作者 | 劉瑩

出品 |焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

為在動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境中積極求生，房企不得不主動(dòng)求變，頻向公司架構(gòu)“動(dòng)刀”。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)先后有萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、龍湖、世茂、新城控股、榮盛發(fā)展等超30家房企進(jìn)行了架構(gòu)調(diào)整，以期更加積極的適應(yīng)組織和市場(chǎng)的發(fā)展。

2022年開(kāi)年，包括融創(chuàng)、世茂、陽(yáng)光城、中南置地、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、建發(fā)、萬(wàn)達(dá)等在內(nèi)的房企再主動(dòng)開(kāi)啟了一輪以裁撤區(qū)域公司、縮小管理半徑為方向的組織架構(gòu)調(diào)整。

中指院總結(jié)認(rèn)為，近期房企的組織架構(gòu)調(diào)整可被細(xì)分為兩個(gè)方向。其一，以輕總部、調(diào)區(qū)域?yàn)樘卣鞯慕M織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造高效組織。其二，以業(yè)務(wù)優(yōu)化為核心的組織架構(gòu)調(diào)整，支持重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，提升管理效能。

在“輕總部”方面，繼2020年萬(wàn)科將總部規(guī)模降至約150人后，2021年3月，旭輝也提出了“小總部、強(qiáng)區(qū)域、輕一線”策略。同年6月，華潤(rùn)置地更是明確提出總部職能能減則減，以打造“敏捷、高效、精干、活力”的組織。

“這些舉措是房企對(duì)總部職能進(jìn)行精簡(jiǎn)，將總部定位為戰(zhàn)略平臺(tái)，進(jìn)而以精干扁平化模式引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展”，中指院稱(chēng)。

在“調(diào)區(qū)域”方面，2021年1月，世茂集團(tuán)曾對(duì)不少區(qū)域進(jìn)行了合并，考核標(biāo)準(zhǔn)也由以往的考核規(guī)模轉(zhuǎn)為了考核利潤(rùn)。7月，金輝將原華南區(qū)域拆分為珠三角區(qū)域和東南區(qū)域。今年2月，融創(chuàng)則將原有的七大區(qū)域調(diào)為了九大區(qū)域，新成立了西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四?。环植鹞髂蠀^(qū)域?yàn)槌捎鍏^(qū)域、云貴區(qū)域，管理四川及重慶、云南及貴州；同時(shí)將廣西并入了華南區(qū)域。

“房企合并、拆分等調(diào)整區(qū)域架構(gòu)的行為，旨在優(yōu)化區(qū)域管理，提升管理效能。一方面，通過(guò)區(qū)域合并集中優(yōu)勢(shì)資源，打造強(qiáng)勢(shì)組織；另一方面，通過(guò)區(qū)域拆分布局加強(qiáng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化重點(diǎn)區(qū)域深耕”，中指院稱(chēng)。

這其中，較為典型的當(dāng)屬融創(chuàng)和金輝。比如，近期被融創(chuàng)分拆的西南區(qū)域就是公司的業(yè)績(jī)重鎮(zhèn)，該區(qū)域內(nèi)的5省28城在集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)約達(dá)20%左右。成渝經(jīng)濟(jì)圈亦是繼長(zhǎng)三角、大灣區(qū)后，在集團(tuán)內(nèi)部較有發(fā)展?jié)摿Φ募袇^(qū)域。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，融創(chuàng)西南區(qū)域重資產(chǎn)文旅項(xiàng)目較多，此前其斥資153億元收入的環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)就在該區(qū)域。促進(jìn)西南區(qū)域深耕，刺激業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，盤(pán)活資產(chǎn)許或也是融創(chuàng)對(duì)該區(qū)域進(jìn)行分拆的重要原因。

金輝也是如此。此前對(duì)于區(qū)域調(diào)整，金輝曾表示，新成立珠三角區(qū)域，表明了公司對(duì)粵港澳大灣區(qū)的重視和決心。福州所在地，原華南區(qū)域總部，變更為東南區(qū)域總部，有助于進(jìn)一步執(zhí)行區(qū)域深耕戰(zhàn)略，鞏固公司在大本營(yíng)福建的市場(chǎng)占有率，并拓展周邊省份，擴(kuò)大金輝版圖。

據(jù)金輝2020年財(cái)報(bào)顯示，該年，金輝合共錄得的343.8億元營(yíng)收中，有79.2億元來(lái)自華南區(qū)域的貢獻(xiàn)，排名六大區(qū)域第一位。2021上半年，金輝共收購(gòu)了17宗土地，拿地總額達(dá)146.8億元，其中位于珠三角及東南區(qū)域的拿地占比合共達(dá)到了28%。

“對(duì)于金輝而言，將華南區(qū)域細(xì)分為東南和珠三角區(qū)域后，有助于縮小區(qū)域管理半徑，進(jìn)而充實(shí)布局，貼近市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”，業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)。

調(diào)架構(gòu)，支持重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展

調(diào)整現(xiàn)有組織架構(gòu)，進(jìn)行架構(gòu)優(yōu)化、支持重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，也是房企頻對(duì)架構(gòu)“動(dòng)刀”的目的之一。

比如，2021年3月時(shí)，榮盛發(fā)展曾首次設(shè)立了“大灣區(qū)特區(qū)”，以完善“長(zhǎng)三角+大灣區(qū)+京津冀”三大業(yè)務(wù)布局，并將原有的京津冀區(qū)域公司合并為了北京、天津兩個(gè)公司，同時(shí)成立了冀中公司。

“榮盛此舉體現(xiàn)出了企業(yè)緊跟國(guó)家戰(zhàn)略，優(yōu)化布局，組織架構(gòu)調(diào)整向重點(diǎn)布局區(qū)域傾斜的方向”，中指院稱(chēng)。

同在該月，正榮地產(chǎn)也成立了營(yíng)銷(xiāo)公司，形成了開(kāi)創(chuàng)性的新組織。9月，碧桂園也宣布品牌營(yíng)銷(xiāo)子公司化，新成立品牌營(yíng)銷(xiāo)公司。對(duì)于這些舉措，中指院認(rèn)為，企業(yè)方的目的在于將營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)公司化，降低渠道成本。

不止于此，2021年1月，渝系房企金科還將商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文旅等業(yè)務(wù)的投資拓展與建設(shè)權(quán)下放給區(qū)域公司，同時(shí)在集團(tuán)成立了產(chǎn)業(yè)、文商旅事業(yè)部來(lái)統(tǒng)管地方。3月，萬(wàn)科成立萬(wàn)科公寓管理公司、商業(yè)服務(wù)子公司。4月，新城控股則設(shè)立了康養(yǎng)事業(yè)中心。

進(jìn)入下半年，雅居樂(lè)又在去年8月，將原房管集團(tuán)、城市更新集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)等皆合并到了地產(chǎn)集團(tuán)，形成了大地產(chǎn)集團(tuán)，并期待形成平臺(tái)效應(yīng)，繼續(xù)深化“一業(yè)為主，多元協(xié)同”的戰(zhàn)略模式。

“綜合來(lái)看，上述動(dòng)作主要反映出，房企設(shè)立或獨(dú)立重點(diǎn)業(yè)務(wù)部門(mén)，強(qiáng)化重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的目的，及其進(jìn)行業(yè)務(wù)合并，聚焦優(yōu)勢(shì)行業(yè)的目的”，中指院稱(chēng)。

主動(dòng)“瘦身”，緩解流動(dòng)性壓力

任何一項(xiàng)變革，都不可避免的帶來(lái)一番人事沉浮。因此，時(shí)下房企的組織架構(gòu)調(diào)整，也被市場(chǎng)更多解讀出了“瘦身”及“裁員”的意味。

河南一哥建業(yè)地產(chǎn)就是“瘦身”房企中的一員。按照建業(yè)此前內(nèi)部文件所指，其將調(diào)整現(xiàn)行的“集團(tuán)-業(yè)務(wù)集團(tuán)-大區(qū)-城市公司-項(xiàng)目”五級(jí)管理，為“集團(tuán)-城市公司/專(zhuān)業(yè)公司-項(xiàng)目公司”三級(jí)管理，直接取消業(yè)務(wù)集團(tuán)和大區(qū)兩級(jí)。

業(yè)內(nèi)人士測(cè)算指，若按上述調(diào)整執(zhí)行，建業(yè)地產(chǎn)將優(yōu)化掉超60%的崗位編制。不過(guò)，建業(yè)方面隨后就此進(jìn)行了否認(rèn)，稱(chēng)具體方案還在籌備，裁員60%一事不符合事實(shí)。

“黑馬”中梁控股也是借架構(gòu)調(diào)整“瘦身”的典型企業(yè)。中梁曾宣布對(duì)三個(gè)部門(mén)進(jìn)行調(diào)整，該三個(gè)部門(mén)合共涉及345名員工，包含控股集團(tuán)總部148人、新基礎(chǔ)建設(shè)支撐集團(tuán)164人，以及其他組織33人。其中，80余人將擇優(yōu)回流，沒(méi)有明確落位的員工將按照人力部門(mén)通知及進(jìn)度安排，依次辦理離職手續(xù)。

評(píng)論認(rèn)為，中梁此舉意在剝離一些非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，進(jìn)而更好的聚焦地產(chǎn)主業(yè)，集中精力做好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。以房企當(dāng)前為保地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣(mài)掉優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的情況來(lái)看，若中梁的創(chuàng)新業(yè)務(wù)不能實(shí)現(xiàn)盈利，或還需要地產(chǎn)輸血，選擇砍掉冗余業(yè)務(wù)也是一種自保手段。

一系列的組織架構(gòu)調(diào)整，折射出了當(dāng)下房企的生存焦慮?？硕鹧芯恐行闹赋觯?021下半年以來(lái)，受政策調(diào)控及市場(chǎng)降溫影響，房企流動(dòng)性承壓。

一方面，銷(xiāo)售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)業(yè)績(jī)單月及累計(jì)同比持續(xù)下行；預(yù)售監(jiān)管資金政策從嚴(yán)，房企回款速度放緩加劇資金鏈緊繃；此外，“三道紅線”的監(jiān)管持續(xù)，也讓房企的降杠桿壓力長(zhǎng)期存在。

另一方面，房企正迎來(lái)償債高峰。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年與2022年，其所監(jiān)測(cè)的98家樣本房企即期債務(wù)規(guī)模分別為13.8萬(wàn)億元和12.6萬(wàn)億元，達(dá)近十年來(lái)的小高峰，1月、3月、4月和6月均為償債高峰。

“在此背景下，房企組織框架的收縮精簡(jiǎn)，可以控制成本，‘節(jié)衣縮食’，將有限的資金更精準(zhǔn)投放，是主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，緩解流動(dòng)性壓力，‘勒緊腰帶’抵御‘寒冬’的戰(zhàn)略選擇，”克而瑞稱(chēng)。

克而瑞還指，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)、合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務(wù)，可以減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時(shí)間，提升管理效率。同時(shí)，精簡(jiǎn)架構(gòu)有利于權(quán)力下放，增加區(qū)域部門(mén)的自主權(quán)與靈活度。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也對(duì)此說(shuō)法表示贊同。她指出，當(dāng)前房企的銷(xiāo)售額增速大幅放緩，致使企業(yè)人均效益持續(xù)下降。2019年至2021年，房企人均創(chuàng)利的降幅分別為5.9%、23.4%和42.6%，下降幅度逐漸擴(kuò)大。

行業(yè)高速增長(zhǎng)不在，為了保持效益，房企擴(kuò)張性的組織架構(gòu)有必要進(jìn)行收縮，劉水稱(chēng)。今年，尤其是上半年，由于市場(chǎng)尚未恢復(fù)、預(yù)期較弱，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒仍然較重，不少房企銷(xiāo)售、回款、融資等方面的困難仍然存在，因而，企業(yè)的組織架構(gòu)調(diào)整在所避免。

全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇則指出，如今，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往不計(jì)成本拿地、開(kāi)拓和占領(lǐng)市場(chǎng)的模式已到拐點(diǎn)。隨著大眾“房地產(chǎn)信仰”的破滅，人們逐漸意識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)也可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)，也有賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候。

“在這種環(huán)境下，房企最需要的模式和人才也發(fā)生了變化，其更加需要的是管理型人才，通過(guò)控制成本、幫企業(yè)渡過(guò)時(shí)下艱難。同時(shí)，通過(guò)集權(quán)的方式，整合資源，減少因粗礦發(fā)展導(dǎo)致的浪費(fèi)”，安光勇稱(chēng)。

其續(xù)指，預(yù)計(jì)再過(guò)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)大量的并購(gòu)，通過(guò)規(guī)?；?yīng)，達(dá)到減少成本、處置不良資產(chǎn)的目的。要做到這一點(diǎn)，也需要通過(guò)集權(quán)的模式。

關(guān)鍵詞： 房企為何頻頻動(dòng)刀調(diào)架構(gòu)