截至2021年底，廣州、上海等21個重點城市第三批次地塊集中出讓，寧波第三批次地塊于2022年1月18日完成競拍。整體來看，2021年22個重點城市住宅用地供應規(guī)模同比增長，成交規(guī)模基本持平，成交樓面價小幅上漲，底價成交地塊占比增加，流拍撤牌率上升。

具體來看，22城土地市場熱度呈“前高后低”態(tài)勢，上半年受交易市場活躍度較高影響首批集中供地市場較熱;三季度中央加快完善“穩(wěn)地價”要求下重點城市第二批供地調整土拍規(guī)則，但受市場調整和企業(yè)資金壓力增加影響，市場快速降溫，超兩成地塊流拍或被撤牌;四季度重點城市優(yōu)化第三批供地出讓條件，部分地塊利潤空間提高，但房企資金壓力仍較大，疊加地方對房企預售監(jiān)管資金和購地自有資金監(jiān)管較嚴，第三批次土地市場延續(xù)低溫態(tài)勢，底價成交地塊比重進一步上升，流拍撤牌率略有好轉。

2022年，重點城市供地“兩集中”政策有哪些調整方向，土地市場熱度又將如何?

一、整體情況

22城供求規(guī)模同比增長，底價成交地塊占比和流拍撤牌率均高于2020年

22個重點城市2021年住宅用地供應量增加、成交量小幅下降，底價成交地塊占比、流拍撤牌率均高于2020年。2021年,22城住宅用地推出面積達到34695萬㎡，為近七年最高水平，同比增長12%;成交27571萬㎡，同比下降3%;成交樓面均價延續(xù)逐年上漲態(tài)勢，同比上漲11%;土地出讓金約2.6萬億元，同比增長8%。受下半年市場明顯降溫影響，全年住宅用地底價成交、流拍和撤牌地塊數(shù)量明顯提升，底價成交地塊占比為62.8%，較2020年提升6.7個百分點，流拍撤牌率升至21.3%，較上年增加13.8個百分點。

22城住宅用地成交面積雖有小幅下降，但占全國的比重提升至近幾年最高水平，出讓金占比超四成。2021年，22城住宅用地土地出讓金占全國比重為44.1%，較2020年增加7.2個百分點，成交規(guī)模占全國比重為16.0%，為2016年以來最高水平，較2020年增加3.9個百分點。

分批次來看，22城住宅用地成交規(guī)模和土地出讓金逐批下滑，底價成交地塊占比持續(xù)上升，流拍撤牌率沖高后回落。

供求規(guī)模方面，22城前兩批住宅用地供應規(guī)模較高，但受下半年交易市場降溫、土拍規(guī)則調整、企業(yè)資金壓力增大等因素影響，部分城市第二批次流拍和撤牌地塊頻出，第二批成交規(guī)模遠低于首批，出讓金亦出現(xiàn)明顯下降，四季度土地市場繼續(xù)低溫運行，多數(shù)城市第三批土地供應量減少，成交量繼續(xù)下行。

價格方面，22城三批供地成交樓面均價保持相對平穩(wěn)，部分城市第三批供地下調初始樓面價格，成交樓面價亦有所下滑。

成交結構方面，首批集中供地市場熱度較高，底價成交地塊占比和流拍撤牌率較低;第二批集中供地市場熱度驟降，流拍和撤牌地塊數(shù)量大幅增加，流拍撤牌率明顯上升;部分城市優(yōu)化第三批次地塊出讓條件，撤牌地塊數(shù)量明顯減少，流拍撤牌率較二批有所回落，但市場延續(xù)低溫態(tài)勢，底價成交地塊占比進一步上行。

二、土拍規(guī)則

重點城市三批供地因城施策調整競價方式、建設要求和門檻限制

從競價方式來看，重點城市陸續(xù)引入房價地價聯(lián)動機制，取消“競配建、競自持”等方式，因城施策選取“搖號、一次報價或競高品質方案”并下調最高溢價。重慶、武漢第二批供地設置最高地價，無錫和廣州部分地塊試點限房價，但受二批市場降溫下地塊流拍影響，廣州南沙和黃埔區(qū)第三批地塊取消“限房價”試點。受自然資源部調整要求，多數(shù)城市在第二或第三批供地調整土拍規(guī)則，取消“競配建或競自持”，避免抬高實際地價，并因城施策從“搖號、一次報價或競高品質方案”中選擇適合的競價方式。其中，重慶第二批最終環(huán)節(jié)采取“競高品質方案”，第三批調整為“搖號”;廈門第二批采取“竟配建”，第三批調整為“搖號”;成都第三批全面取消“競自持”;武漢第二批重啟熔斷機制，第三批精簡競拍規(guī)則，熔斷后調整為“競自持/搖號”方式;濟南第二批采取“搖號”，第三批調整為“競建筑品質和建設進度”等。

從建設要求來看，部分重點城市第三批對競拍人的開發(fā)資質要求予以放松，其中南京第三批次供應地塊全部要求資質為三級及以上，而此前多數(shù)要求二級甚至一級，同時對聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權轉讓等約束未做要求;杭州第三批取消了競買人須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質的要求。此外，部分城市逐步探索落地“定品質”，南京第三批河西板塊地塊針對購房者反饋信息增加外立墻材料的質量要求;廈門第三批所有地塊新增定品質要求;濟南第三批試點競品質和建設進度，地價達到上限后，競二星、三星綠色建筑比例及競單體總層數(shù)不同比例下的預售條件，上限是三星綠色建筑100比例+單體封頂后辦理預售。

從資金門檻限制來看，受首批市場較熱影響，深圳、蘇州和重慶等城市上調第二批供地部分地塊保證金比例，而第二批市場降溫下，無錫、福州、蘇州、重慶和南京下調保證金比例，降低房企參拍門檻。

三、市場情況

22城市場分化，多數(shù)城市宅地成交量增價漲，三批供地流拍撤牌好轉

分城市來看，2021年上海、蘇州、濟南、長沙等9個城市加大住宅用地供應，帶動宅地成交規(guī)模同比增長，重慶、青島和福州等受宅地供應縮量拖累成交規(guī)模同比下降，廣州和南京受后兩批地塊流拍和撤牌情況嚴重影響全年成交規(guī)模低于2020年。此外，受第二批土拍明顯降溫以及前期供地量大等因素影響，北京、廣州、成都、天津、長春、沈陽第三批減少供地，相比第二批次供應面積降幅均在50%以上。

價格方面，22城中多數(shù)城市2021年成交樓面價同比上漲，其中廈門受島內加大供地和前兩批供地市場熱度相對較高影響，成交樓面價較2020年明顯上漲;而上海增加五大新城、定向安置和公共租賃房的土地供應，疊加上海對土拍采取多舉措管控下穩(wěn)地價持續(xù)顯效，成交樓面價較2020年有所下跌。分批來看，深圳、成都、青島供地向核心區(qū)轉移，成交樓面價逐批上漲，廈門、無錫、重慶和濟南二批次加大城區(qū)外供應，加上市場降溫溢價較低，整體成交樓面價較首批下降，三批次調整供應結構，以核心區(qū)為主，成交樓面價呈“先降后升”，而合肥、南京、廣州、上海和蘇州三批次多地塊下調地價且地塊優(yōu)質度一般，在大市場環(huán)境偏冷下房企拿地意愿較低，成交樓面價呈現(xiàn)“沖高回落”。

從成交結構來看，多數(shù)重點城市首批供地競價達上限和溢價成交地塊比重相對較高，第二批流拍和撤牌地塊占比顯著提高。第三批市場延續(xù)低溫態(tài)勢，但土拍出讓規(guī)則有所優(yōu)化，降低企業(yè)拿地門檻等，多數(shù)城市底價成交地塊占比提高，流拍和撤牌地塊比重較二批下降，其中杭州土拍市場相對較熱，第三批次成交35宗住宅用地中，有24宗達到封頂限價，無地塊流拍或撤牌。

流拍撤牌情況來看，下半年市場降溫下，除廈門外，重點城市第二批供地流拍撤牌率均有所上行，而除廈門、南京、長春、鄭州外，其他城市第三批供地的流拍撤牌率普遍低于第二批，第三批流拍撤牌情況有所改善，無錫、深圳、上海、杭州第三批無地塊流拍或撤牌，而廣州、南京、合肥、長春、鄭州、廈門等城市第三批供地流拍和撤牌率仍保持在20%以上，廈門、長春、沈陽超50%。

四、總結及展望

綜上所述，2021年是重點城市“兩集中”政策實施第一年，三批次土拍熱度呈“高-低-穩(wěn)”特點，土地市場成交規(guī)模整體穩(wěn)定。首批次房企拿地積極，二批次各地調整土拍規(guī)則，嚴控資金來源及溢價率等，土地市場明顯降溫，多城市流拍和撤牌現(xiàn)象頻現(xiàn);三批次多數(shù)城市對土拍規(guī)則進行了優(yōu)化和完善，推動土地市場相對平穩(wěn)運行。整體來看，2021土地“兩集中”政策一定程度上達到了“穩(wěn)地價”效果。

分城市來看，22城中半數(shù)城市供求規(guī)模較2020年增加，其中北京、上海、蘇州、濟南、長沙、合肥、杭州等城市供應規(guī)模較2020年增加30%以上，帶動成交規(guī)模增長;青島、福州縮減供地量，成交規(guī)模較2020年均下降近30%，另外，沈陽、天津、長春等城市成交面積亦下降，當前青島、福州短期庫存均在15個月以上，沈陽、天津等城市短期庫存去化時間超20個月，土地縮量將有利于緩解庫存去化壓力。

展望2022年，中央穩(wěn)地價要求下，重點城市“兩集中”政策存在繼續(xù)優(yōu)化空間，參考2021年重點城市第三批集中供地出讓條件優(yōu)化方向，降低企業(yè)拿地門檻，給予企業(yè)合理利潤，激發(fā)企業(yè)拿地意愿，如下調保證金比例、降低企業(yè)開發(fā)資質要求、減少配建和自持規(guī)模等。另外，部分城市或將進一步完善房地聯(lián)動機制，實行“一地一策”，試點現(xiàn)房銷售，加大租賃用地供應比重，加快品質相關要求落地，逐步強化穩(wěn)地價效果，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022年1月7日，北京2022年首批集中地塊公布，土拍規(guī)則整體延續(xù)上一年集中供地規(guī)則，最高溢價率限制到15%、禁馬甲、嚴格審查競買人購地自有資金，提升對保障性住房、住房品質要求，值得注意的是，本次北京增加了競現(xiàn)房銷售地塊比例，18宗地塊中有9宗設置競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，現(xiàn)房銷售試點在不斷強化。

從推地時間來看，2022年22城各批次供地時間或將較2021年有所提前，有利于地方更好地把握供地節(jié)奏;從供應規(guī)模來看，部分重點城市短期庫存不足，疊加下半年宅地成交規(guī)模縮量，2022年房價上漲壓力仍在，地方或將繼續(xù)加大供地和優(yōu)化供地結構，緩解市場供求矛盾，平抑新房價格。從成交熱度來看，2021年第三批次供地土拍規(guī)則逐步放松，部分城市土地市場有所恢復，但由于目前房企資金壓力仍較大，拿地較為理性，預計2022年首批次土地市場熱度回暖有限。

此外，“兩個維護”下未來地方或加大“保交付”力度，靈活調整商品房預售資金監(jiān)管，提高資金使用效率，但房企償債高峰臨近，加快銷售回款依舊是房企2022年全年的工作重心。建議房企在加快營銷的同時，加強對市場及競品項目監(jiān)測，利用數(shù)字化工具科學決策。

關鍵詞： 重點城市供地 兩集中 調整方向 土地市場