【編者按】2022年3月以來(lái)，政策暖風(fēng)頻吹，地方松綁城市超過(guò)70個(gè)，為樓市復(fù)蘇埋下伏筆。然而，新一輪新冠疫情突襲，讓樓市再度籠罩上一層陰霾。預(yù)期中的“小陽(yáng)春”有沒(méi)有失約？暖風(fēng)與陰霾并行疊加之下，各地的樓市真實(shí)狀況究竟如何？搜狐焦點(diǎn)《風(fēng)起百城》系列報(bào)道，全面盤(pán)點(diǎn)各地當(dāng)下樓市真相。本文為全國(guó)篇。

作者 | 筱納

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“一天看了四個(gè)盤(pán)，樣板間全是人，連酸梅汁都沒(méi)了?！鼻迕餍￠L(zhǎng)假，深圳一位市民加入到看房行列，感受到了網(wǎng)紅盤(pán)的火爆。

剛剛過(guò)去的小長(zhǎng)假，北京、深圳、鄭州等地的售樓處很忙，人頭攢動(dòng)，有看房者說(shuō)售樓處比公園還熱鬧。

假期后，深圳不少房企曬出了成交量“喜報(bào)”，令不少業(yè)內(nèi)人士好奇深圳樓市究竟是冷是暖。根據(jù)4月6日深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，3月28日-4月3日，新房成交1592套，環(huán)比上漲25%，深圳樓市確實(shí)初現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

不過(guò)，“報(bào)復(fù)性買房”更多可能是“報(bào)復(fù)性看房”。

地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)于這一波行情頗有感觸?！吧钲跇鞘腥缕谕男￡?yáng)春因疫情封控未至，反而是個(gè)低谷；但疫情防控得力后的四月清明，出現(xiàn)了明顯的樓市‘踏青’熱?！睒?lè)有家營(yíng)銷總裁賀玲表示，深圳一手成交和二手成交均有回升，但依舊處于低迷階段。

賀玲以深圳樓市為例，目前“反彈”顯得“拖泥帶水”，新房成交有所提升，而二手房方面，深圳賣方信心越來(lái)越足，買方信心尚未恢復(fù)，成交進(jìn)入一種微妙的僵持階段。這種市場(chǎng)博弈體現(xiàn)的僵持，經(jīng)常反復(fù)；購(gòu)房者決策上足夠理性，同時(shí)“撿漏”心理明顯。

未等來(lái)“小陽(yáng)春”，但是樓市或許可以期待“風(fēng)信月”。賀玲表示，因?yàn)槿鲁山换鶖?shù)低，四月在成交增長(zhǎng)率方面會(huì)比較“好看”，實(shí)際上成交量預(yù)計(jì)還是低迷階段。四月是個(gè)“風(fēng)信”月，“風(fēng)信報(bào)花開(kāi)”，或許五月更值得期待。

小陽(yáng)春“爽約”，但市場(chǎng)回溫明顯

“小陽(yáng)春”爽約，在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得更為直接。

據(jù)焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)，因清明假期原因，當(dāng)周武漢市場(chǎng)新建商品房成交備案2113套，環(huán)比下降約58.2%，同比下降約63.5%；面積約23萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約56.15%。這只是一個(gè)縮影。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年清明假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比下降64.7%。除個(gè)別熱點(diǎn)城市成交面積有所增長(zhǎng)外，多數(shù)城市成交規(guī)模均同比下行。

樓市的倒春寒，企業(yè)的感受應(yīng)該更明顯。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年第一季度，百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低47%，超8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

具體來(lái)看，1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；TOP100房企權(quán)益銷售額均值119.5億元、權(quán)益銷售面積均值85.1萬(wàn)平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛認(rèn)為，今年一季度百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下降47%，本質(zhì)在于高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，直接原因在于政策收緊，也包括購(gòu)房意愿下滑、疫情擾動(dòng)等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當(dāng)前市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，從上到下，從開(kāi)發(fā)商到銀行，再到購(gòu)房者，預(yù)期和信心比較弱，樓市政策底到市場(chǎng)底的轉(zhuǎn)換艱難。

房企一季度推新盤(pán)謹(jǐn)慎，在拿地上同樣審慎，不過(guò)熱門城市的土拍市場(chǎng)，如合肥、廈門等已有回暖跡象。截至4月5日，北京、福州、武漢、成都等8個(gè)城市完成了首批土地集中出讓，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企中近7成未拿地，國(guó)企、央企是土地市場(chǎng)主力軍，民營(yíng)房企態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

“小陽(yáng)春”雖未如期而至，不過(guò)隨著各大城市穩(wěn)樓市的政策密集出臺(tái)，樓市回暖信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)。

尤其進(jìn)入四月，樓市回溫明顯。如華北的北京樓市，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，清明假期北京的新房成交量，較今年元旦假期大幅上漲了222.86%，二手房也出現(xiàn)上漲。除此之外，蘇州新房交易量也出現(xiàn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度提升。

而華中的鄭州，今年第14周（2022.4.4-4.10），新房成交數(shù)據(jù)2061套，周環(huán)比上升52%；二手房成交數(shù)據(jù)1188套，周環(huán)比上升15%。

據(jù)湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年3月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房共成交6598套，成交面積為77萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)55%。

但是，被疫情黑天鵝突襲的地區(qū)，如上海，隨著城市封控管理，樓市也被按下了暫停鍵，3月的翹尾行情突然中斷，土拍、認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)全部延期。

逾70城發(fā)布超百項(xiàng)松綁政策

對(duì)于當(dāng)下的樓市而言，信心比黃金還重要。而隨著各地救市政策頻出，市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)，全國(guó)超70個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，疊加部委發(fā)布的政策，接近100次，尤其是在3月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近50次。而這些調(diào)控政策更是“大招”不斷，包括放松限購(gòu)、放松限貸、降低首套房首付比例和公積金政策寬松等。

多地開(kāi)始降利率、降首付，如蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年3月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，103城中82城房貸主流利率下調(diào)。

而在公積金新政方面，今年以來(lái)，甘肅、廣西、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等17地出臺(tái)相關(guān)政策，提高公積金貸款最高額度，降低首付款比例。

4月6日，甘肅省住房資金管理中心發(fā)布消息稱，自2022年4月6日起，將住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬(wàn)元調(diào)整為70萬(wàn)元；單身繳存職工50萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。

這是今年全國(guó)第一個(gè)省級(jí)提高公積金額度的例子，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，甘肅的政策進(jìn)一步說(shuō)明，各地政策放松是大方向，未來(lái)各地政策方面，將會(huì)形成一省一策、一城一策等模式，不斷對(duì)省和各城市房地產(chǎn)的發(fā)展形成支撐作用，有助于促進(jìn)全方位的政策放松。

一些省會(huì)城市也在加大松綁力度。如4月5日小長(zhǎng)假之后，蘭州發(fā)布了《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》，推出20項(xiàng)措施，包括二套房的首付比例降至30%，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸等，對(duì)樓市實(shí)質(zhì)性放松。

此前，鄭州、哈爾濱、福州等省會(huì)城市也出臺(tái)相關(guān)政策，如鄭州是今年以來(lái)首個(gè)松綁限購(gòu)、限貸的二線城市，福州取消了限購(gòu)，哈爾濱取消了限售。

蘇州的救市信號(hào)

值得關(guān)注的是，熱點(diǎn)城市、新一線城市也在積極松綁。

蘇州就是一個(gè)具有信號(hào)意義的城市。4月11日，蘇州市限售放松，二手房限售由5年改3年。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，蘇州3月二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，市場(chǎng)延續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。此時(shí)限售政策松動(dòng)將有助于市場(chǎng)需求的釋放，有利于促進(jìn)蘇州樓市健康發(fā)展和良性循環(huán)。

從城市分布來(lái)看，三四線城市更積極救市，松綁力度更強(qiáng)。如浙江衢州成為全國(guó)首個(gè)限購(gòu)限售均取消的城市。4月2日，衢州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，對(duì)限購(gòu)和限售都進(jìn)行了取消，政策更為全面。

當(dāng)前對(duì)于政策放松的效應(yīng)要給予更長(zhǎng)的時(shí)間觀察，嚴(yán)躍進(jìn)表示，二季度預(yù)計(jì)在目前一些重要政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全會(huì)有積極的信號(hào)，尤其是對(duì)于目前已經(jīng)開(kāi)始放松的城市，二季度市場(chǎng)表現(xiàn)雖然不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，但也不會(huì)太悲觀。新房交易數(shù)據(jù)努力走出陰影區(qū)間，對(duì)于二手房、商辦市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)等都會(huì)產(chǎn)生提振的作用。

李宇嘉認(rèn)為當(dāng)下關(guān)鍵是提振預(yù)期和信心，調(diào)控政策客觀上會(huì)有助于熱點(diǎn)城市樓市，只是政策有一定時(shí)滯，需要耐心等待。

長(zhǎng)沙一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著氣溫回升和推盤(pán)節(jié)奏的加快，長(zhǎng)沙樓市“銀四紅五”整體銷量將穩(wěn)中有升。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平的觀點(diǎn)略有不同，雖然他也認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，這既有穩(wěn)增長(zhǎng)政策的支持，也有市場(chǎng)自身需求回暖的作用。但植信發(fā)布的報(bào)告顯示，樓市的回暖似乎并沒(méi)有大家預(yù)期的那么快，“商品房銷售有望在今年第三季度企穩(wěn)回升”。

關(guān)鍵詞： 同比下降 調(diào)控政策 萬(wàn)平方米