觀點(diǎn)網(wǎng)這是近期少見的好消息了。

4月21日，德信中國(guó)發(fā)布公告稱，于2022年4月20日，已向受托人存入所有必要資金，以于2022年4月22日按未償還本金額2億美元11.875%優(yōu)先票據(jù)，連同累計(jì)至到期日(即2022年4月23日)的應(yīng)計(jì)利息，悉數(shù)償還2022年票據(jù)。

2021下半年以來(lái)，在較強(qiáng)的調(diào)控壓力下，部分企業(yè)面對(duì)離岸債務(wù)紛紛采取展期甚至“躺平”態(tài)度，市場(chǎng)信心大幅下降，不少房地產(chǎn)高收益?zhèn)巴顿Y級(jí)債券均呈現(xiàn)較大跌幅。

此次德信積極兌現(xiàn)償債承諾，無(wú)疑給了市場(chǎng)極大信心，畢竟在這筆美元債過(guò)后，德信面臨的公開債務(wù)壓力較小，離岸債券僅有2022年12月到期約3.5億美元債。

但另一方面，調(diào)控所帶來(lái)的影響亦不容小覷，近期穆迪、標(biāo)普近期接連下調(diào)德信評(píng)級(jí)，主要?dú)w因于更換核數(shù)師引發(fā)的市場(chǎng)對(duì)其透明度和信息披露擔(dān)憂，以及合約銷售下降削弱的流動(dòng)性。

如期償還美元債

德信是如今少有能夠按時(shí)償還美元債的民營(yíng)房企。

4月21日，德信中國(guó)發(fā)布公告稱，于2022年4月20日，已向受托人存入所有必要資金，以于2022年4月22日按未償還本金額2億美元11.875%優(yōu)先票據(jù)，連同累計(jì)至到期日(即2022年4月23日)的應(yīng)計(jì)利息，悉數(shù)償還2022年票據(jù)。

德信認(rèn)為，到期贖回2022年票據(jù)將不會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生任何重大不利影響。完成贖回后，2022年票據(jù)將被注銷并自聯(lián)交所除牌。

伴隨著越來(lái)越多民營(yíng)房企債務(wù)“暴雷”，即便德信從今年3月開始就已經(jīng)多次回購(gòu)票據(jù)，但是否能夠按時(shí)償還始終存在不確定性。

觀點(diǎn)新媒體了解到，在償還該筆離岸債務(wù)后，德信的公開債務(wù)僅剩下合計(jì)3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.95%，將于今年12月3日到期。

3月末，德信中國(guó)披露未經(jīng)審計(jì)的2021年業(yè)績(jī)情況。數(shù)據(jù)顯示，該企業(yè)于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入231.09億元，同比增長(zhǎng)約45.6%；毛利潤(rùn)約為50.11億元，同比增長(zhǎng)約22.0%；核心利潤(rùn)約為34.99億元，同比增長(zhǎng)16.1%；但歸母凈利則由上年11.93億元下滑至9.41億元。

融資成本方面，德信由2020年約4.81億元降至2021年2.59億元，同比減少約46.2%。該減少乃主要由于計(jì)息債務(wù)增加而增加的融資成本被因在建項(xiàng)目增加而大幅增加的資本化利息而抵銷；以及銀行存款的融資收入由2020年6950萬(wàn)元增加至1.34億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，德信持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約175.63億元，當(dāng)中計(jì)入現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金結(jié)余的項(xiàng)目包括，建造預(yù)售物業(yè)的擔(dān)保存款58.27億元及銀行借款及銀行承兌票據(jù)的擔(dān)保存款約14.22億元。

截至2021年末，德信自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款總額為約308.97億元，相較于上年末增加約20.3%。自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款中，約157.41億元須于一年內(nèi)償還，及約151.33億元于一年后償還，非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物并不能覆蓋一年內(nèi)有息負(fù)債。

截至期末，德信中國(guó)于銀行及其他金融機(jī)構(gòu)授信額度總額為約350.27億元，未動(dòng)用銀行及其他金融機(jī)構(gòu)授信額度為約25.31億元。

評(píng)級(jí)下調(diào)隱憂

不過(guò)，4月以來(lái)標(biāo)普和穆迪兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)德信中國(guó)的評(píng)級(jí)，亦呈現(xiàn)出對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況的些許隱憂。

4月4日，標(biāo)普將德信長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，并將該公司擔(dān)保以美元計(jì)價(jià)的票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”；4月20日，穆迪將德信家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B2”下調(diào)至“B3”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，評(píng)級(jí)展望仍為“負(fù)面”。

究其原因，兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的憂慮主要在推遲發(fā)布經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)與未來(lái)銷售情況。

穆迪分析師Alfred Hui表示：“下調(diào)評(píng)級(jí)反映了我們對(duì)德信中國(guó)薄弱的公司治理以及其在香港交易所上市規(guī)則要求的時(shí)間內(nèi)公布其經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表的能力存在擔(dān)憂，此前其更換了審計(jì)師，并且沒有按照上市規(guī)則要求公告一項(xiàng)應(yīng)披露的交易?！?/p>

觀點(diǎn)新媒體了解到，2022年4月19日，德信中國(guó)宣布普華永道辭去其于該公司的審計(jì)師職務(wù)，并委任開元信德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司為其新審計(jì)師，自2022年4月14日起生效。

因?qū)徲?jì)原因，德信中國(guó)于2022年3月31日公布了未經(jīng)審計(jì)的2021年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，并計(jì)劃在2022年4月30日公布經(jīng)審計(jì)2021年財(cái)務(wù)狀況。

“負(fù)面展望反映出德信中國(guó)的再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，流動(dòng)性惡化，這是因?yàn)榈滦胖袊?guó)的銷售額下降，其獲得資金的渠道可能受到損害?！蹦碌戏治鰩熝a(bǔ)充。

德信中國(guó)合同銷售額下降也將削弱流動(dòng)性，數(shù)據(jù)顯示，今年一季度德信合同總銷售額93.5億元，同比下滑51%，合約銷售面積約89.4萬(wàn)平米。

而德信在2021年的合約銷售錄得一定幅度增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為739.8億元，同比增長(zhǎng)約16.4%；總銷售面積約為349.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約12.1%；平均售價(jià)約為每平方米人民幣21185.6元，同比增長(zhǎng)約3.8%。

但一季度合約銷售大幅下滑是行業(yè)共性，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究報(bào)告中顯示，3月前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3877億元，環(huán)比增加25.5%，但由于去年同期高基數(shù)，同比減少57%。

1-3月，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額11313億元，同比減少48.6%，降幅較1-2月擴(kuò)大5.8個(gè)百分點(diǎn)。

近期，關(guān)于下階段房地產(chǎn)走勢(shì)情況，國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉提及，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

不過(guò)，若從土儲(chǔ)區(qū)域上分析，由于德信重倉(cāng)長(zhǎng)三角的緣故，銷售更具韌性。

從銷售區(qū)域分布看，2021年杭州、寧波以及溫州分別貢獻(xiàn)72.5億元、47.34億元及 46.12億元的銷售收入。

在新增投資上，上年德信仍舊以江浙滬為主，并加快了其他區(qū)域布局。

2021年，德信中國(guó)合計(jì)取得32幅地塊，新增總建筑面積約581萬(wàn)平方米，其中67%新增土儲(chǔ)面積位于一二線城市，主要為杭州、溫州、湖州、寧波、南京、武漢、成都、廣州、臺(tái)州及鄭州等城市，平均土地成本約為每平方米5551元。

截至2021年12月31日，德信中國(guó)在27個(gè)城市共運(yùn)營(yíng)163個(gè)項(xiàng)目，報(bào)告期末總土儲(chǔ)約為1913萬(wàn)平方米，其中138個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū)、余下25個(gè)分別位于珠三角、成瑜雙城經(jīng)濟(jì)圈及長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶等地區(qū)。

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關(guān)鍵詞： 同比增長(zhǎng) 金融機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)顯示