觀點(diǎn)網(wǎng)4月20日上午10點(diǎn)過后，隨著剩余5宗觸頂搖號地塊出現(xiàn)最終競得人，寧波2022年首場集中供地正式落下帷幕。

回顧整場土拍，寧波此次合計推出33宗地塊，其中包括20宗商品住宅用地，9宗租賃住房用地及4宗安置房地塊，總建面約255.5萬平方米，起拍總價約250.4億元。

在規(guī)則方面，與2021年最后一場土拍相比，寧波于2022年調(diào)整了部分商住地塊地價分計，部分商住地塊地價分計，其住宅、商服的土地成交總價在土地出讓合同中分別明確；最終以溢價成交的情況下，按住宅、商服起始總價為基數(shù)，按同比例溢價的原則進(jìn)行分?jǐn)?；此外，地塊要求在出讓合同簽訂前，按實(shí)際成交價格的20%繳納定金，溢價地塊須補(bǔ)繳差額。

值得注意的是，此次掛牌的所有商品住宅用地均要求全裝修交付，還有部分地塊新增要求住宅單體全部實(shí)施鋼結(jié)構(gòu)裝配式。

雖有調(diào)整，但寧波依舊保持“溢價15%封頂+搖號”規(guī)則。截止4月19日，合計共有5宗地塊進(jìn)入封頂線下?lián)u號階段，為本場土拍帶來一絲火熱。

搖號地塊大多位于寧波熱門區(qū)域鄞州，搖號塵埃落定后，寧波2022年首場土拍畫上句點(diǎn)，33宗地塊全部出讓完畢，總成交價265.17億元。

平穩(wěn)為主 冷熱分明

相較此前三批次集中供地寧波鄞州“幾乎扛下所有”的局面，2022年首批次土拍則涵蓋多區(qū)域板塊，33宗上架地塊分別包含鄞州區(qū)（含高新區(qū)）11宗，海曙區(qū)7宗，北侖區(qū)7宗，江北區(qū)5宗，鎮(zhèn)海區(qū)2宗及奉化區(qū)1宗。

從供地質(zhì)量看，此次集中供地中部分地塊是二次上架，限價上升，起價調(diào)低；另有地塊新房限價與地塊封頂單價差大于1萬元/平方米，使得這一批地塊的利潤空間有上升趨勢。

雖然利潤空間是企業(yè)拿地?zé)崆榈年P(guān)鍵指標(biāo)之一，但寧波此次出讓的地塊整體溢價率未能達(dá)到1月土拍溢價率7.1%的水平，下降了1.2個百分點(diǎn)，整體平均溢價率為5.9%。

值得一提的是，溢價率雖沒有上升，但整場集中供地實(shí)現(xiàn)零流拍，較為平穩(wěn)；25宗底價成交，另有5宗熱門地塊觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，冷熱分化顯著。

觀點(diǎn)新媒體注意到，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的5宗地塊中，鄞州區(qū)YZ07-03-d2地塊位于鐘公廟地段，規(guī)劃為住宅用地，出讓面積2.01萬平方米，容積率2.5，總建筑面積5萬平方米，起拍單價2.22萬元/平方米，最終保億置業(yè)以封頂總價12.79億元奪得該地塊，成交樓面價2.55萬元/平方米，溢價率14.71%。

雖然體量并不如其他封頂?shù)貕K大，但也以封頂價格延續(xù)了1月土拍偉星集團(tuán)落子該地塊周邊首南地段的熱度。

此前于1月19日，偉星以總價21.76億元搖號摘得鄞州區(qū)首南地段地塊，成交樓面地價約為2.58萬元/平方米，溢價率14.77%，地塊周邊涵括九年一貫制學(xué)校惠風(fēng)書院等教育資源。

另悉，保利置業(yè)與建發(fā)也通過搖號分食江南公路兩幅地塊，即鄞州區(qū)JD08-B1、B2、B3、B4地塊，位于江南公路北側(cè)，中興路東側(cè)，均為住宅用地。其中，B1、B2地塊出讓面積6.99萬平方米，容積率2.35，總建面16.4萬平方米，起拍單價2萬元/平方米；B3、B4地塊出讓面積5.18萬平方米，容積率2.4，總建面約12.4萬平方米，起拍單價2.1萬元/平方米。

江南公路周邊地塊位于寸土寸金的老江東板塊內(nèi)，多家房企也將該地段視作落地寧波的第一站。此次保利置業(yè)與建發(fā)摘得的地塊臨近高新區(qū)，周邊包括3號線中興大橋南站、港隆廣場鄞州第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)東校區(qū)、曙光中學(xué)、甬江等生活配套，龍湖、萬科、綠城項(xiàng)目均坐落于同板塊內(nèi)。

除搖號地塊外，開拍前較受關(guān)注的江北區(qū)姚江新城9#-1、9#-2地塊則遇冷，由寧波開投集團(tuán)和寧波北坤投資底價20.43億元摘得。該地塊位于濱河沁月南側(cè)，規(guī)劃為商住用地，出讓面積8.3萬平方米，容積率1.5-2.56，總建面約21.3萬平方米，起拍單價9600元/平方米，毛坯限價3.07萬元/平方米。

資料顯示，該地塊商業(yè)商務(wù)比例48%，且需自持65%商服建筑計容建筑面積10年，這于無形中增加了開發(fā)成本，即便地塊項(xiàng)目內(nèi)可俯瞰姚江江景，也未能留住部分企業(yè)的心。

保利加倉 萬科中簽

江北區(qū)地塊雖然以底價成交為主，但也不乏地塊獲得青睞，保利置業(yè)便將注壓在了江北區(qū)莊橋地塊上。經(jīng)過12輪競拍后，以20.3億元奪得江北區(qū)JB14-04-10a地塊，樓面價1.54萬元/平方米，溢價率2.78%。

此外，保利置業(yè)還以底價5.44億元摘得海曙區(qū)CX07-03-04d-1地塊，加上搖號所取得鄞州江南公路地塊，3宗土地合計成交63.44億元。

縱觀保利置業(yè)拿地布局，對于寧波的重視可于年報中窺見一二。

2021年，保利置業(yè)合約銷售金額同比增長9%至人民幣566億元，合約銷售面積313.8萬平方米。單盤合約銷售金額超過人民幣10億元的項(xiàng)目達(dá)到18個，其中便包括寧波保利江上印、寧波君蘭錦繡花園。此外，保利置業(yè)還表示，年內(nèi)四成投資位于深圳、上海和寧波三個高流量城市，為銷售回籠和股東回報提供有力保障。

另據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計，于2021年，保利置業(yè)在寧波合計布局三宗項(xiàng)目，包括寧波市寧?？h主城區(qū)躍龍街道寧海客運(yùn)總站項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約9.2萬平方米；寧波市鄞州區(qū)高新區(qū)科技園項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約13.3萬平方米，以及寧波市海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約9.1萬平方米，以上項(xiàng)目均擬發(fā)展作高層住宅小區(qū)。

其中，海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)項(xiàng)目還與昨日摘得的海曙區(qū)地塊相呼應(yīng)。2021年11月3日，保利置業(yè)以總價8.43億元底價競得海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)地塊，出讓面積2.95萬平方米。

最新斬獲的海曙區(qū)CX07-03-04d-1地塊同樣位于海曙區(qū)集士港地段，2宗項(xiàng)目拿下后，形成保利置業(yè)的發(fā)展包圍圈。

寧波中原地產(chǎn)市場研究部負(fù)責(zé)人鐘永金表示，保利置業(yè)摘得的集士港地塊，板塊內(nèi)其實(shí)不算優(yōu)質(zhì)，拿地是為了補(bǔ)倉，因?yàn)槠陂g地價相差較多，2021年拿地底價為1.3萬元/平方米，這一次是1.03萬元/平方米。據(jù)此來看，保利置業(yè)應(yīng)是在該板塊內(nèi)有整體布局。

從成交企業(yè)分布來看，民企與非民企同樣活躍，保利置業(yè)、萬科、中海、保億、雅戈爾更關(guān)注利潤區(qū)間較大的土地項(xiàng)目，而租賃住房、安置房多為非民企攬獲。其中一宗租賃住房用地，即寧波鄞州區(qū)GX01-01-17（高新區(qū)）地塊則由旭輝瓴寓&寧波城投置業(yè)以1.03億元奪得競得。

據(jù)了解，這是旭輝瓴寓繼上海市松江區(qū)工業(yè)區(qū)科技園區(qū)新城、南京市建鄴區(qū)河西南G116等地塊聯(lián)合摘得的第四幅租賃用地，也是第一宗由長租公寓公司參與競得的租賃住宅地塊。

在行業(yè)變動下，企業(yè)間聯(lián)合拿地早已不是新鮮事。

前不久落幕的長沙第一輪土拍中（4月12日），岳麓區(qū)谷山地塊便由招商&麓山投資摘得；雨花區(qū)高鐵新城2宗地塊則分別由中交&中核健康、旭輝&本地企業(yè)德奧拿下。

回看此次寧波土拍，海曙區(qū)西成地段HS04-02-19地塊作為定品質(zhì)現(xiàn)房地塊，由江山萬里&本土企業(yè)雅戈爾以7.37億元摘得，雙方各持有項(xiàng)目50%股權(quán)。

這并非江山萬里&雅戈爾首次合作，2020年8月，兩者曾以42.06億元斬獲寧波東部新城明湖畔地塊，創(chuàng)造彼時的寧波“地王”。

有聯(lián)手生花，亦有一枝獨(dú)秀。在本輪土拍中，鄞州的“老朋友”萬科以封頂總價15.05億元中簽摘得鄞州區(qū)中河地段地塊，成交樓面價2.01萬元/平方米，溢價率14.98%。該地塊位于鄞州區(qū)潘火街道，出讓面積3.12萬平方米，容積率2.4。

此前于2020年8月7日，經(jīng)過226輪報價，萬科以27億元總價競得寧波國家高新區(qū)地塊，溢價率32.2%；2019年6月4日，萬科還經(jīng)過240輪競拍，以總價10億元競得鄞州(東錢湖5萬平方米地塊，溢價率達(dá)68.8%。

縱觀整場土拍，底價成交仍然占主流。而鐘永金也表示，寧波市場短期內(nèi)還是以平穩(wěn)為主，保持在低谷低位；拉長至中長期，寧波還是有發(fā)展?jié)摿Γ壳百彿啃判牟徽窦耙咔橐蛩氐拇_在影響市場回暖。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 江南公路 總建筑面積