作者 | 劉瑩

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2022年對(duì)于“黃檔”房企祥生控股集團(tuán)而言，是較為艱難的一年。

這一年，祥生控股共有約6.92億美元債券到期需償。除已在1月23日到期構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約的2.92億美元債券之外，祥生控股還有合共4億美元的兩筆債券分別將于6月和8月到期，票面利率為10.5%和12%。而截至2021年底，祥生的現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅有84.48億元，并不充裕。

在行業(yè)融資環(huán)境徹底改善尚需時(shí)日的當(dāng)下，祥生控股的銷售能力也在下滑。2021年，該公司的收益為437.19億元，按年下跌6.3%；毛利為45.72億元，按年下跌45.8%，虧損額度為2.15億元。

作為昔日僅用3年時(shí)間即實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模百億至千億跨越的“黑馬”房企，祥生控股也曾有過(guò)高光時(shí)刻，但依然未能避免在市場(chǎng)波動(dòng)的2021年陷入虧損境地，以及今年初債券違約事件的發(fā)生。種種跡象表明，祥生控股正在吞下其既往規(guī)?？癖挤N下的惡果。時(shí)移世易，令人唏噓。

違約與停牌

回顧可知，祥生控股早在今年1月18日時(shí)即出現(xiàn)了違約難題。

彼時(shí)，其公告稱，公司一筆發(fā)行于2021年1月23日將于2022年1月23日到期的優(yōu)先票據(jù)部分完成交換要約后，仍有1947萬(wàn)美元維持發(fā)行在外。這也是祥生首度“官宣”債券違約。如今，上述債券的償付日期已過(guò)，但祥生關(guān)于該債券剩余債務(wù)的利息支付情況，一直未有新消息流出。

到了3月22日，祥生控股一筆發(fā)行于2018年、本金總額2億美元的優(yōu)先票據(jù)利息支付再度逾期。公告顯示，該債券1200萬(wàn)美元的利息本應(yīng)在2月18日支付，但根據(jù)相關(guān)條款寬限了30天后，祥生控股仍無(wú)力支付。

對(duì)于此次違約，祥生方面表示，無(wú)力支付主要由于流動(dòng)性出現(xiàn)階段性問(wèn)題導(dǎo)致。公司也正積極與債券持有人溝通，以期尋找到可達(dá)成一致的解決方案。

一波未平，一波又起。4月6日，祥生控股披露，2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)了公司2022年到期2億美元10.5厘優(yōu)先票據(jù)（2022年優(yōu)先票據(jù)）契約項(xiàng)下的交叉違約。由此，2022年優(yōu)先票據(jù)即日起停牌，直至另行通知為止。

資料顯示，交叉違約條款是債券發(fā)行人和投資者的利益博弈，指合同債務(wù)人在其他合同或者交易中有違約行為，且該行為也被視為對(duì)本合同的違約。觸發(fā)交叉違約后，合同債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人對(duì)本項(xiàng)債務(wù)進(jìn)行救濟(jì)措施，包括追加增信措施、提前到期（立即到期應(yīng)付）等。而這會(huì)加重房企的債務(wù)壓力，同時(shí)可能引發(fā)輿論恐慌。

觸發(fā)交叉違約后，發(fā)行人和主承應(yīng)履行信息披露責(zé)任，在約定時(shí)間內(nèi)召開(kāi)持有人會(huì)議，決議無(wú)條件豁免、有條件豁免或不豁免。評(píng)論指，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)違約事件頻現(xiàn)，市場(chǎng)信心和信用恢復(fù)需要時(shí)間，房企并非總能得到投資人諒解。

自救與未來(lái)

面對(duì)較大規(guī)模即期債務(wù)，祥生控股并未坐以待斃，而是多次“賣(mài)子”自救。

時(shí)間回溯至2022年1月7日，彼時(shí)，祥生控股宣布作價(jià)3.37億元將浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“浙江向日葵健康”）23.81%股權(quán)售出。浙江向日葵健康為祥生旗下從事養(yǎng)老服務(wù)、健康及體育相關(guān)咨詢服務(wù)、醫(yī)院管理、物業(yè)管等業(yè)務(wù)的公司，主要資產(chǎn)為一家位于浙江省諸暨市的保健及養(yǎng)老中心，建筑面積約35.37萬(wàn)平方米，目前正在建設(shè)中。

這筆交易使祥生控股錄得了1.75億元收益，以償還債務(wù)和支持公司一般營(yíng)運(yùn)。大健康業(yè)務(wù)前期資金投入大但回報(bào)周期長(zhǎng)，在市場(chǎng)波動(dòng)較大的環(huán)境中，被出售回籠資金也在情理之中。

出售浙江向日葵健康是祥生控股2022年以來(lái)祭出的第一筆出售事項(xiàng)。此后不久，祥生控股又將子公司杭州濱拓企業(yè)管理51%股權(quán)以4.87億元總代價(jià)轉(zhuǎn)讓了出去。資料顯示，杭州濱拓企業(yè)管理的主要資產(chǎn)為一幅位于浙江省西湖區(qū)約9.62萬(wàn)平方米的宅地，出售時(shí)處在待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

對(duì)于此次交易，祥生控股認(rèn)為，這為公司提供了變現(xiàn)投資的機(jī)遇，可改善公司流動(dòng)資金狀況，出售事項(xiàng)可提高公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及為一般營(yíng)運(yùn)資金產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。這番話的背后，也可窺見(jiàn)祥生控股所面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力之大。

時(shí)間來(lái)到3月18日，祥生控股再通過(guò)一紙公告將臨海紫元銀通置業(yè)58.5%股權(quán)擺上了貨架，轉(zhuǎn)讓代價(jià)2.72億元。臨海紫元銀通置業(yè)的主要資產(chǎn)為鄉(xiāng)村振興建設(shè)項(xiàng)目“臺(tái)州塘里村BT項(xiàng)目”，以及位于臨海市大洋街的部分發(fā)展中住宅及配套設(shè)施物業(yè)，總建筑面積約40萬(wàn)平米。

祥生控股表示，因塘里村BT項(xiàng)目為鄉(xiāng)村振興建設(shè)項(xiàng)目，可能需要時(shí)間解決拆遷及安置問(wèn)題，預(yù)期產(chǎn)生現(xiàn)金流入的時(shí)間較長(zhǎng)，不符合公司預(yù)期。祥生控股亟需現(xiàn)金流入，緩解資金壓力的處境由此也可窺見(jiàn)一二。

粗略測(cè)算可知，三度“賣(mài)子”合共為祥生控股帶來(lái)了超10億元收入。不過(guò)，這些舉措并未能使祥生控股避免陷入債券違約困境之中。

按照祥生控股方面的最新表態(tài)，從近期數(shù)據(jù)看，公司基本面沒(méi)有改變，在長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其是浙江省擁有強(qiáng)勁的區(qū)域深耕實(shí)力，首要任務(wù)是加快推動(dòng)各項(xiàng)措施解決好當(dāng)前流動(dòng)性困難。接下來(lái)將積極把握銷售窗口，優(yōu)化線上銷售平臺(tái)，努力化解疫情背景下的銷售難題。同時(shí)盤(pán)點(diǎn)公司資產(chǎn)，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項(xiàng)目主動(dòng)尋找合作方，盤(pán)活資源，提升可支配的在手資金，應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，祥生控股共擁有232個(gè)項(xiàng)目，分布于全國(guó)11個(gè)省份47座城市，物管業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。這都是可被祥生控股擺上貨架助力集團(tuán)走出流動(dòng)性困局的資本。違約既已發(fā)生，祥生控股的“利空”何時(shí)才能出清？已違約債券是否能不斷得到投資者諒解？焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 交叉違約 建設(shè)項(xiàng)目 企業(yè)管理