編者按：壓抑了一年的樓市，開始吹進(jìn)了“春風(fēng)”，1月五年期LPR降低，發(fā)改委表示要“促進(jìn)房地產(chǎn)合理消費(fèi)”，2月地方政策調(diào)整頻頻，3月“全國兩會”定調(diào)，“房住不炒”大前提下，要“滿足合理住房需求”。最近各地樓市也一擺去年的頹勢，但局部市場的回暖，并不能掩蓋傳統(tǒng)旺季“金三銀四”的失色。

“搖號結(jié)果已出，排名3000多，果斷陪跑！”

4月上旬，位于北京海淀區(qū)北二環(huán)外的共有產(chǎn)權(quán)房天恒學(xué)院里公布選房順序的搖號結(jié)果，在14034個符合資格的購房人中，屬于優(yōu)先組的吳小茜被到了3000多號，而可供認(rèn)購的住宅一共只有143套。

天恒學(xué)院里首先為前2000個購房者安排了為期2天的選房，公告稱，如果在此之后仍有剩余房源，再通知后續(xù)申購人到現(xiàn)場選房。按照規(guī)則，拿到3000多號的吳小茜依然擁有選房資格，但她很清楚“僧多肉少”，這基本意味著希望的落空。

這是各大銀行首次下調(diào)房貸利率、繼續(xù)縮短放款周期后，北京迎來的第一個傳統(tǒng)樓市旺季，按照過往的經(jīng)驗(yàn)，由于開發(fā)商集中營銷、購房者積極入市，每年到了3-4月，樓市便會掀起一陣成交高潮。在這傳統(tǒng)旺季里，上演了一出“萬人搖”的天恒學(xué)院里，無疑為平靜了許久的北京樓市打了一針“興奮劑”。

更令市場嘩然的是，開盤不到6個小時，天恒學(xué)院里便宣告售罄，并通知選房順序號在400以后的購房人“無需到場”。

新房上演萬人搖，但成色不如往年

對于這樣的結(jié)果，吳小茜認(rèn)為完全是在“意料之中”。由于地段核心、配套成熟，再加上均價8.54萬元/平方米、最高銷售單價不超過8.96萬元/平方米，在周邊10-12萬元/平方米老舊小區(qū)的襯托下，即便是共有產(chǎn)權(quán)房，天恒學(xué)院里依然炙手可熱。吳小茜告訴時代財經(jīng)，“如果不是共有產(chǎn)權(quán)，同樣的預(yù)算買不了同樣位置和面積的房子”。

在天恒學(xué)院里之前，位于東城區(qū)南二環(huán)的另一共有產(chǎn)權(quán)房永定府也上演了相似一幕。

3月下旬，單價高、面積較大使得上車門檻至少達(dá)到640萬的永定府，依然接納了將近9000個符合資格的購房者，而可供認(rèn)購的住宅合計391套，相當(dāng)于23個人搶1套房。與天恒學(xué)院里的做法相似，永定府首先為前5771個購房人安排了為期4天的選房，但在不到兩天的時間，391套住宅便全部售罄。

“北京2022年的小陽春的確出現(xiàn)了”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。不過，他繼而指出，“雖然市場有需求，看房人不少，也的確出現(xiàn)成交量上行，但目前的小陽春遠(yuǎn)不如2021年”。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2022年3月，北京新建商品住宅（含普通住宅+別墅）成交3657套，環(huán)比上漲97%，為近3個月的最高，但同比下降30%，且低于2021年下半年的月成交量，亦低于2020年5月的4124套（注：2020年由于疫情，小陽春推后至5月）。分季度來看，2022年第一季度，北京新房商品住宅成交量為8304套，處于近兩年的次低位，僅高于2020年第一季度（5539套）。

此外，4月4-10日，北京新建商品住宅僅成交605套，亦是2022年以內(nèi)周成交量的較低水平。

北京中原地產(chǎn)在其報告中指出，包括天恒學(xué)院里和永定府在內(nèi)等優(yōu)質(zhì)樓盤入市，去化和表現(xiàn)都很優(yōu)秀，是名副其實(shí)的熱銷樓盤，但北京新房市場分化，“包括朝陽、順義等區(qū)域部分樓盤因板塊內(nèi)供應(yīng)扎堆，產(chǎn)品同質(zhì)，競爭壓力大，成交遇冷，不得已走上了以價換量之路”。

3月，北京新建商品住宅成交均價為55173元/平方米，環(huán)比下降3%。值得一提的是，北京共轄16個市轄區(qū)，其中僅4個區(qū)成交均價環(huán)比上漲。

避開小陽春提前“上車”，二手房率先回暖

與新房市場比起來，北京二手房市場的“金三銀四”成色更足。根據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月份，二手房成交17085套，環(huán)比上漲107%，同比雖然下降近23%，但這已是近八個月的最高月成交量，超過2019-2020年“小陽春”市場行情，其中，2019年3月北京成交16051套，而2020年5月成交16125套。（注：2020年由于疫情，小陽春推后至5月）

值得一提的是，二手房市場由業(yè)主和購房者主導(dǎo)，相比新房市場更為非標(biāo)和市場化，因此二手房市場被房地產(chǎn)行業(yè)視為樓市的晴雨表。同時由于北京以存量房市場為主，二手房的正常月度成交量往往過萬，而新房月度成交量僅三位數(shù)，在北京，二手房市場的表現(xiàn)被視為一個更重要的樓市信號。

實(shí)際上，早在2021年底，就有房產(chǎn)中介向時代財經(jīng)指出，從2021年11月份開始，已感受到北京二手房市場的回暖，“之前市場不好，北京房價回調(diào)，購房者觀望了一段時間后，貸款等政策又放松了，他們就開始想買房”。

購房者楊圓圓告訴時代財經(jīng)，由于擔(dān)心2022年小陽春房價上漲，便趕在舊歷年前“上車”，“當(dāng)時內(nèi)心有時間壓迫感，覺得年底是一個低谷，明明沒有遇到最心儀的房子，但是也會想要出手，猶猶豫豫也不知道買對了沒有”。

時代財經(jīng)了解到，2021年6月份開始，信貸政策收緊，加之調(diào)控加碼，北京二手房成交量步步走低，二手房成交量在總成交量中的占比由5月份時的78%降至10月份的60%，但隨著樓市利好消息頻發(fā)和信貸環(huán)境邊際回暖，北京二手成交率先企穩(wěn)回升，2022年3月已回升至78%。

價格方面，3月二手房參考價格為6.29萬元/平方米，環(huán)比微幅回落0.3%，其中7個區(qū)域環(huán)比上升，9個區(qū)域環(huán)比下降。

此前，張大偉向時代財經(jīng)指出，二手房市場的企穩(wěn)，是北京2022年第一場集中供地回暖的重要原因之一。成交結(jié)果顯示，北京18宗宅地獲得了22家房企及聯(lián)合體報名，僅 1宗因報名房企未出價而流拍，8宗底價成交，9宗溢價成交，溢價率介于0.5-15%；而2021年第二場集中供地的流拍率高達(dá)60.5%，第三場底價成交率為63.6%。

不過，4月4-10日，北京二手房卻僅成交2115套，2022年以來周成交量普遍高于3000套。張大偉指出，“4月并不樂觀，如果等不來降息降準(zhǔn)及北京非普住宅標(biāo)準(zhǔn)的變化，2022年北京市場很難再現(xiàn)2021年小陽春”。值得一提的是，4月15日晚間，央行宣布將于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

（文內(nèi)受訪者均為化名）

關(guān)鍵詞： 中原地產(chǎn) 共有產(chǎn)權(quán)房 商品住宅