需求

▍全年商品房銷售面積和銷售額創(chuàng)歷史新高，12月同比降幅均小幅擴大

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

供應

▍12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積同比降幅均明顯擴大，全年投資額小幅增長，新開工面積降幅超過10%

房地產(chǎn)開發(fā)投資額：2021年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14.8萬億元，同比增長4.4%，比2019年1-12月份增長11.7%，兩年平均增長5.7%，12月同比降幅較上月擴大9.6個百分點至13.9%。其中，1-12月住宅開發(fā)投資額為11.1萬億元，同比增長6.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.3%。

房屋新開工面積：2021年1-12月，全國房屋新開工面積為19.9億平方米，同比下降11.4%，12月為1.6億平方米，同比下降31.2%，降幅較上月擴大10.1個百分點。其中，1-12月住宅新開工面積為14.6億平方米，同比下降10.9%，降幅較上月擴大2.5個百分點。

房屋施工面積：2021年1-12月，全國房屋施工面積為97.5億平方米，同比增長5.2%。其中，住宅施工面積為69.0億平方米，同比增長5.3%。

房屋竣工面積：2021年1-12月，全國房屋竣工面積為10.1億平方米，同比增長為11.2%。其中，住宅竣工面積為7.3億平方米，同比增長10.8%。

資金來源

▍房企到位資金增長持續(xù)放緩，12月國內(nèi)貸款同比降幅擴大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：2021年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為20.1萬億元，同比增長4.2%，比2019年1-12月增長12.6%，兩年平均增長6.1%。

國內(nèi)貸款：2021年1-12月，國內(nèi)貸款為2.3萬億元，同比下降12.7%，上年同期為同比增長5.7%;占比為11.6%，比上年同期下降2.2個百分點。

自籌資金：2021年1-12月，自籌資金為6.5萬億元，同比增長3.2%，上年同期為同比增長9.0%;占比為32.5%，比上年同期下降0.3個百分點。

定金及預收款：2021年1-12月，定金及預收款為7.4萬億元，同比增長11.1%，上年同期為同比增長8.3%;占比為33.4%，比上年同期下降1.1個百分點。

個人按揭貸款：2021年1-12月，個人按揭貸款為3.2萬億元，同比增長8.0%，上年同期為同比增長9.9%;占比為14.7%，比上年下降0.8個百分點。

中指精評：

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業(yè)情緒仍不高。

展望2022年，我國經(jīng)濟面臨新的挑戰(zhàn)和壓力，宏觀政策將持續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，降準、降息仍有預期，房地產(chǎn)市場仍將發(fā)揮穩(wěn)定器作用，在“房住不炒”總基調(diào)指導下，預計調(diào)控政策仍有改善空間，特別是信貸端，將進一步加大對剛需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求釋放。但值得注意的是，2021年供應端明顯縮量，或?qū)⒁欢ǔ潭壬贤侠?022年新房成交規(guī)模;與此同時，2022年，房地產(chǎn)稅試點逐漸落地，亦將對需求釋放產(chǎn)生一定抑制作用。綜合來看，2022年，預計房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

供應端，2021年，全國房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對規(guī)模降至2018年以來最低水平，12月同比降幅超30%，受資金端壓力、交易市場較為低迷等因素影響，企業(yè)開工積極性明顯減弱。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長，但12月投資額明顯降低，絕對規(guī)模降至2020年3月以來最低水平，同比降幅超10%，企業(yè)投資意愿明顯降低，新開工、土地購置均為拖累項。

展望2022年，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢，究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規(guī)模;另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場銷售規(guī)?；芈湎?，企業(yè)開工亦受限。開發(fā)投資方面，新開工規(guī)模、土地購置或?qū)⑦M一步拖累投資額，但在“兩維護”要求下，各地保交付力度將有所強化，預計行業(yè)竣工周期延續(xù)，高規(guī)模的在建工程仍對投資額帶來一定支撐，疊加保障性住房建設加速，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍有望保持小幅增長，但上半年投資額調(diào)整壓力較大，同比下降的可能性較高。

關鍵詞： 開發(fā)投資 房地產(chǎn) 供應端 商品房 銷售額