觀點網(wǎng)近期，地產行業(yè)迎來新一輪融資潮。

受益于房企境內發(fā)債政策松綁，越來越多開發(fā)商通過公司債、超短期融資券、中期票據(jù)等方式“儲糧”。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2月以來，包括碧桂園、萬科、中海、綠城、金茂等多家房企接連披露發(fā)債計劃，融資金額超300億元。

最新消息透露，2月21日，萬科企業(yè)股份有限公司披露2022年度第三期中期票據(jù)發(fā)行文件。

據(jù)了解，該中期票據(jù)注冊金額20億元，發(fā)行金額20億元，發(fā)行期限3年，主承銷商及管理人為中國農業(yè)銀行股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為平安銀行股份有限公司。

這是萬科年內發(fā)行的第三筆中期票據(jù)，三次發(fā)行涉及資金80億元。

針對當下房企融資現(xiàn)狀，有分析人士提到：“現(xiàn)信貸政策邊際逐漸放寬，房企的合理資金需求得到滿足，融資利率水平也在不斷走低。”

不過，從發(fā)債端亦發(fā)現(xiàn)，目前成功發(fā)債的房企大多有地方或者國資背書，往往信用評級較高，整體融資閘口還未完全向民企開放。

80億中票

2022年開年，萬科無疑是房企融資“急先鋒”，接連披露發(fā)債動態(tài)。

2月21日，萬科發(fā)布2022年度第三期中期票據(jù)募資說明書，本次中期票據(jù)注冊額度為20億元，首期一次性發(fā)行，擬全部用于商品房項目建設。

據(jù)觀點新媒體查閱，本期募集資金擬用于三個住宅項目的開發(fā)建設，包括萬科雪山二期A11地塊、沈陽翡翠觀湖一分期項目、西安瀾岸項目，預計總投資金額分別為15.26億元、18.15億元及33.50億元。

事實上，萬科于年內計劃及完成發(fā)行的中期票據(jù)共計三筆，募資金額共計80億元，且募集資金均用于商品房項目建設。

其中，第一期中期票據(jù)發(fā)行金額30億元，主要用于重慶市永川萬科城一期、二期以及佛山金域半島一期、萬科雪山二期A6地塊建設項目、萬科雪山二期A8地塊建設項目等5個住宅項目建設開發(fā)。

而第二期中期票據(jù)發(fā)行金額為20億元，投資對象則為山東濟南萬科雪山二期A13地塊建設項目以及沈陽渾南新都心一期分期項目。

分析人士提到：“發(fā)債用途不是為了償還舊債，而是用于商品房項目建設，充分說明房企的融資和項目開工等緊密結合?！?/p>

與此同時，根據(jù)市場消息透露，萬科此前發(fā)行的第一期中票利率為2.95%，較其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。而第二期中票利率詢價區(qū)間在2.50%-3.50%，成本保持在行業(yè)低位。

基于萬科過往發(fā)債表現(xiàn)，有市場人士預測，“萬科第三筆中票利率或許不超3%”。

對萬科而言，一方面，年內多筆融資均明確投向項目建設方面，說明企業(yè)在“借新還舊”方面的需求有所減弱；另有數(shù)據(jù)顯示，2022年首季度，萬科并無公開債務到期，企業(yè)資金面較為從容，也形成了利率優(yōu)勢。

另一方面，在中國經(jīng)濟穩(wěn)增長主題下，“保交樓”成為地產政策調控的核心要點，而萬科這種明確用于商品房建設的融資需求，亦能夠較好獲得資金支持。

據(jù)了解，目前，萬科共計完成四筆中期票據(jù)注冊，總規(guī)模100億元，而前三期募資金額為80億元，后續(xù)仍有20億元額度。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

不止是萬科，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，年內有超過十家房企通過發(fā)債融資為項目開發(fā)籌集資金，包括碧桂園、中海、美的、建發(fā)、首創(chuàng)、首開、金地等，募資資金近300億元，實際投入項目建設的金額超200億元。

儲糧過冬

過去，償還到期債券是房企發(fā)債的一個主要資金用途。

以萬科為例，2019年公開發(fā)行的債券共計15筆，融資金額超200億元；2020年，發(fā)債融資亦超200億元；過去一年，據(jù)不完全統(tǒng)計，該公司共計發(fā)行五筆債券，發(fā)行金額僅105.56億元。

就上述融資而言，補充流動資金、償還存量債券是主要用途，分析人士表示：“以舊換新、償還存量債是企業(yè)融資的重要目的，也是企業(yè)替換債務的重要途徑。”

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

不過，萬科2021年一季末宣布順利回歸“綠檔”。2021半年報披露，萬科凈負債率20.2%，持有貨幣資金1952.2億元，相當于短期借款和一年到期有息負債總和的2.3倍，剔除預收賬款的資產負債率為69.7%；綜合融資成本僅為4.27%。

另外，根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的評級數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，萬科無公開債務到期，凈融資規(guī)模將顯著提升。

相對應的，中海于2021年中期資產負債率、凈負債率分別為60.2%、33.8%，剔除預收款后資產負債率51.8%，現(xiàn)金短債比3.6倍，三道紅線指標處于“綠檔”。

據(jù)觀點新媒體查閱，截至2022年2月21日，重點房企共計發(fā)行45筆債券，包括超短期融資券、中期票據(jù)、超短期融資券、ABS等，融資金額近800億元。

其中，濱江集團、華發(fā)股份、華僑城、越秀集團、中海、綠城、萬科等企業(yè)均計劃及發(fā)行三筆債券，碧桂園、建發(fā)、首創(chuàng)及首開兩筆。

房企密集發(fā)債，源于債務集中到期。據(jù)標普信評發(fā)布的研究報告，2022年，116家樣本企業(yè)年內國內債券到期金額約2300億元，如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大，年內房企海外債到期余額為273.25億美元，償債壓力集中于上半年。

此外，去年地產調控嚴峻，房企融資渠道緊縮，導致不少房企出現(xiàn)資金鏈斷裂等情況，這也給一眾房企敲響警鐘。

可以觀察到的是，2022年以來，房企境內融資環(huán)境持續(xù)改善，紛紛發(fā)債籌資，以備寒冬。

償還到期債券仍是房企發(fā)債的另外一個主要資金用途，另外，大型國有房企還能利用資金支持其兼并收購。

數(shù)據(jù)顯示，在開年以來發(fā)債數(shù)據(jù)當中，有八成發(fā)債用于以舊換新。

其中，1月6日，綠城集團發(fā)行3年期26億元中期票據(jù)，用于償還債務融資工具、置換用于贖回已到期債務融資工具的自有資金、償還銀行貸款及項目建設；1月12日，中海發(fā)行3年期18億元中期票據(jù)，用于償還項目貸款及項目建設……

值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中期票據(jù)（并購），這是國內首批房地產項目并購中期票據(jù)正式落地。其中，3年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率2.89%，5年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率3.3%。

關鍵詞： 兩月三發(fā)80億中票 萬科繼續(xù)儲糧過冬