“養(yǎng)老”問題的解決越來越迫切。

2022年1月18日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年末全國人口(包括31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區(qū)、直轄市的港澳臺居民和外籍人員)14.13億人，比上年末增加48萬人。

回顧近十年的數(shù)據(jù)，中國出生人口數(shù)量明顯呈現(xiàn)下行趨勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011-2015年，出生人口均在1600萬之上。而2019年，出生人口驟降至1465萬人;2020年則出現(xiàn)大幅度下降，當(dāng)年出生人口僅為1200萬;2021年繼續(xù)下探至1062萬人，同比減少138萬人。

新出生人口的不斷減少，意味著解決養(yǎng)老問題迫在眉睫。2021年11月24日，中共中央、國務(wù)院曾發(fā)布《關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》，將老齡事業(yè)發(fā)展納入統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局。

事實上，住房保障措施是有效應(yīng)對人口老齡化中極其重要的一環(huán)。多年來，房企積極布局養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸形成了以傳統(tǒng)開發(fā)模式、專業(yè)機構(gòu)運營模式、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式為主的養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。

萬億藍海市場

新生人口不斷走低的背后，是我國目前老齡化程度較為嚴(yán)峻的事實;而在這嚴(yán)峻現(xiàn)狀的背后，是房企切入“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一細分賽道的契機。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年末，我國60歲及以上人口2.67億人，占全國人口的18.9%，較2010年上升5.64個百分點.其中65歲及以上人口2億人，占全國人口的14.2%。

有專家預(yù)測，到2050年前后，中國老年人口將達到4.87億的峰值，占總?cè)丝诘?4.9%，意味著幾乎每3個人中就有一個超過60歲的老年人。

根據(jù)1956年聯(lián)合國《人口老齡化及其社會經(jīng)濟后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^7%時，則意味著這個國家或地區(qū)進入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會，確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^10%，意味著這個國家或地區(qū)進入嚴(yán)重老齡化。

我國已經(jīng)進入深度老齡化，而急速增長的老齡人口也同時帶來了萬億的市場規(guī)模。中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達到13萬億元。

巨大的市場潛力令房企們看到了一種新的可能性，同時，資金、拿地、社區(qū)運營方面的優(yōu)勢也成為了房企切入養(yǎng)老行業(yè)的推手。于是，頭部房企們紛紛將觸角伸至養(yǎng)老領(lǐng)域。

萬科是國內(nèi)較早涉及養(yǎng)老領(lǐng)域的房企。2010年12月，萬科宣布首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目將以配建形式在北京市房山區(qū)推出，從此正式進入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。

2013年9月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(國發(fā)〔2013〕35號)》提出，2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。這一政策的頒布，被行業(yè)內(nèi)看做是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機。

據(jù)第一財經(jīng)報道，此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來高峰期。有統(tǒng)計顯示，這段時期僅中央級的養(yǎng)老文件就有130余個，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。

基于廣闊的市場前景以及政策支持，諸多房企陸續(xù)開始布局。如保利發(fā)布居家、社區(qū)、機構(gòu)“三位一體”養(yǎng)老戰(zhàn)略，成立首個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型長期照護機構(gòu)北京西山和熹會;遠洋首個養(yǎng)老產(chǎn)品“椿萱茂”在北京落地，主要打造CLRC長者社區(qū)、CB老年公寓、CC照料中心三條產(chǎn)品線，目前在8個城市擁有近30家項目。

據(jù)統(tǒng)計，截至2021年5月15日，百強房企中涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資已有68家，百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

經(jīng)過多年發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)早已形成了不同的商業(yè)模式，分別為護理類模式、康復(fù)類模式、醫(yī)養(yǎng)類模式、地產(chǎn)類模式、保險類模式、政府類模式和運營類模式七大類。

而地產(chǎn)類模式中，又分為三種模式，即傳統(tǒng)開發(fā)模式、專業(yè)機構(gòu)運營模式、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式。

“早期以房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式為主，將小區(qū)包裝為養(yǎng)老小區(qū)進行開發(fā)銷售，實際上還是賣房。”有業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，隨后房企們又基于現(xiàn)實情況，開始拿地建養(yǎng)老院，主要是賣床位+提供服務(wù)。

為此，居家、社區(qū)養(yǎng)老成為眾多房企角逐的領(lǐng)域。“主要基于物業(yè)管理提供養(yǎng)老的配套設(shè)施，如日間托老所、社區(qū)進行看護照料等。”業(yè)內(nèi)人士說道。

盈利問題亟待解決

盡管房企入局養(yǎng)老賽道多年，但時至今日，房企+養(yǎng)老仍未形成成熟的盈利模式。

《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》顯示，在其樣本調(diào)查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機制。而構(gòu)成報告樣本的這些企業(yè)中，有35%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對于存在盈利瓶頸的原因，上述報告指出，一則是投入成本較高，如配套設(shè)施、維護費用與折舊攤銷、人工費用、融資成本等方面的投入遠高于普通住宅;二則養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過租賃和提供服務(wù)等長期運營方式獲得收益，資本回收期長。這導(dǎo)致盈利模式不清晰，尤其是與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高利潤、快周轉(zhuǎn)有一定差距。

萬科集團董事會主席郁亮曾在2017年萬科業(yè)績會上公開表示：“目前萬科在全國的養(yǎng)老項目都沒賺錢。養(yǎng)老業(yè)務(wù)剛發(fā)芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產(chǎn)的思維和習(xí)慣。”

據(jù)保利內(nèi)部人士介紹，保利目前在全國七大片區(qū)在營在建養(yǎng)老機構(gòu)項目逾50家，布局近萬張床位。盡管如此，但養(yǎng)老機構(gòu)受到體量偏小、服務(wù)業(yè)天然利潤偏低的制約，保利依然面臨著營收天花板的問題。

“事實上，房企除了最初通過賣包裝后的養(yǎng)老房外，其余的兩種模式基本不盈利，尤其是拿地建養(yǎng)老院這一模式。”在某業(yè)內(nèi)人士看來，除非持有運營到20年以后，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，再考慮折舊攤銷，最終可能會盈利。

同時，某知名研究院分析師表示，目前養(yǎng)老地產(chǎn)還存在著養(yǎng)老需求量大和養(yǎng)老機構(gòu)空置率高這一矛盾，“看似是矛盾的，實際是供需錯配。原來許多養(yǎng)老產(chǎn)品對老人的需求理解程度不深，所以養(yǎng)老行業(yè)目前算是剛剛起步，都是摸著石頭過河。”

以位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹為例，該項目為適老型項目，以出售使用權(quán)的方式運作，首度面世便獲得了市場認(rèn)可，旗下護理院開業(yè)一年實現(xiàn)100%入住。但就萬科此后的復(fù)盤來看，其主力消費人群多為40多歲的壯年人群。

“我們本來是作為一個試點，市場反映還不錯，但是有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。房子是賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點工作并沒有像預(yù)期一樣開展起來。”郁亮接受媒體采訪時表示。

不過，業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已正式步入黃金期，“等70后成為養(yǎng)老主力軍，那個時候就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠盈利的時候了。”

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老問題 老齡化 五位一體 住房保障措施