觀點(diǎn)網(wǎng)開年后首周，穿插于各房企陸續(xù)公布的2022年首月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)中，宏泰發(fā)展一則盈利警告再引關(guān)注。

2月9日，中國(guó)宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司公告披露，基于對(duì)集團(tuán)未經(jīng)審核綜合管理賬目及董事會(huì)目前可得其他資料的初步評(píng)估，預(yù)期截至2021年12月31日止年度的公司擁有人應(yīng)占溢利將較截至2020年12月31日止年度減少約90%。

宏泰發(fā)展認(rèn)為，主要是由于龍河高新區(qū)出讓的商住用地面積減少所致。受新冠肺炎疫情及物業(yè)限購(gòu)政策影響，2021年初以來(lái)泛京地區(qū)物業(yè)市場(chǎng)整體低迷，導(dǎo)致龍河高新區(qū)土地出讓未達(dá)預(yù)期。

不同于傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)模式中的買地經(jīng)營(yíng)，宏泰發(fā)展通過與地方政府合作獲取項(xiàng)目，提供產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、基礎(chǔ)設(shè)施投資等服務(wù)。由宏泰發(fā)展投資完成區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生產(chǎn)性服務(wù)平臺(tái)的搭建，再?gòu)暮笃诘胤街饾u增長(zhǎng)的新增財(cái)政收入中獲得服務(wù)費(fèi)。

雖為輕資產(chǎn)模式，但由于建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)、墊資發(fā)展、周轉(zhuǎn)較慢等多方原因，故也承擔(dān)一定現(xiàn)金流壓力。

據(jù)悉，宏泰發(fā)展目前已在國(guó)內(nèi)投資建設(shè)8個(gè)不同主題的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)。經(jīng)過逾10年發(fā)展，截至2021年中期，位于河北省廊坊市的龍河高新區(qū)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目正處于快速開發(fā)的收成階段，并在期內(nèi)取得收入貢獻(xiàn)，其余7個(gè)項(xiàng)目處于規(guī)劃及開發(fā)初期。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)下，各大小房企損兵折將無(wú)一幸免。事實(shí)上，2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布之前，宏泰發(fā)展也曾發(fā)布盈警公告。

彼時(shí)，宏泰發(fā)展預(yù)期截至2021年6月30日止六個(gè)月的公司擁有人應(yīng)占溢利將較上年同期減少約80%。

一個(gè)月后，中期業(yè)績(jī)正式發(fā)出：期內(nèi)，宏泰發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入6.79億元，同比減少52.4%；毛利4.14億元，同比減少64.8%；公司擁有人應(yīng)占溢利1.04億元，同比減少82.2%；每股基本盈利0.06元，同比減少82.9%，不派中期息。

就公告所指，溢利減少主要是由于龍河高新區(qū)出讓的商住用地面積減少所致。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，于中期，有關(guān)地方政府出讓龍河高新區(qū)總共17.67萬(wàn)平米土地，總土地出讓金額為1.72億元。

與2020年同期以24.8億元出讓龍河高新區(qū)總共27.73萬(wàn)平方米土地相比，期內(nèi)土地出讓面積和土地出讓金大幅下降。與此同時(shí)，2021年上半年，宏泰發(fā)展毛利同比減少64.8%至4.14億元，毛利率由上年同期82.6%下降至當(dāng)期61%。

由此，年度擁有人應(yīng)占溢利同比減少約90%也在意料之中。

2021年6月，宏泰發(fā)展與中國(guó)金茂通過一項(xiàng)交易將彼此綁定，此后宏泰發(fā)展得到了數(shù)倍于往年的曝光率，面臨的危機(jī)也就此呈現(xiàn)在市場(chǎng)面前。

隨后，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，通過聯(lián)姻另一開發(fā)商，中國(guó)宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司的流動(dòng)性狀況將適度改善。中國(guó)金茂作為戰(zhàn)略投資者入局，將會(huì)提高中國(guó)宏泰發(fā)展的經(jīng)營(yíng)水平，特別是在大本營(yíng)河北龍河的住宅開發(fā)。

該次合作收效如何或許還要待年度業(yè)績(jī)公告披露，甚至要放在更長(zhǎng)的時(shí)間河流來(lái)看?？赊D(zhuǎn)債的換股權(quán)是否會(huì)行使、何時(shí)行使，也始終并未有答案。

僅就當(dāng)下而言，宏泰發(fā)展仍在現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)中努力著——2021年12月，宏泰發(fā)展調(diào)整兩筆可換股票據(jù)及美元票據(jù)的到期日為2022年12月31日。

市場(chǎng)注視著企業(yè)的每一個(gè)動(dòng)作、每一份公告，試圖從中拆解分析其真正目的。但在大多時(shí)候，外界并不那么重要，居于首位的一直都是接下來(lái)的路怎么走以及走向哪里。

在2018年對(duì)宏泰發(fā)展創(chuàng)始人王建軍采訪中，對(duì)方曾向觀點(diǎn)新媒體透露：“如果真正想做好產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的角色，要有擔(dān)當(dāng)、要有奉獻(xiàn)、要有胸懷，不能急功近利，不能圖眼前，要有科技創(chuàng)新?！?/p>

時(shí)至今日，中國(guó)宏泰發(fā)展已將自身定位為與時(shí)俱進(jìn)為“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)綜合發(fā)展商”。只是巧婦難為無(wú)米之炊，收益大幅降低之后的宏泰發(fā)展下一步將落在何處？

好在現(xiàn)金流承壓是近年房企普遍面臨的重大挑戰(zhàn)之一，而2022年以來(lái)市場(chǎng)已陸續(xù)釋放利好消息。

宏泰發(fā)展于2月9日的盈警公告中亦稱，鑒于目前市況，各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。中國(guó)宏泰對(duì)廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì)龍河高新區(qū)的土地出讓情況于2022年也會(huì)有樂觀表現(xiàn)。

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關(guān)鍵詞： 解局 | 業(yè)績(jī)預(yù)虧九成的宏泰發(fā)展