觀點網(wǎng) 合理的會容易被滿足，房企融資亦然。

2月14日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2022年度第二期中期票據(jù)申購說明。本期債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元，期限3年，最低申購區(qū)間為2.50%，上市日期為2月17日。

除此之外，在上月，萬科同樣發(fā)行了一筆低于3%利率的中票。1月27日，同樣為用于商品房項目建設(shè)，萬科發(fā)行了2022年首期30億元中期票據(jù)，發(fā)行利率2.95%/年。對比2021年9月份發(fā)行相同期限一般中期票據(jù)利率則為3.08%。

值得關(guān)注的是，上述利率區(qū)間，遠(yuǎn)低于萬科2021年上半年財報披露的綜合融資成本4.27%。

而這并不是個例。2022年1月以來，房企境內(nèi)融資環(huán)境繼續(xù)得到改善，高資質(zhì)房企發(fā)債利率總體較前期有所下降，但多用于項目建設(shè)及并購。

例如中海1月12日發(fā)行18億元中期票據(jù)，最低票面利率2.88%，用于項目建設(shè)和歸還項目貸款。招商蛇口1月24日完成發(fā)行的全國首個并購中期票據(jù)，規(guī)模12.9億元，最低利率2.89%。

業(yè)內(nèi)分析人士就目前形勢表示，房企的合理資金需求得到滿足，融資利率水平也在不斷走低。但市場信心尚未全面修復(fù)，房企境內(nèi)融資依舊呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。

票據(jù)發(fā)行

2月14日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2022年度第二期中期票據(jù)申購說明。本期債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元，期限3年，申購區(qū)間為2.50%-3.50%。

公告顯示，發(fā)行人本次30億元中期票據(jù)計劃首期一次性發(fā)行，申購期間為2月14日至2月15日，上市日期為2月17日，擬全部用于商品房項目建設(shè)。

觀點新媒體翻閱公告獲悉，具體的募集資金用于2項項目開發(fā)建設(shè)。包括山東濟南的萬科雪山二期A13地塊建設(shè)項目（2021年-2025年）以及遼寧沈陽的沈陽渾南新都心一期分期項目（2021年-2027年），預(yù)計總投資金額分別為22.5億元、50.7億元，本次擬使用募集資金皆為15億元。

同樣的，根據(jù)1月27日萬科公布的2022年度第一期中期票據(jù)募集說明書，彼時30億元同樣計劃用于商品房項目建設(shè)。

該期募資對象主要包括重慶市永川萬科城一期、二期以及佛山金域半島一期、萬科雪山二期A6地塊建設(shè)項目、萬科雪山二期A8地塊建設(shè)項目等5個住宅項目建設(shè)開發(fā)。

其中，重慶市永川萬科城二期項目位于重慶市，項目規(guī)劃為住宅。項目預(yù)計總投資24.60億元，截至2021年9月末已投入資金合計7.64億元，擬使用募集資金12億元。據(jù)悉，該項目于2019年開工，預(yù)計2024年竣工，截至2021年12月，該項目已經(jīng)開盤預(yù)售。

“發(fā)債用途不是為了償還舊債，而是用于商品房項目建設(shè)，充分說明房企的融資和項目開工等緊密結(jié)合。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科此次中期票據(jù)發(fā)行金額也較為充裕，利率成本相對較低。還表示，類似融資明確投向項目建設(shè)，客觀上說明部分房企相對從容，能夠較好獲得資金支持，也更好促進(jìn)地產(chǎn)新開工業(yè)務(wù)。

截至萬科第二期中期票據(jù)募集說明書簽署之日，發(fā)行人待償還境外債券45.74億美元及19.5億元人民幣，待償還境內(nèi)債券414.23億元人民幣。截至2018-2020年末，萬科總體融資余額（包括短期借款、其他流動負(fù)債、長期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債和應(yīng)付債券）分別為2612.08億元、2578.52億元和2585.26億元。

按照萬科公布的2021年全年銷售業(yè)績，2021年1-12月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬平方米，合同銷售金額6277.8億元，較2020年減少10.8%。

觀點新媒體梳理2022年房企發(fā)債情況發(fā)現(xiàn)，萬科、招商蛇口用于項目建設(shè)以及收并購項目的融資工具利率水平在3%以下。此外，不少企業(yè)也在逐步加大融資用途組合。

對此，市場人士分析稱，萬科和招商蛇口等房企票據(jù)完成發(fā)行，表明了房企的合理資金需求正在得到滿足，市場預(yù)期逐步改善，這一定程度上也反映了當(dāng)前融資環(huán)境有所松動，房企的資金壓力將有所緩解。

融資環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)是強周期行業(yè)，不同階段下的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、房企經(jīng)營策略選擇均有重要的影響。由于地產(chǎn)行業(yè)金融特性，融資政策的變化會直接影響房企資金鏈的緊張程度，并通過房企拿地、開工及施工和銷售行為影響市場熱度。

根據(jù)中泰證券研究分析，2008年以來，我國房地產(chǎn)市場先后經(jīng)歷3輪明顯的小周期。政策放松時點分別出現(xiàn)在2008年9月、2011年12月以及2014年5月，政策轉(zhuǎn)向調(diào)控的時點則為2009年6月、2013年1月和2016年9月。

2021年以來，接連發(fā)生的信用風(fēng)險事件已引起監(jiān)管的重視，與之對應(yīng)的，房地產(chǎn)融資環(huán)境也有所改變。

2021年10月，發(fā)改委摸底地產(chǎn)美元債到期情況，要求加強美元債兌付監(jiān)管。11月，銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，單月債券市場融資有所回暖。此外，按揭貸款投放也有所加快。

2022年1月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，表示將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具。

在這之后，金融機構(gòu)對地產(chǎn)行業(yè)的收并購融資支持已陸續(xù)落地，鼓勵大型優(yōu)質(zhì)房企按照市場化原則加大對出險企業(yè)房地產(chǎn)項目的兼并收購，同時鼓勵金融機構(gòu)提供相關(guān)金融服務(wù)，并強調(diào)不對出現(xiàn)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)盲目抽貸斷貸。

可以觀察到的是，房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)得到改善，高資質(zhì)房企發(fā)債利率總體較前期有所下降。

1月6日，綠城集團發(fā)行3年期26億元一般中期票據(jù)，利率3.62%；對比2021年11月份發(fā)行相同期限一般中期票據(jù)利率為3.68%。1月12日，中海發(fā)行3年期18億元一般中期票據(jù)，利率2.88%，發(fā)行5年期12億元一般中期票據(jù)，利率3.25%；對比2021年1月份發(fā)行3年期一般中期票據(jù)利率為3.35%。1月25日，萬科發(fā)行3年期30億元一般中期票據(jù)，利率2.95%；對比2021年9月份發(fā)行相同期限一般中期票據(jù)利率為3.08%。

值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中期票據(jù)（并購），標(biāo)志著國內(nèi)首批房地產(chǎn)項目并購中期票據(jù)正式落地。其中，3年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率2.89%， 5年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率3.3%；對比2021年11月份發(fā)行3年期、5年期一般中期票據(jù)利率分別為3.23%、3.55%。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)似乎受債務(wù)到期償債壓力影響，以及市場信心尚未全面修復(fù)，1月房企境內(nèi)融資依舊呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。

根據(jù)光大證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年1月房企境內(nèi)外單月合計發(fā)債469億元，環(huán)比增加2.9%，同比減少71.3%，單月凈融資減少418億元。其中，1月境內(nèi)債發(fā)行額較2021年12月有所減少，環(huán)比減少24.9%至325億元，單月凈融資減少181億元。

從房企境內(nèi)發(fā)債類型來看，2022年1月，中期票據(jù)、公司債、超短融、定向工具規(guī)模居前，金額分別為148億元、53億元、50億元、44億元；占比分別為45.6%、16.3%、15.3%、13.4%。

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關(guān)鍵詞： 萬科中票25%最低區(qū)間詢價里的房企融資利率