2月28日,資本邦了解到,上周五(2月25日)晚間,港股公司中國(guó)恒大(03333.HK)公告稱,恒大集團(tuán)與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議,內(nèi)容關(guān)于出售集團(tuán)4個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)予光大信托和五礦信托,信托機(jī)構(gòu)將接管項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理,向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)及保交樓,且集團(tuán)有行使回購(gòu)股權(quán)的權(quán)利。
從簽訂協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看,恒大出售予光大信托的資產(chǎn)包括兩個(gè)項(xiàng)目:重慶黛宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(恒大黛山華庭項(xiàng)目)10%股權(quán)及2.79億元債權(quán)、東莞市鴻釧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(東莞恒大悅龍臺(tái)項(xiàng)目)9.8712%股權(quán)及5億元債權(quán)。
轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)為10.3億元,此次出售可收回前期投資款10.3億元,可化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約27.7億元。
此外,恒大出售予五礦信托的資產(chǎn)包括兩個(gè)項(xiàng)目:佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(佛山鉑睿府項(xiàng)目)9.23%股權(quán)及2.4億元債權(quán)、南沙恒睿及南沙恒昌(各自10.97%股權(quán),廣深國(guó)際文旅城項(xiàng)目)及6.4億元債權(quán)。
轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)為11億元。此次出售可收回前期投資款共約9.2億元,可化解涉及的債務(wù)共約42.4億元。
針對(duì)與信托合作的原因,恒大表示,集團(tuán)可收回在項(xiàng)目的部分前期投資款約人民幣19.5億元,可化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約人民幣70.1億元,收回的投資款對(duì)于集團(tuán)其他項(xiàng)目的保交樓及債務(wù)化解工作都具有積極影響。
五礦信托也表示,面對(duì)與恒大集團(tuán)合作的部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),五礦信托以維護(hù)投資人利益為首要目標(biāo),尋求化解路徑。經(jīng)過(guò)反復(fù)論證,五礦信托認(rèn)為通過(guò)獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán),推動(dòng)項(xiàng)目正?;\(yùn)營(yíng),是當(dāng)前解決恒大項(xiàng)目問(wèn)題的最優(yōu)方案。
恒大在公告中指出,集團(tuán)將保留在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)及銷售共同定價(jià)權(quán)。信托機(jī)構(gòu)接管4個(gè)項(xiàng)目后,根據(jù)實(shí)際需要負(fù)責(zé)向相關(guān)項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金。當(dāng)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益后,收益將用于償還信托機(jī)構(gòu)的投入,盈余將用于償還集團(tuán)的前期資金投入。信托機(jī)構(gòu)不以股東身份實(shí)際參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配。
償還信托機(jī)構(gòu)的投入后,恒大可行使權(quán)利要求信托機(jī)構(gòu)以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓相關(guān)項(xiàng)目的100%權(quán)益予集團(tuán)。若集團(tuán)選擇不行使該回購(gòu)權(quán),相關(guān)項(xiàng)目公司則繼續(xù)由信托機(jī)構(gòu)管理,而相關(guān)項(xiàng)目公司每年可分配利潤(rùn)的5%將分配予信托機(jī)構(gòu),余額則分配予恒大集團(tuán)。
有分析人士認(rèn)為,此次與兩大信托公司的合作,保證了項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)建設(shè)、維護(hù)了購(gòu)房者權(quán)益,還實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金回籠以助力全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓。這一合作模式,對(duì)推動(dòng)恒大恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),逐步走出困境具有積極借鑒意義。
值得注意的是,五礦信托是中國(guó)五礦集團(tuán)旗下的信托機(jī)構(gòu),除了恒大,五礦信托曾為藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)、泰禾集團(tuán)(行情000732,診股)、花樣年控股等多家房企提供融資,而這些合作企業(yè)目前均出現(xiàn)不同程度的資金鏈緊張問(wèn)題。
也不僅僅是五礦信托面臨融資房地產(chǎn)公司資金不足的風(fēng)險(xiǎn),信托行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)亦面臨較大壓力。2022年2月23日,用益金融研究院在研報(bào)中指出:從信托行業(yè)流動(dòng)性來(lái)看,未來(lái)3年信托產(chǎn)品到期規(guī)模分別為3.8萬(wàn)億元、3.37萬(wàn)億元和2.01萬(wàn)億元。
房地產(chǎn)信托發(fā)行繼續(xù)下滑。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年三季度末,投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為1.95萬(wàn)億元,同比下降18.13%,房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至12.42%。
用益金融研究院在研報(bào)中預(yù)測(cè),2022年房地產(chǎn)信托將延續(xù)下滑的趨勢(shì),預(yù)計(jì)2022年的下滑幅度在30%~40%之間。
關(guān)鍵詞: