觀點(diǎn)網(wǎng)作為一家小型房產(chǎn)代理商，迪賽基業(yè)向資本市場(chǎng)發(fā)起了第三次沖擊。

4月20早間，港交所披露，收到來(lái)自迪賽基業(yè)控股有限公司遞交招股書(shū)。根悉，迪賽基業(yè)控股是寧波及蘇州一手房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)代理及咨詢(xún)服務(wù)提供商之一，于2001年開(kāi)始在寧波開(kāi)展業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)，于2008年進(jìn)軍蘇州。

2011年1月6日，迪賽基業(yè)成立前身寧波迪賽房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理有限公司，4年后則整體變更為寧波迪賽基業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)股份有限公司。

迪賽基業(yè)曾于2016年在新三板掛牌上市，后于2020年4月14日摘牌。

根據(jù)招股書(shū)顯示，迪賽基業(yè)業(yè)務(wù)主要分為兩部分，一是為一手房提供房地產(chǎn)代理服務(wù)；二是房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)。而房地產(chǎn)代理服務(wù)主要包括代表房企將其項(xiàng)目向潛在購(gòu)房者宣傳及銷(xiāo)售物業(yè)，房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)包括物業(yè)可行性分析、投資房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及商業(yè)可行性研究、調(diào)研等，以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售規(guī)劃。

隨著在寧波和蘇州這兩個(gè)城市持續(xù)深耕，迪賽基業(yè)與新世界發(fā)展、雅戈?duì)枴⒅辛?、華僑城等知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成業(yè)務(wù)來(lái)往。包括代理了新世界發(fā)展的寧波K11項(xiàng)目，業(yè)務(wù)范圍也覆蓋了長(zhǎng)三角地區(qū)和中原地區(qū)的17個(gè)城市。

根據(jù)報(bào)告顯示，按2021年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務(wù)產(chǎn)生的收益計(jì)算，迪賽基業(yè)控股于寧波及蘇州的所有房地產(chǎn)代理中分別占市場(chǎng)份額的4.8%及0.4%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，作為小型房產(chǎn)代理商，迪賽基業(yè)控股上市之路頗為坎坷。此前曾分別于去年2月26日、8月30日兩度向港交所遞交上市申請(qǐng)，但均以招股書(shū)失效告終。

相比前兩次招股書(shū)，最新這一版中最大不同之處在于，數(shù)據(jù)均已更新至2021年12月31日。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年、2020年及2021年末，迪賽基業(yè)實(shí)現(xiàn)收益分別為1.85億元、2.06億、2.15億元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)1227萬(wàn)元、3576萬(wàn)元、3812萬(wàn)元。

其中，房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)務(wù)是公司最大來(lái)源。

報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自房地產(chǎn)代理服務(wù)的收益占總收益的94.4%、89.6%及86.7%，呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。相應(yīng)公司另一大業(yè)務(wù)房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)收益占比則在逐步上升，分別占年度總收益的5.6%、6.6%及10.0%。

截至目前，迪賽基業(yè)共與62名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了92個(gè)房地產(chǎn)代理服務(wù)項(xiàng)目，包含77個(gè)為住宅項(xiàng)目及15個(gè)為商業(yè)項(xiàng)目。

值得注意的是，在收益和溢利雙雙增長(zhǎng)情況下，公司最核心業(yè)務(wù)住宅物業(yè)代理平均傭金率卻在不斷下滑。

數(shù)據(jù)來(lái)源：迪賽基業(yè)招股書(shū)

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，迪賽基業(yè)住宅物業(yè)平均傭金率為0.57%，創(chuàng)下近三年來(lái)新低，較2019年的0.80%下降了0.23個(gè)百分點(diǎn)。2019年至2021年，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理住宅物業(yè)平均傭金率為0.80%、0.63%以及0.57%。

相比之下，商業(yè)物業(yè)平均傭金率雖然于2020年出現(xiàn)下滑，但在2021年回升。2019-2021年，商業(yè)物業(yè)平均傭金率分別為2.55%、1.48%以及2.58%。

利潤(rùn)率方面，2019年、2020年及2021年，迪賽基業(yè)純利率呈上升趨勢(shì)，分別為8.1%、17.4%及17.8%。

招股書(shū)顯示，純利提升的主要原因之一是員工成本逐年降低。2019年-2021年，迪賽基業(yè)員工成本分別為1.26億元、1.13億元、1億元，占總收益的68%、55%以及46%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：迪賽基業(yè)招股書(shū)

此外，迪賽基業(yè)的分包開(kāi)支卻在快速上升。

截止2021年末，公司分包開(kāi)支為4202萬(wàn)元，而2019年該數(shù)字為僅為663.7萬(wàn)元。且分包開(kāi)支占總收益的比值由2019年的3.6%上升至2022年的19.6%，上升了約16個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 代理服務(wù) 咨詢(xún)服務(wù) 個(gè)百分點(diǎn)