【編者按】忽如一夜春風(fēng)來，2022年開年，中央、地方樓市暖風(fēng)勁吹，“暖”字當(dāng)頭。地方松綁信號(hào)頻發(fā)，企業(yè)端融資供應(yīng)開閘。樓市是否能企穩(wěn)回升？焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)將從城市篇、市場(chǎng)篇、企業(yè)篇三大維度，直擊樓市橫切面。

作者 | 劉瑩

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

熬過了一月份的銷售融資寒冬后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)暖意。

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年2月，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1077萬平方米，環(huán)比下降32%，同比下降36%。盡管仍呈下降態(tài)勢(shì)，但這已比一月時(shí)37%及46%的環(huán)、同比降幅，各收窄了5個(gè)百分點(diǎn)及10個(gè)百分點(diǎn)。

成交止跌趨穩(wěn)

貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)結(jié)果與此類似。今年前2個(gè)月，貝殼重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的66個(gè)城市成交面積為2907萬平方米，同比下降39%，降幅有所收窄，結(jié)束了連續(xù)12個(gè)月的同比增速下行趨勢(shì)，逐漸止跌趨穩(wěn)。

在對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新房業(yè)務(wù)相關(guān)經(jīng)紀(jì)人的信心調(diào)研中，貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，超6成城市對(duì)新房銷售量的增長(zhǎng)表現(xiàn)出信心，5成以上城市表現(xiàn)出對(duì)新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)（平穩(wěn)+上漲）的信心。此外，消費(fèi)者的購(gòu)房信心也在逐漸恢復(fù)。

相對(duì)寬松的信貸環(huán)境和調(diào)控政策，是推動(dòng)市場(chǎng)回穩(wěn)和購(gòu)房信心恢復(fù)的主因，貝殼研究院稱。信貸方面，其所監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市主流首套、二套房房貸利率均環(huán)比下降了9個(gè)基點(diǎn)，平均放款周期則環(huán)比縮短了12天至38天。

政策調(diào)控方面，截至2月25日，全國(guó)至少已有14個(gè)省份30個(gè)城市發(fā)布了“穩(wěn)樓市”新政，從“購(gòu)房補(bǔ)貼”、“調(diào)整首付比例”、“降低利率”等多方面激發(fā)購(gòu)房需求。

在貝殼研究院看來，當(dāng)前房地產(chǎn)“三穩(wěn)”目標(biāo)并未動(dòng)搖，合理的改善型需求也將得到滿足，新房市場(chǎng)的筑底過程將在不久完成，上半年城市調(diào)控政策仍將保持適度放松。

中信證券也表達(dá)出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。其預(yù)計(jì)，各地在住房需求支持方面還會(huì)有新的加碼動(dòng)作出臺(tái)，2022年3月或是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的底部，基本面將在2022年2季度之后逆轉(zhuǎn)。

分城市來看，一線中，上海新房成交活躍；二線中，成都、南京等也保持了新房簽約量的同比平穩(wěn)或增長(zhǎng)。“更多城市預(yù)計(jì)會(huì)在3、4月新房銷量筑底后回升”，貝殼研究院稱。

上海之所以能在新房成交上領(lǐng)跑一線城市，原因有三。其一，受去年11月落戶政策調(diào)整、人才購(gòu)房需求增加影響；其二，受近期政策適度調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)恢復(fù)影響；其三，上海放出的2022年首批集中供地信息中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，這在吸引房企廣泛關(guān)注的同時(shí)，也增加了消費(fèi)者對(duì)新房市場(chǎng)的關(guān)注。

房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲

從房?jī)r(jià)走勢(shì)上也可窺見房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好發(fā)展之態(tài)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年2月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.03%。而在1月時(shí)，百城新建住宅平均價(jià)格還是環(huán)比下跌狀態(tài)，跌幅為0.01%。

同比來看，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格也呈上漲狀態(tài)，2月份的漲幅為1.89%。其中，一線城市同比上漲1.98%，二線城市上漲1.93%，三四線代表城市上漲1.68%。

二手房市場(chǎng)也正慢慢走出寒冬。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2月百城二手住宅均價(jià)為16009元/平方米，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.14%。全國(guó)來看，54個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量環(huán)比1月增加20個(gè)。

同比來看，二手住宅均價(jià)的漲幅則達(dá)到了2.72%。其中，一線城市同比上漲5.07%，二線城市上漲2.61%，三四線代表城市上漲2%。長(zhǎng)三角城市群中的杭州、上海等帶動(dòng)二手房市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)，環(huán)比繼續(xù)上漲，且漲幅有所擴(kuò)大。

盡管全國(guó)土地市場(chǎng)目前仍呈現(xiàn)“一線上漲、二線下降、三四線持平”的分化狀態(tài)，但平均溢價(jià)率已環(huán)比升至4.1%。受北京土地市場(chǎng)成交走熱驅(qū)動(dòng)，一線城市的土地成交溢價(jià)率要再高一些，為4.5%。

土地流拍現(xiàn)象緩解

不止于此，去年下半年以來，土地市場(chǎng)上的地塊流拍現(xiàn)象也有緩解。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2月全國(guó)土地市場(chǎng)的流拍率已降至14%，且多集中于湖州、溫州、臺(tái)州、金華、湛江、麗水等樓市表現(xiàn)本就不佳的三四線城市。從區(qū)域上看，流拍地塊更是多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

一線城市土地市場(chǎng)“回溫”最快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2月24日，一線城市的土地成交總量環(huán)比大漲89%至178萬平方米；土地成交金額更是環(huán)比大漲595%，達(dá)到了493億元。不過，該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比去年同期，仍處于下降狀態(tài)，同比降幅分別達(dá)55%和32%。

“2月份向來是成交淡季，也是集中供地的‘低谷期’，考慮到3月份本就是傳統(tǒng)的土地市場(chǎng)恢復(fù)期，加之本月上海、合肥、福州、青島相繼發(fā)布2022年第一批商品住宅用地出讓公告，重點(diǎn)城市集中土拍逐漸步入正軌，預(yù)計(jì)3月土地成交規(guī)模將穩(wěn)步提升”，機(jī)構(gòu)分析。

值得注意的是，首輪土地集中出讓公告顯示，上海、福州等城市的部分地塊新房銷售均價(jià)均有提升。以福州為例，宗地2022-01、2022-05的銷售指導(dǎo)均價(jià)為45000元/平方米，較此前集中成交地塊限價(jià)明顯上漲。上海多宗去年中止出讓的地塊，今年重新上架后，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也有不同程度的上漲。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉增加了房企的利潤(rùn)空間，有助于提升企業(yè)的參拍積極性，也為后續(xù)土拍回溫埋下了伏筆。

不過，當(dāng)前不少房企所面臨的資金壓力仍不可忽視。2月19日，陽光城就在《關(guān)于深圳證券交易所對(duì)公司關(guān)注函的回復(fù)公告》中提到，“銷售規(guī)模的下降直接導(dǎo)致了公司的回款規(guī)模不及預(yù)期，從源頭端影響了公司現(xiàn)金回流。由于預(yù)售資金監(jiān)管等原因，使得資金沉淀在項(xiàng)目公司層面，預(yù)售資金和信用債期限嚴(yán)重錯(cuò)配，難以抵消融資凈流出，信用債集中到期直接導(dǎo)致了公司面臨巨大的流動(dòng)性壓力”。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，若市場(chǎng)行情持續(xù)冷淡下去，將對(duì)所有企業(yè)造成致命打擊，因此需求端的提振和適當(dāng)政策調(diào)整已是當(dāng)務(wù)之急。一方面，可調(diào)整既有限購(gòu)限貸政策，降低購(gòu)房難度和成本；比如，適度調(diào)整社保年限；進(jìn)行戶籍制度改革，降低落戶難度，且不再將戶籍作為居民購(gòu)房的硬約束；同時(shí)放松購(gòu)房對(duì)于婚姻狀態(tài)的要求。

另一方面，需求端的刺激政策還可適當(dāng)調(diào)整“LPR+xBP”或“xLPR”利率組合，降低購(gòu)房利率水平。此外，還可調(diào)房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低獲得購(gòu)房資格的難度；調(diào)整按揭貸款額度、降低購(gòu)房的資金壓力等。

關(guān)鍵詞： 交易企穩(wěn)房?jī)r(jià)止跌 樓市釋放回暖信號(hào)