觀點網(wǎng) 招商積余用它習(xí)慣的發(fā)展方式在四川再落一子。

近日，招商積余中標(biāo)中國航發(fā)四川燃?xì)鉁u輪研究院綿陽院區(qū)項目，項目包括1001動力大廈及試驗基地。其中，動力大廈面積約3.48萬平方米，綠化面積約21.54萬平方米，室內(nèi)外公共區(qū)域及道路約28.55萬平方米。

以市場化招投標(biāo)形式獲取項目，也正是招商積余規(guī)模發(fā)展所采用的最主要的手段，更是其賴以生存的方式。

但放在整個物業(yè)管理行業(yè)市場中看，這種方式應(yīng)稱為極其低調(diào)的一種方式，因為外界的眼光都集中在收并購市場，如碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活等，一定程度上都受益于吞并其他物業(yè)管理企業(yè)，讓其備受關(guān)注。

反觀市場化招投標(biāo)，該模式不需要夸張的收購金額，也不會出現(xiàn)管理規(guī)模的爆發(fā)式增長，更多只是以市場化報價，達(dá)成一種甲乙方之間都能接受的條件。這種模式下，不會出現(xiàn)資產(chǎn)包有瑕疵等隱憂，也就被外界認(rèn)為最“保守”的一種模式。

招投標(biāo)擴(kuò)張

招商積余的第三方擴(kuò)展可以說基本只有市場化招投標(biāo)一條。

步入2022年，招商積余便通過市場化招投標(biāo)的方式獲取了深圳梅林山公園、中國工商銀行畢節(jié)分行、合肥匯谷產(chǎn)業(yè)園、仁懷市中醫(yī)院、中國民航機(jī)場建設(shè)集團(tuán)設(shè)計科研綜合樓項目和南航北京分公司后沙峪基地項目、重慶中法供水有限公司項目以及中興通訊將軍山項目等。

具體來看，梅林公園是一個集休閑娛樂與健身活動于一體的綜合市政公園，全園占地面積約42萬平方米；中國工商銀行畢節(jié)分行下轄8個縣支行，各營業(yè)網(wǎng)點及自主銀行70余個，物業(yè)管理面積近8萬平方米。

合肥匯谷產(chǎn)業(yè)園項目位于高新區(qū)云飛路與文曲路交口，占地面積約40.5畝，共計建筑物5棟，總建筑面積超4萬平方米；仁懷市中醫(yī)院是國家三級乙等中醫(yī)醫(yī)院，共有三個院區(qū)，業(yè)務(wù)用房面積2.2萬平方米。

中國民航機(jī)場建設(shè)集團(tuán)設(shè)計科研綜合樓項目，位于北京市順義區(qū)，地上總建筑面積3萬余平方米，地下總建筑面積2萬余平方米；沙峪園區(qū)位于順義區(qū)空港工業(yè)B區(qū)裕華路27號，占地面積約130畝，建筑面積約9萬平方米。北航村基地園區(qū)位于北京市順義區(qū)天竺鎮(zhèn)府前一街7號（北院），總建筑面積4500平方米。

重慶中法供水有限公司下屬江北、茶園、梁沱水廠及加壓站物業(yè)管理服務(wù)，項目占地面積約2.5萬平方米；將軍山一期項目總占地面積約7.8萬平方米，總建筑面積為16.8萬平方米，包括9棟辦公樓、1棟綜合樓食堂和1棟實驗樓。

值得一提的是，憑借著市場化招投標(biāo)方面的積極作為，招商積余在控股股東之外的收入以及規(guī)模都可圈可點。

按最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入44.36億元（其中來自控股股東收入3.62億元）。并且在該報告期，招商積余實現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~13.59億元，同比增長20.59%，其中來自控股股東之外的占比達(dá)到84.33%。

截至2021年6月末，招商積余在管項目1,520個，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積占比達(dá)61.98%。

但即便有著第三方貢獻(xiàn)為業(yè)績主力的表現(xiàn)，市場對招商積余的的拓張能力并未有其他物業(yè)企業(yè)深刻。

因為市場化招投標(biāo)如火如荼的同時，招商積余在收并購市場卻鮮有作為，僅在2021年年末，才成功完成整合以來首批落地的并購項目。彼時，招商積余先后公告收購上海航空工業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)和中國南航集團(tuán)物業(yè)管理有限公司95%股權(quán)。

事實上，2021年3月份的時候，在一場與投資者之間的交流會上，招商積余管理層坦承公司也在改變過去單一的拓展模式。

“保守”擴(kuò)張

可見的是，招商積余在市場化招投標(biāo)方面確實做出了一些成績。

按照招商積余的劃分，其住宅業(yè)務(wù)之外可分為辦公類、政府類、公共類（包括醫(yī)院、場館、交通、頤養(yǎng)、公園等）、學(xué)校類、園區(qū)類、商業(yè)類、城市空間及其他。

在上述板塊，招商積余截至2021年三季度分別實現(xiàn)營業(yè)收入：辦公類15.35億元、政府類6.19億元、公共類（包括醫(yī)院、場館、交通、頤養(yǎng)、公園等）6.00億元、學(xué)校類4.36億元、園區(qū)類4.30億元、商業(yè)類1.85億元、城市空間及其他1.70億元。

上述業(yè)態(tài)合計實現(xiàn)的營業(yè)收入為39.76億元，占當(dāng)期招商積余在基礎(chǔ)物業(yè)管理營業(yè)收入57.59億元的69.04%。

值得注意的是，其中貢獻(xiàn)最大的的辦公業(yè)態(tài)中，相對應(yīng)的有金融物業(yè)項目，前述招商積余在2022年初拓張的中國工商銀行畢節(jié)分行項目便是其中一種。招商積余在2021年前9月，便拓展金融物業(yè)項目14個，新簽?zāi)甓群贤~1.33億元，累計在管項目155個，年合同額近10億元，服務(wù)范圍涵蓋銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)，省級及以上分行（或相應(yīng)級別）近50個。

其他如政府類、公共類、學(xué)校類……在招商積余的官方公眾號中，時?？梢娖浒l(fā)布相關(guān)中標(biāo)喜訊。從官方口徑看，招商積余非住宅業(yè)務(wù)截至2021年三季度末管理面積達(dá)到1.1億平方米，較2021年末0.95億平方米增長15.8%，增速不低。

同時，在2021年前9月，招商積余新簽?zāi)甓群贤~為20.77億元，其中非住宅業(yè)務(wù)新簽?zāi)甓群贤~為16.06億元。

此外，招商積余還有與大公司之間的“總對總”模式，2021年上半年，“總對總”模式為其帶來年合同額近2億元，拓展了南京華為、中興南京園區(qū)、阿里蘇州灣體育中心等多個重點項目。第三季度接連進(jìn)駐寧德時代新能源4個新地塊、銀泰西湖店、順豐南寧產(chǎn)業(yè)園、順豐西安物流園、武清菜鳥倉儲物流園等項目。

目前招商積余大客戶有華為、阿里、寧德時代、騰訊、大疆、字節(jié)跳動等知名企業(yè)，大客戶在管項目達(dá)64個。

數(shù)據(jù)足以證明招商積余在市場化招投標(biāo)上的能力，但是在其他擴(kuò)張渠道上，其卻尚有較大差距。

按照管理層的說法，在2020年招商積余便在總部專門設(shè)立投資管理中心，積極通過各種渠道獲取投資并購項目的信息。但如前文所述，在2021年年末，招商積余才成功完成整合以來首批落地的并購項目。

而上述收購其實依舊表現(xiàn)出招商積余對外擴(kuò)張的“保守”，按照其說法，當(dāng)前招商積余收并購戰(zhàn)略重點聚焦與主業(yè)產(chǎn)生正面協(xié)同效應(yīng)的優(yōu)質(zhì)潛力賽道，而其之所以收購航空公司物業(yè)，是因為早在2020年5月，招商物業(yè)牽手東方航空獲得北京大興國際機(jī)場東航項目。

該交易成功的契機(jī)，也是目前國資央企在加快國有資本布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，央企要集中資源做強(qiáng)做優(yōu)主業(yè)、剝離“非主業(yè)、非優(yōu)勢業(yè)務(wù)”提速，所恰好遇到的一次國資物業(yè)資產(chǎn)的收并購窗口。

往好的說，這是招商積余有堅定的戰(zhàn)略定力，但事情的另一面，是物業(yè)行業(yè)大洗牌的背景下，招商積余錯過了許多爆發(fā)的機(jī)會。

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關(guān)鍵詞： 解局｜招商積余中標(biāo)中航發(fā)項目與央企“保守”擴(kuò)張路徑