焦點財經訊 2022年4月24日晚，金地（集團）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，以下簡稱金地集團）發(fā)布了2021年年報。

盡管過去一年房地產行業(yè)經歷深度調整，但金地集團的各項經營業(yè)績指標表現搶眼，不僅資產和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利也維持了相對穩(wěn)定的水平：全年實現營業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%，歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元。

截止2021年末，金地集團總資產4628億元，同比增長了15.23%，近五年復合增長率高達22%；其中歸屬母公司凈資產630億元，同比增長9.57%，近五年復合增長率達到11%。

利潤分紅方面，擬向全體股東每10股派發(fā)現金股利6.3元（含稅），合計擬派發(fā)現金紅利28.4億元（含稅），占公司2021年合并報表中歸屬于母公司股東的凈利潤的比例為30.2%，連續(xù)多年現金分紅占凈利潤的30%以上。

堅持深耕一二線城市，銷售規(guī)模增幅行業(yè)領跑

2021年地產行業(yè)整體下行，但行業(yè)中的標桿企業(yè)展現出了更強的發(fā)展韌勁。2021年全年，金地集團根據行業(yè)形勢的變化，及時調整銷售策略，銷售規(guī)模實現了逆勢增長：全年實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列，同時也是2021年為數不多能夠完成年初銷售目標的房企之一。

優(yōu)秀的銷售業(yè)績，歸因于金地長期堅持的城市深耕策略。截止2021年末，金地在全國布局的78個地級市中，有十余個城市市場排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一，核心城市市場份額的不斷提升，為金地銷售業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長提供了保障。

過去幾年來，金地在投資方面一直堅持“東密西強”投資布局，聚焦高能級城市發(fā)展，嚴格控制三四線城市的下沉。以2021年為例，金地投資了111宗地塊，新增總土地儲備約1,636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升達到34%，更好的規(guī)避了市場下行期的投資風險。

年報數據還顯示，截止2021年末，金地集團預收賬款（含合同負債）達到了1128億元，較2020年末增長了19.1%，為未來的業(yè)績結算打下了堅實基礎。

經營質量不斷提升，盈利水平保持前列

受市場下行和疫情等多種因素影響，2021年地產行業(yè)的毛利率整體呈現出下滑趨勢。國金證券對今年3月以來已發(fā)布年報的房企統(tǒng)計數據顯示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率僅為8.21%。

面對嚴峻的外部經營環(huán)境挑戰(zhàn)，2021年金地集團在精準投資的基礎上，強化產品定位、成本管控、經營調度及快建體系建設，通過加快核心業(yè)務系統(tǒng)的數字化建設及數字營銷系統(tǒng)的迭代，促進公司核心能力及經營效率的穩(wěn)步提升，較好的對沖了行業(yè)利潤下行的影響。

整體而言，2021年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動，但盈利能力依然保持著行業(yè)較好的水平：2021年，金地實現歸屬于上市公司股東的凈利潤94.09億元，同比下降了9.5%個百分點，但房地產結算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產品研發(fā)、工程成本、運營管理等各項專業(yè)能力的逐年提高，金地集團的周轉率也有了明顯的提升，2021年的凈資產收益率（ROE）仍達到了15.7%，處于行業(yè)領先地位。

現金流狀況良好，“三道紅線”連續(xù)6年綠檔

自2020年“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出臺，“三道紅線”就成為了房企健康指數的“晴雨表”。作為行業(yè)“優(yōu)等生”，金地集團一直堅持平衡發(fā)展、穩(wěn)健經營的戰(zhàn)略，負債指標逐年穩(wěn)步下降，“三道紅線”已連續(xù)6年保持綠檔。

年報數據顯示，2021年金地集團的資產負債率為76.19%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，公司的實際資產負債率低至67.6%，凈負債率僅為55.2%，有息負債規(guī)模、凈負債率等核心負債指標繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務結構方面，截止報告期末，金地一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比僅為31.7%；其中境內負債占比92.3%，境外負債占比7.7%，更加適配房地產行業(yè)的長開發(fā)周期。

現金方面，截止報告期末，金地實現經營性現金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債覆蓋倍數達到1.4倍，繼續(xù)滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。

扎實的財務基本盤面，讓金地集團在資本市場上備受青睞。2021年，金地抓住資本市場的窗口期，成功通過開發(fā)貸、中期票據、超短期融資券及ABS等多種創(chuàng)新、多元的融資方式補充資金，持續(xù)優(yōu)化現金流水平。其中，發(fā)行公司債券共計49.95億元，發(fā)行中期票據共計110億元。截止報告期末，金地的債務融資余額為1256億元，債務融資加權平均成本進一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點，展現出金融機構和投資者對金地資信水平和經營能力的高度認可。

當前，金地集團的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。

協(xié)同住宅主業(yè)發(fā)展，新賽道業(yè)務表現亮眼

面對行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地集團過去多年來在地產主業(yè)之外，也在配置合適資源，布局自持資產、物業(yè)服務、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務增長點。

2021年，金地在持有型物業(yè)方面新獲取了廣州花都TOD大型綜合體項目，繼續(xù)補充商辦物業(yè)的優(yōu)質儲備；產業(yè)方面則新獲取北京坤鼎項目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個項目，新增管理面積190萬平方米，實現了國內核心產業(yè)城市的全面布局。

截止2021年末，金地在運營的持有型項目已達到了28個，涵蓋了購物中心、寫字樓、產業(yè)園區(qū)、長租公寓等不同物業(yè)類型，累積租金面積約244萬平米，同比增長37.5%，其中產業(yè)園面積達103萬平米。

在出租率方面，金地目前持有的在營購物中心、進入成熟期寫字樓、產業(yè)園區(qū)、成熟期長租公寓出租率均達到了90%以上，其中長租公寓平均出租率穩(wěn)定在94%以上，達到行業(yè)標桿水平。

憑借出色的運營能力，2021年金地持有型物業(yè)的租金收入表現穩(wěn)健，達到約20.7億元，同比增長達52%，有望成為金地未來新的利潤增長點。

而與地產主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，2021年正式更名為"金地智慧服務"后，也圍繞"三橫九縱"的服務矩陣開始全面發(fā)力。年報顯示，年內金地智慧服務通過單項目拓展和收并購雙輪驅動，新增外拓合約面積超過7000萬平方米。截止2021年末，金地智慧服務的合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業(yè)態(tài)占比達15%，市場外拓能力居于行業(yè)前四。在營收表現上，2021年金地智慧服務的營收突破50億大關，達52.8億元，增長30.0%。

開發(fā)代建業(yè)務也是金地集團近年來成長迅速的新業(yè)務板塊。2021年，金地開發(fā)代建業(yè)務新簽約19個項目，簽約面積超過300萬平米。截止2021年末，金地開發(fā)代建業(yè)務在全國超過30座城市實現了布局，管理服務項目近90個，累計開發(fā)管理面積超1500萬平米，其中政府公建面積超過400萬平方米，并成功入選多個城市政府預選承包商庫，品牌影響力逐年提升。

“我們將進一步加強非住業(yè)務的拓展及競爭力，積極布局地產行業(yè)全產業(yè)鏈業(yè)務，努力打造集團面向未來的長期、全產業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢。同時，穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產業(yè)探索實踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來發(fā)展的增長點”，金地方面表示。

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