CBRE世邦魏理仕發(fā)布《破解粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資密碼》，解析大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施市場發(fā)展?fàn)顩r及投資策略。

粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，高度開放的營商環(huán)境、良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭、快速的人口增長、穩(wěn)定上漲的消費(fèi)和不斷釋放的政策利好，疊加出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展突出帶來的旺盛進(jìn)出口需求，共同推動著灣區(qū)物流設(shè)施市場發(fā)展持續(xù)向好，市場活力不斷綻放，空置率長期處于低位，租金呈現(xiàn)穩(wěn)定增長。受益于此，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場近年來快速升溫。疫情影響下電商消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成加之進(jìn)出口需求的不斷復(fù)蘇，粵港澳大灣區(qū)物流市場將在中長周期內(nèi)保持良好發(fā)展勢頭，從而帶來更多的投資機(jī)遇。

CBRE世邦魏理仕聚焦粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市，通過對影響物流設(shè)施投資的六大相關(guān)要素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、交通設(shè)施優(yōu)勢、物流設(shè)施供應(yīng)、需求、租金表現(xiàn)和投資市場熱度）進(jìn)行定量和定性的分析，并基于此對每個城市的不同因素進(jìn)行星級評價(jià)，進(jìn)而綜合得出其投資性的整體評級，最終為投資者描繪出在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市進(jìn)行物流設(shè)施投資的三個梯隊(duì)以及每個城市具體的投資區(qū)域、投資標(biāo)的和投資類型策略。以下為報(bào)告內(nèi)容簡要：

經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展帶來旺盛物流需求

粵港澳大灣區(qū)GDP總量位列世界灣區(qū)第三，已經(jīng)超過世界第十大經(jīng)濟(jì)體——加拿大，且貨運(yùn)及客運(yùn)量遠(yuǎn)超其他灣區(qū)。與此同時(shí)粵港澳大灣區(qū)地均、人均GDP位列中國城市群榜首，2021年人均GDP達(dá)14.6萬元/人。聚焦粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市，其城市間貨運(yùn)量占比位列全國城市群第二，城市融合水平位居榜首，物流需求強(qiáng)勁，其背后折射出強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。首先，2021年九市中的四市GDP已過萬億，且十四五期間年均增長率均在6.0%及以上。其次，九市貿(mào)易總額保持全國領(lǐng)先，為廣東省貢獻(xiàn)了95%的份額，而廣東省的貿(mào)易總額更是連續(xù)36年居全國之首。再次，九市人口凈流入的快速增長也令消費(fèi)保持旺盛。對比第七次人口普查和第六次人口普查結(jié)果，兩大核心城市深圳、廣州人口增量分別位居全國第一、三位。十年間人口增長分別為720.22萬人以及597.58人，增幅高達(dá)68.46%和47.05%。人口增長帶動下，灣區(qū)內(nèi)地九市2021年社會消費(fèi)品零售總額在全國的占比已達(dá)7.8%。

圖一： 粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市十三五與十四五GDP年均增長率

數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，2022年

東西新通道帶來物流市場發(fā)展新機(jī)遇

灣區(qū)物流市場的崛起其實(shí)是灣區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展的映射，因?yàn)槲锪鬟\(yùn)輸對交通的強(qiáng)依附性，灣區(qū)物流發(fā)展路徑為沿著G4高速—珠三角內(nèi)環(huán)線—珠三角外環(huán)線不斷擴(kuò)延，從而遍布粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地各市，以廣深兩市為核心，分別向珠三角東西兩岸進(jìn)行延伸。未來開通的深中通道、深珠通道、南中高速將極大縮減珠江西岸城市到深圳的通行時(shí)間，將在中遠(yuǎn)期利好珠江西岸中山、珠海、廣州南沙，甚至江門的物流市場。此外珠三角樞紐機(jī)場的開通也將帶動灣區(qū)進(jìn)出口物流需求的進(jìn)一步增長，推動佛山物流市場的發(fā)展。

圖二：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施與交通發(fā)展圖

灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉市場供應(yīng)有限

2021年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉存量近1,300萬平方米，深莞、廣佛四市為核心物流市場，高標(biāo)倉存量占灣區(qū)內(nèi)地九市總存量的83%。橫向來看，當(dāng)前中國三大城市群（京津冀、長三角、大灣區(qū)）的核心物流區(qū)域高標(biāo)倉存量基本相當(dāng)，均位于1,000萬平方米左右，其中深莞廣佛區(qū)域的空置率最低，僅為4.3%，供不應(yīng)求的市場態(tài)勢凸顯。未來3年，新增供應(yīng)總量增加，但分布不均，其中廣州、東莞兩地占全部新增供應(yīng)近六成，新興區(qū)域占比略有上升。

圖三：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市過去3年及未來3年的新增供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2022年

多樣性需求齊增長，交通設(shè)施賦能未來需求增長

從需求層面來看，電商及3PL需求覆蓋灣區(qū)內(nèi)地九市，進(jìn)出口需求主要分布在廣深莞。廣深佛莞物流需求豐富度高，且各類物流需求量均較高，惠州和中山的需求規(guī)模居中等水平，而肇慶和江門整體的需求總量較小。值得一提的是，發(fā)達(dá)的制造業(yè)集群和高度協(xié)同是塑造灣區(qū)內(nèi)地九市物流需求結(jié)構(gòu)另一大重要要素，通過對過去5年CBRE追蹤的高標(biāo)倉租賃交易的分析，我們發(fā)現(xiàn)灣區(qū)內(nèi)地九市的倉儲租賃面積中制造業(yè)租戶占比達(dá)到17%，在國內(nèi)所有區(qū)域中排名第一。著眼未來，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、人口流入增加，特別是交通設(shè)施新規(guī)劃的連通將進(jìn)一步推動灣區(qū)整體物流市場需求的增長及其在各城市間的合理分布。

圖四：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流需求強(qiáng)度圖

供不應(yīng)求推升租金快速增長

從灣區(qū)內(nèi)地九市來看，在絕大部分區(qū)域高標(biāo)倉供不應(yīng)求的情況下，經(jīng)濟(jì)活動強(qiáng)度、港口機(jī)場等重要基礎(chǔ)設(shè)施分布是影響區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉租金梯度的重要因素?？傮w來看，除珠海外（僅有一個高標(biāo)倉項(xiàng)目），灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉月租金介于30-48元/平方米。其中，2021年珠江口東岸租金高于西岸17.1%,同比上升1.3個百分點(diǎn)，租金增長速度快于西岸。而作為全國同城化最前沿的區(qū)域，廣佛位于區(qū)域中心位置，兩地高標(biāo)倉租金水平逐漸趨近。過去三年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉平均租金實(shí)現(xiàn)了3.3%的年均漲幅，領(lǐng)先于全國其他主要區(qū)域，未來3年，鑒于此前持續(xù)的供不應(yīng)求狀況，預(yù)計(jì)大多城市的倉庫租金將保持3-5%的年均增長。

圖五：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地八市*過去3年高標(biāo)倉租金年增長率

*珠海首個高標(biāo)倉項(xiàng)目于2021年交付，因此不在統(tǒng)計(jì)之列。

數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，2022年

投資市場熱度不斷高漲

新冠疫情爆發(fā)以來，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的物流地產(chǎn)大宗交易額快速增長，但從城市群的橫向?qū)Ρ葋砜矗w規(guī)模對比京津冀和長三角依然相對較低。從區(qū)域內(nèi)部來看，廣州作為一線城市以及可投項(xiàng)目機(jī)會相對較多，物流大宗交易市場表現(xiàn)最為活躍。因深圳可供出售項(xiàng)目稀缺，受益于深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州的收購機(jī)會也受到了投資者的青睞?？v觀過去四年的大宗交易的投資目的，投資型成交已成為市場主流，8成交易由地產(chǎn)基金、企業(yè)和開發(fā)商購買。放眼未來，廣深都市圈將持續(xù)吸引物流設(shè)施投資者的關(guān)注。根據(jù)CBRE2021年中國倉儲物流租戶調(diào)查報(bào)告，得益于一線城市及周邊龐大的人口消費(fèi)規(guī)模以及高效的物流運(yùn)輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴(kuò)張區(qū)域，而租戶在灣區(qū)內(nèi)兩大都市圈的擴(kuò)張意愿領(lǐng)跑全國。

灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資策略建議：

投資三梯隊(duì)劃分

綜合以上影響粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資決策六大因素的分析，CBRE對核心市場和新興市場進(jìn)行了星級評比，并由此最終劃分出在灣區(qū)內(nèi)地九市進(jìn)行物流設(shè)施投資的三個梯隊(duì)。灣區(qū)內(nèi)地九市的核心物流市場中深圳、廣州和東莞為投資第一梯隊(duì)，作為主要外溢需求承接區(qū)的佛山、惠州和中山均為第二梯隊(duì)，而肇慶、江門和珠海這三個新興市場為第三梯隊(duì)。

圖六：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資三梯隊(duì)

梯隊(duì)投資策略建議

結(jié)合灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資三梯隊(duì)中各城市物流設(shè)施市場發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目特點(diǎn)、物流用地及相關(guān)政策規(guī)定，CBRE提出了灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施市場的具體投資策略。

圖七：粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資三梯隊(duì)

著眼未來，隨著國內(nèi)公募REITS的推出，帶來良好資本退出渠道，使得物流類新基建物業(yè)更受投資者的青睞，灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資熱度預(yù)計(jì)將不斷升溫。站在投資窗口期的關(guān)鍵點(diǎn)上，投資者需要以更專業(yè)的視角來進(jìn)行市場與項(xiàng)目的甄別，搶占粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施的投資先機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)投資策略的最優(yōu)化。

關(guān)鍵詞： 物流需求 投資策略 供不應(yīng)求