兩會期間，城市新市民的租住需求又成為代表和委員們熱議的重點(diǎn)，政府工作報(bào)告也提到，要堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。近日，清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《新市民租賃需求洞察報(bào)告系列之一線城市新市民租賃需求調(diào)查》（以下簡稱《報(bào)告》），從租客畫像、居住偏好等角度洞察一線城市新市民的租住生態(tài)。

《報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，一線城市租賃需求保持旺盛，家庭型租賃需求凸顯。一線城市對人才仍保持較強(qiáng)的吸引力，租客群體中本科以上比例的人群更高，由于新市民購房計(jì)劃延遲，一線城市租客停留在租賃市場的時(shí)間拉長，已婚租客占比較多。租金價(jià)格、居住面積、建筑及裝修品質(zhì)以及通勤便捷性是影響租客換房的四大因素，其中對已婚有孩租客來說，租金和居住條件比通勤便利性更重要。已婚租客以整租為主，對居住穩(wěn)定性的訴求有較大提升。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，整租的家庭型租客在當(dāng)前房屋居住時(shí)長已達(dá)2.25年。此外，調(diào)研數(shù)據(jù)還顯示，一線城市租客群體租賃面積更集約，比其他城市小5平米左右，合租比例相對較高，從通勤來看，一線城市租客通勤時(shí)間較長，租客在45分鐘以上的比例高于其他城市16個(gè)百分點(diǎn)。

01

租客畫像：一線城市已婚租客比例高出其他城市4個(gè)百分點(diǎn)，高學(xué)歷租客比例更高

一線城市租賃群體中非本地戶籍人群高出其他城市15個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一線城市租賃群體中非本地戶籍人群高出其他城市15.1個(gè)百分點(diǎn)，外來人口更多，租賃需求更加旺盛。在調(diào)研客群中，深圳租客中新落本地戶籍更多，占比達(dá)到24.2%，其次為廣州、北京、上海；上海租客中非本地戶籍更多，占比達(dá)到86.0%，其次為北京、深圳、廣州。

一線城市已婚租客較多，比其他城市高出4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京已婚租客最多，達(dá)到近3成。由于房價(jià)較高，購房、換房成本相比其他城市較高，除了無房的租客外，還存在部分有房但是由于各種原因在租房的群體，如：照顧小孩或老人需要更大的空間、方便孩子上學(xué)等，租賃可以更好的滿足居住需求。在調(diào)研客群中，一線城市中已婚租客比其他城市高出4%，其中北京“已婚租客”更多，有近3成的租客是已婚狀態(tài)，其次是廣州、深圳。而上?！拔椿閱紊怼弊饪透啵虾Ｓ薪?成的租客是未婚單身狀態(tài)。

一線城市中本科以上學(xué)歷租客占比較高，超過其他城市近15個(gè)百分點(diǎn)，其中北京租客“學(xué)歷最高”。在租客受教育程度上，一線城市租賃群體中大學(xué)本科及以上學(xué)歷的租客占比達(dá)到62.3%，高出其他城市14.8個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)研客群中，北京租客“學(xué)歷更高”，其中大學(xué)本科學(xué)歷租客超過5成，上海和深圳超過4成，廣州超過3成。北京碩士及以上學(xué)歷租客占比在一線城市中最高，為24.1%，上海為14.2%，深圳為12.4%，廣州為5.9%。

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已婚有孩租客整租比例超過7成，租金和居住條件比通勤便利性更重要

隨著家庭生命周期的變化，租客家庭年收入、租金支出、整租比例都在提升，整租比例提升至75.3%。從未婚單身、未婚有情侶、已婚無孩、到已婚有孩，租賃群體家庭整租比例分別提升了13.8、18.7、11個(gè)百分點(diǎn)，但是在租金支出上已婚有孩家庭卻不太一樣，租住的已婚有孩家庭平均年收入19萬，租金支出2863元/月，整租比例75.3%，由于居住需求的變化，已婚有孩家庭整租比例在提升，不過其在租金支出上的意愿減弱。

各項(xiàng)因素中，租金價(jià)格仍是影響大部分租客換房的主要原因，已婚租客換房時(shí)還會重點(diǎn)考慮居住面積因素，在一定成本約束下，已婚家庭更看重居住環(huán)境。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，影響不同生命周期租客換房的前四大原因?yàn)椋鹤饨饍r(jià)格、居住面積、建筑及裝修品質(zhì)以及通勤便捷性，其中四項(xiàng)因素對于未婚單身群體、未婚有情侶租客影響基本一致，租金價(jià)格均為首要考慮的因素，占比超過20%，已婚無孩、已婚有孩家庭對于其他居住環(huán)境的考量均超過30%。對于已婚無孩家庭，居住面積、通勤便捷性成為換房著重考慮的因素，租客會考慮兩個(gè)人的通勤情況而換房，已婚有孩家庭由于需要養(yǎng)育支出，租金價(jià)格、居住面積成為重要因素，同時(shí)通勤便利性成為四項(xiàng)因素中重要性最低的因素為8%。

未婚租客多處于獨(dú)居狀態(tài)，人際關(guān)系、生活隱私對其換房的影響相對較大，已婚家庭換房則對小區(qū)環(huán)境、以及公園綠地等休閑配套、教育資源配套更為關(guān)注。由于租客以外來人口為主，未婚單身租客多為離開原生家庭，獨(dú)自一人在城市居住生活，90后、00后對社交需求較為旺盛，也更為注重隱私空間，因此人際關(guān)系、生活隱私對其換房影響較大。已婚家庭考慮到小孩、老人的需求，更加注重育兒相關(guān)因素，包括小區(qū)環(huán)境、公園綠地、教育資源等，其中已婚有孩家庭對小區(qū)環(huán)境、服務(wù)管理水平、公園綠地、教育資源的關(guān)注是幾類人群中最高的。

已婚租客租住更為穩(wěn)定，平均在當(dāng)前房屋居住時(shí)長高出未婚租客半年左右。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租客整體租賃穩(wěn)定性提高，從17年調(diào)研的8個(gè)月提高到此次的12.8個(gè)月，其中未婚群體在當(dāng)前房屋居住的平均時(shí)長約為11個(gè)月（0.92年），而已婚無孩群體為16個(gè)月（1.33年），已婚有孩群體為20個(gè)月（1.67年），均明顯高于未婚群體。隨著家庭成員的增加、家庭結(jié)構(gòu)的改變，工作和生活更穩(wěn)定時(shí)，相應(yīng)的也需要更穩(wěn)定的居所。其中在整租的家庭型租客中，平均在當(dāng)前房屋居住時(shí)長已達(dá)到27個(gè)月，即2.25年。

03

一線城市租賃群體租賃面積更集約，廣州、深圳整租比例相對較高

一線城市發(fā)展更加集約緊湊，各租住類型的租客平均租住面積比其他城市低5平米左右。不同的租賃形式上，一線城市整租、按間合租、按床位合租的人均租賃面積，普遍低于其他城市5平米左右。主要是由于一線城市土地或房屋坪效更高，住宅面積偏小之外，還由于套均租金較高，更多的租客會選擇合租的方式，調(diào)研顯示一線城市合租比例達(dá)到58%，比其他城市高出6個(gè)百分點(diǎn)。

北京、上海合租比例較高超過50%，廣州、深圳合租比例較低。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京、上海的合租比例超過50%，主要源于各城市租賃房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不同，廣州、深圳有較多的城中村房源供應(yīng)，這些城中村房源中很多是針對外來人口的租賃需求進(jìn)行建設(shè)的，多是小面積單間，租金也相對便宜，因而合租比例相對較低，整租比例相對較高。

04

一線城市租客通勤在45分鐘以上的比例高于其他城市16個(gè)百分點(diǎn)

一線城市租客通勤時(shí)間更長，租客通勤時(shí)間在45分鐘以上的占比25%以上。一線城市租賃群體通勤時(shí)間在半小時(shí)內(nèi)的占57.8%，而其他城市租房人群通勤時(shí)間在半小時(shí)內(nèi)占77.0%，且通勤在15分鐘之內(nèi)的占比41.1%。為了降低租金負(fù)擔(dān)，部分一線城市租房人群通勤時(shí)間會更長，通勤時(shí)間在45分鐘以上的租客人群明顯高于其他城市16.1個(gè)百分點(diǎn)。

廣州、深圳租客通勤時(shí)間較短，半小時(shí)內(nèi)的占比超過70%。對比四個(gè)一線城市，廣州、深圳租賃群體通勤時(shí)間更短，半小時(shí)內(nèi)的分別占78.6%、74.8%，北京、上海僅為50.4%、52.6%。此外，北京和上海還有不少租賃群體通勤時(shí)間在45分鐘以上，北京較為突出。

《報(bào)告》認(rèn)為，一線城市租賃需求旺盛，仍需持續(xù)增加保障性租賃住房的供給。針對一線城市租賃群體的特點(diǎn)，在增加小戶型單間的同時(shí)，也需要綜合考慮家庭型租客的租賃需求。同時(shí)結(jié)合城市特色發(fā)展保障性租賃住房和租賃市場，可提供更為多元化的租賃住房，在交通便捷或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，重點(diǎn)增加保障性租賃住房的供給，持續(xù)改善租客的職住關(guān)系。

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