1月樓市保持低位，前100房企銷售同比減少46.1%
2022年初，降準降息的寬松貨幣政策推出，房地產(chǎn)行業(yè)迎來一定程度的邊際改善，房企也在積極推盤去化，回籠資金應對市場的變化。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
觀點指數(shù)發(fā)布的“2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)”研究成果顯示，1月前100房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額6058.7億元，環(huán)比減少38.4%，同比減少46.1%，樓市銷售依舊處于低位水平。
前3房企分別是碧桂園、萬科、保利，錄得全口徑銷售金額分別為494.5億元、335億元以及300億元。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
從前100房企全口徑銷售區(qū)間分布數(shù)量來看，2022年1月份全口徑銷售100億以上的房企數(shù)量明顯減少，僅有14家，較去年同期減少25家；全口徑銷售位于50億-100億以及20億以下這兩個區(qū)間的房企數(shù)量分別為22家、29家，較去年同期增加9家、25家。
權益銷售方面，2022年1月前100房企錄得總權益銷售為4327.5億元，同比減少38.4%。平均權益比例為71.7%，較去年同期下降0.5個百分點。
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其中前10、前11-30、前31-50以及前51至100區(qū)間房企的整體權益比例分別為69.2%、70.7%、75%、75.2%，較去年同期變動分別為-3.9%、-1.7%、6.8%、1.9%。
出于規(guī)模擴張、分散開發(fā)風險和減少資金壓力等多方面的考慮，近幾年來房企合作開發(fā)項目的動作愈發(fā)頻繁，整體權益比例出現(xiàn)逐年下降的趨勢。前30房企房企規(guī)模大、項目布局區(qū)域廣，在當前資金吃緊的環(huán)境下，更傾向合作開發(fā)項目，權益比例出現(xiàn)下降。
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銷售面積方面，前100房企1月實現(xiàn)總銷售面積3931.5萬平方米，環(huán)比減少48.7%，同比減少40.5%；銷售均價為1.53萬元/平方米，環(huán)比上升4.6%，同比上升3.2%。
數(shù)據(jù)來源：中原、觀點指數(shù)整理
值得注意的是，1月上海第六批次房源集中入市，市場認購火熱，其中融創(chuàng)推出未來金融城、楊浦濱江壹號項目，當日去化率100%，貢獻銷售超100億元。
開發(fā)投資維持低位，降準降息緩解房企資金壓力
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售金額為18.2萬億元，同比增長4.8%，較2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。全國商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，較2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
單月來看，2021年12月，全國商品房銷售金額為2萬億元，環(huán)比增長39.9%，同比下降17.8%；全國商品房銷售面積為2.1億平方米，環(huán)比增長41.2%%，同比下降15.6%。
由于年底房企沖刺銷售疊加按揭邊際放松，銷售環(huán)比回暖，但整體市場情緒依然不高，單月銷售同比增長已經(jīng)連續(xù)6個月為負。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
投資端上，2021年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，同比增長4.4%；12月房地產(chǎn)開發(fā)投資1萬億元，環(huán)比降幅擴大17.1個百分點至16.9%，同比降幅擴大9.6個百分點至13.9%。
開發(fā)投資增速的放緩，主要是由于開、竣工增速驟降所致。12月房屋竣工面積同比增速下降13.5個百分點至1.9%，新開工面積同比下降31.2%，降幅較上月擴大10.1個百分點，依舊維持在低位水平。
在銷售市場景氣度下滑的環(huán)境下，房企開工意愿較低，此外資金壓力下房企拿地積極性不高，也使得當前可開工資源不足。預計未來一段時間內(nèi)新開工面積將持續(xù)低位振蕩，開發(fā)投資下行壓力明顯。
到位資金方面，2021年房企到位資金20.1萬億元，同比增長4.2%。其中，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款分別為2.3萬億、6.5萬億、7.4萬億、3.2萬億，同比增速分別為-12.7%、3.2%、11.1%、8%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
單月來看，12月到位資金為1.8萬億元，同比降幅擴大12.3個百分點至-19.3%，個人按揭貸款、定金及預付款同比降幅分別擴大18.6、9.8個百分點至-7.9%、-25.9%，樓市行情下行，房企內(nèi)部銷售回款動能驅動力明顯減弱。
數(shù)據(jù)來源：全國銀行間同業(yè)拆借中心，觀點指數(shù)整理
不過，今年1月以來，央行實施寬松的貨幣政策，1年期MLF利率由2.95%降至2.85%，1年期LPR降低10bp至3.7%，5年期以上LPR降低5bp至4.6%。
央行推出傳統(tǒng)的降準降息政策組合拳，有助降低房企貸款資金成本以及個人住房按揭貸款利率，提高開工積極性，促進樓市交易，一定程度上緩解房企資金壓力現(xiàn)狀。
預售資金監(jiān)管合理放松，房企積極處理到期美元債
除了貨幣政策之外，部分城市在合理的范圍內(nèi)放松預售資金監(jiān)管，加大房企資金流動性。
1月20日煙臺市住建局發(fā)布通知，對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例降低5個百分點，對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例降低3個百分點。
早在煙臺之前，成都住建局于去年11月發(fā)布了《關于精準應對疫情沖擊全力實現(xiàn)年度目標的通知》，其中提到企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監(jiān)管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)預售資金支取比例上限分別提高5%；項目并聯(lián)竣工驗收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預售資金支取比例可達到95%。
盡管細則不同，但煙臺和成都在一定程度上放松了預售資金的監(jiān)管力度，信用等級愈高的房企按時交樓的可能性愈大，享受到的監(jiān)管放松程度也愈大，這可能會成為未來其他城市調整商品房預售資金監(jiān)管的重要方向。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
面對資金壓力，一些房企也在通過主動的資產(chǎn)出讓，獲取更多流動資金。如1月24日，世茂集團和雅居樂將各自持有的廣州亞運城項目約27%股權出讓給中海，禹洲集團和中南集團將旗下物業(yè)公司出售給華潤萬象生活，轉讓價格分別為10.6億元、22.6億元。
除此之外，佳兆業(yè)、奧園以及世茂集團還將手中部分資產(chǎn)擺上貨架，積極尋找潛在買家。預計未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的并購案例數(shù)量將會明顯增加。
根據(jù)前段時間央行支持優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點房地產(chǎn)企業(yè)項目的相關描述，以及近期招商蛇口完成發(fā)行12.9億元中期票據(jù)、華潤置地及華潤萬象生活獲得招商銀行230億元并購融資額度，可以預見，優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)將會在之后的并購交易中保持活躍，充當項目的承接方。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
值得一提的是，今年1月多家房企美元債到期。由于資金壓力，富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、陽光城以及禹洲地產(chǎn)已經(jīng)提前跟債權人協(xié)商，通過交換要約，將即將到期的美元債交換成為新發(fā)行票據(jù)，避免債務違約。
同時，上述四家房企還對在未來幾年內(nèi)到期的美元債進行同意征求，積極跟債權人溝通修改原有條款，豁免交叉違約以及相關判決。
為了取得債務人的同意，陽光城附加了公司實控人的個人擔保作為增信措施，榮盛發(fā)展提供54億元資產(chǎn)出售承諾，作為兌付或回購債券擔保。
從近期美元債的處理方案來看，多數(shù)房企并沒有躺平，而是積極跟債券人溝通，避免債務違約。
數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理
相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年共有580.9億美元債到期，其中2022H1到期債務為311.2億美元，較2021H2增加96億美元。在即將到來的美元債高峰期，預計房企進行要約交換、債務展期的動作會更加頻繁。
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