)可以緩解人口凈流入城市房租較高的壓力，切實(shí)減輕年輕人的生活負(fù)擔(dān)，對構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)長效機(jī)制做出重要補(bǔ)充。

李宇嘉告訴記者，當(dāng)下的租賃供應(yīng)兩級分化，要不就是租賃體驗(yàn)比較差的城中村，要不就是租金高的長租公寓或者商品租賃住房。同時(shí)，后者在管理上也差強(qiáng)人意。所以，就需要低租金、小戶型的保障性租賃住房。

此外，中信證券的研究表明，大力發(fā)展保障性租賃住房，短期能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求。

“未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)投資的下行是較為確定的趨勢，盡管至暗時(shí)刻已經(jīng)過去，但距離地產(chǎn)投資同比轉(zhuǎn)正尚有一段距離，預(yù)計(jì)要等到明年下半年。”中信證券指出，在2022年上半年適當(dāng)加快保障性租賃住房的建設(shè)，能夠很好地彌補(bǔ)上半年房地產(chǎn)投資的“真空期”。

保障性租賃住房是否對房價(jià)產(chǎn)生影響?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，我國“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局，僅僅使得有需求的低收入家庭流入保障性住房市場，對商品住房市場的沖擊作用有限。

實(shí)證研究結(jié)果同樣表現(xiàn)出較大差異。南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院基于我國1997−2010年時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過建立SVAR模型，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房投資抑制了商品住房價(jià)格上漲。

中信證券研究部指出，保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對商品房的需求，防止房價(jià)上升，符合“房住不炒”的大方向。

關(guān)鍵詞： 保障性租賃住房 房住不炒 十四五 新市民