需求
▍全年商品房銷售面積和銷售額創(chuàng)歷史新高,12月同比降幅均小幅擴(kuò)大
銷售面積:2021年1-12月,商品房銷售面積為17.9億平方米,同比增長1.9%,比2019年1-12月份增長4.6%,兩年平均增長2.3%,12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。其中,1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米,同比增長1.1%,辦公樓銷售面積同比增長1.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。
銷售額:2021年1-12月,商品房銷售額為18.2萬億元,同比增長4.8%,比2019年1-12月份增長13.9%,兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中,1-12月住宅銷售額為16.3萬億元,同比增長5.3%,辦公樓銷售額同比下降6.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。
供應(yīng)
▍12月,房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積同比降幅均明顯擴(kuò)大,全年投資額小幅增長,新開工面積降幅超過10%
房地產(chǎn)開發(fā)投資額:2021年1-12月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14.8萬億元,同比增長4.4%,比2019年1-12月份增長11.7%,兩年平均增長5.7%,12月同比降幅較上月擴(kuò)大9.6個(gè)百分點(diǎn)至13.9%。其中,1-12月住宅開發(fā)投資額為11.1萬億元,同比增長6.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.3%。
房屋新開工面積:2021年1-12月,全國房屋新開工面積為19.9億平方米,同比下降11.4%,12月為1.6億平方米,同比下降31.2%,降幅較上月擴(kuò)大10.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,1-12月住宅新開工面積為14.6億平方米,同比下降10.9%,降幅較上月擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。
房屋施工面積:2021年1-12月,全國房屋施工面積為97.5億平方米,同比增長5.2%。其中,住宅施工面積為69.0億平方米,同比增長5.3%。
房屋竣工面積:2021年1-12月,全國房屋竣工面積為10.1億平方米,同比增長為11.2%。其中,住宅竣工面積為7.3億平方米,同比增長10.8%。
資金來源
▍房企到位資金增長持續(xù)放緩,12月國內(nèi)貸款同比降幅擴(kuò)大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金:2021年1-12月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為20.1萬億元,同比增長4.2%,比2019年1-12月增長12.6%,兩年平均增長6.1%。
國內(nèi)貸款:2021年1-12月,國內(nèi)貸款為2.3萬億元,同比下降12.7%,上年同期為同比增長5.7%;占比為11.6%,比上年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。
自籌資金:2021年1-12月,自籌資金為6.5萬億元,同比增長3.2%,上年同期為同比增長9.0%;占比為32.5%,比上年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
定金及預(yù)收款:2021年1-12月,定金及預(yù)收款為7.4萬億元,同比增長11.1%,上年同期為同比增長8.3%;占比為33.4%,比上年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。
個(gè)人按揭貸款:2021年1-12月,個(gè)人按揭貸款為3.2萬億元,同比增長8.0%,上年同期為同比增長9.9%;占比為14.7%,比上年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
中指精評(píng):
2021年,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)歷史最高水平,商品房銷售面積接近18億平方米,商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高,但下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯,交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑,9月底,央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后,中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào),政策底逐漸顯現(xiàn),信貸環(huán)境持續(xù)改善,年底疊加企業(yè)“以價(jià)換量”營銷策略,部分需求擇機(jī)入市,新房成交規(guī)模連續(xù)回升,12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上,商品房銷售額超2萬億元,但同比降幅仍較大,銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上,均較11月降幅略有擴(kuò)大,當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。
展望2022年,我國經(jīng)濟(jì)面臨新的挑戰(zhàn)和壓力,宏觀政策將持續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì),降準(zhǔn)、降息仍有預(yù)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將發(fā)揮穩(wěn)定器作用,在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下,預(yù)計(jì)調(diào)控政策仍有改善空間,特別是信貸端,將進(jìn)一步加大對(duì)剛需、改善住房需求的支持力度,支持合理住房需求釋放。但值得注意的是,2021年供應(yīng)端明顯縮量,或?qū)⒁欢ǔ潭壬贤侠?022年新房成交規(guī)模;與此同時(shí),2022年,房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐漸落地,亦將對(duì)需求釋放產(chǎn)生一定抑制作用。綜合來看,2022年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落,市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù),疊加高基數(shù)效應(yīng),上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。
供應(yīng)端,2021年,全國房屋新開工面積同比降幅超11%,絕對(duì)規(guī)模降至2018年以來最低水平,12月同比降幅超30%,受資金端壓力、交易市場(chǎng)較為低迷等因素影響,企業(yè)開工積極性明顯減弱。2021年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長,但12月投資額明顯降低,絕對(duì)規(guī)模降至2020年3月以來最低水平,同比降幅超10%,企業(yè)投資意愿明顯降低,新開工、土地購置均為拖累項(xiàng)。
展望2022年,房屋新開工面積難有明顯改觀,全年或延續(xù)回落態(tài)勢(shì),究其原因,一方面,2021年全國土地縮量明顯,將拖累新開工規(guī)模;另一方面,2022年企業(yè)資金壓力不減,穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重,全年市場(chǎng)銷售規(guī)模回落下,企業(yè)開工亦受限。開發(fā)投資方面,新開工規(guī)模、土地購置或?qū)⑦M(jìn)一步拖累投資額,但在“兩維護(hù)”要求下,各地保交付力度將有所強(qiáng)化,預(yù)計(jì)行業(yè)竣工周期延續(xù),高規(guī)模的在建工程仍對(duì)投資額帶來一定支撐,疊加保障性住房建設(shè)加速,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍有望保持小幅增長,但上半年投資額調(diào)整壓力較大,同比下降的可能性較高。