2022年1月17日，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，MLF操作和逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)同步下調(diào)。

1月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心最新數(shù)據(jù)顯示：

·1年期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為3.7%，較上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)為0.01%);

·5年期以上LPR為4.6%，較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

此次降息中，1年期貸款利率為2021年12月以來(lái)連續(xù)第二個(gè)月下調(diào)，下調(diào)幅度高于上次;而與房貸利率掛鉤的5年期利率，為2020年4月以來(lái)首次下調(diào)，本次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。降息將對(duì)樓市帶來(lái)多大的影響?

1、貨幣政策靠前發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，LPR下調(diào)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

2022年1月18日，2021年全國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布，全年GDP增長(zhǎng)8.1%，但四季度增速僅為4%，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。同日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨三重壓力，“穩(wěn)”本身就是最大的“進(jìn)”。在經(jīng)濟(jì)下行壓力根本緩解之前，進(jìn)要服務(wù)于穩(wěn)，不利于穩(wěn)的政策不出臺(tái)，有利于穩(wěn)的政策多出臺(tái)，做到以進(jìn)促穩(wěn)。簡(jiǎn)單說，當(dāng)前重點(diǎn)的目標(biāo)是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力。怎么發(fā)力?從三個(gè)方面來(lái)說：一是充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方;二是精準(zhǔn)發(fā)力，要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動(dòng)出擊，按照新發(fā)展理念的要求，主動(dòng)找好項(xiàng)目，做有效的加法，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu);三是靠前發(fā)力。”

“貨幣政策工具箱開得再大一些”、“靠前發(fā)力”等均在今天的降息中有所體現(xiàn)，一年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，高于上次的5個(gè)基點(diǎn);5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，20個(gè)月不變后首次下調(diào)，貨幣政策的力度在加大，且5年期LPR下調(diào)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也較之前的預(yù)期提前。另外，貨幣政策靠前發(fā)力，亦有利于強(qiáng)化美國(guó)3月加息預(yù)期下國(guó)內(nèi)貨幣政策的實(shí)施效果。

2022年經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，購(gòu)房者、房企等相關(guān)參與主體的市場(chǎng)信心均需要提振。LPR的下調(diào)將對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極作用，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，將在緩解企業(yè)融資成本、購(gòu)房者置業(yè)成本等方面發(fā)揮重要作用。

2、房地產(chǎn)企業(yè)融資受益，資金面將得到進(jìn)一步改善。

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)受阻，而企業(yè)資金端壓力明顯加大是其中重要的拖累項(xiàng)。去年四季度，中央及各部委接連釋放積極信號(hào)，企業(yè)融資環(huán)境有所改善，相關(guān)監(jiān)管指標(biāo)也在不斷完善，如并購(gòu)資金不納入“三道紅線”監(jiān)管等，央企、國(guó)企資金端正在得到有效改善，民企資金端改善效果仍不明顯。本次降息將進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本，有利于提振企業(yè)發(fā)展信心。

3、房貸利率下降，購(gòu)房者置業(yè)成本回落，短期有利于提振市場(chǎng)置業(yè)信心，提升購(gòu)房需求釋放的積極性，有利于當(dāng)前市場(chǎng)的企穩(wěn)。

2021年10月以來(lái)，行業(yè)信貸環(huán)境持續(xù)改善，全國(guó)重點(diǎn)城市首套房房貸利率和二套房房貸利率持續(xù)回落，各地因城施策下，房貸利率(5年期LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)數(shù))亦呈現(xiàn)不同程度下調(diào)態(tài)勢(shì)，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒產(chǎn)生一定積極帶動(dòng)作用。本次5年期LPR下調(diào)，將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下降，疊加各城市房貸加點(diǎn)數(shù)仍有繼續(xù)下調(diào)的空間，房貸利率迎來(lái)雙降利好(基數(shù)和加點(diǎn)數(shù)均下降)。有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)當(dāng)前購(gòu)房者低迷的置業(yè)情緒將起到至關(guān)重要的提振作用，市場(chǎng)信心有望得到修復(fù)。

值得注意的是，房貸利率隨著LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，每月還款減少的金額并不明顯，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響或更為突出。隨著市場(chǎng)預(yù)期的逐漸修復(fù)，熱點(diǎn)一二線城市的市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)，銷售端的好轉(zhuǎn)有望改善企業(yè)的資金面，促進(jìn)行業(yè)的良性循環(huán)。

4、年內(nèi)仍存降息的可能，5年期以上LPR是否繼續(xù)下降仍依賴于政策效果。

本次降息是典型的“非對(duì)稱”降息，與房地產(chǎn)相關(guān)的5年期LPR下調(diào)幅度低于1年期LPR，由此亦可看出，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金改善空間仍持相對(duì)謹(jǐn)慎態(tài)度。

2022年上半年，經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力，房地產(chǎn)投資下行壓力亦較大，預(yù)計(jì)年內(nèi)LPR仍存下調(diào)空間，5年期以上LPR是否繼續(xù)下調(diào)，仍依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏和政策落地效果。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 購(gòu)房者置業(yè) 地產(chǎn)投資 上半年經(jīng)濟(jì)