2022年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放，各部委亦積極表態(tài)釋放維穩(wěn)信號(hào)，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大，如優(yōu)化限購、降低首付比例、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低房貸利率等，但部分地區(qū)疫情反復(fù)，政策調(diào)控效果并未明顯顯現(xiàn)，購房者置業(yè)情緒尚未得到實(shí)質(zhì)修復(fù)，市場活躍度仍不足。

值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)市場整體處于深度調(diào)整階段的當(dāng)下，宏觀政策、調(diào)控政策環(huán)境改善空間進(jìn)一步打開，部分熱點(diǎn)城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，近期樓市正在發(fā)生一些積極變化！

變化一：樓市因城施策主線下，政策力度繼續(xù)加大

從宏觀環(huán)境上看，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力加劇，“穩(wěn)增長”政策仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。

2022年一季度，我國GDP增長4.8%，宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)運(yùn)行，但受國際地緣政治變化、美聯(lián)儲(chǔ)加息通道開啟、國內(nèi)多地疫情反復(fù)等因素影響，內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜多變，不穩(wěn)定不確定性加大，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加劇。3月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降3.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降2.4%，微觀主體經(jīng)營、居民就業(yè)等均面臨較大壓力。

在“穩(wěn)增長”目標(biāo)下，中央強(qiáng)調(diào)“政策舉措要靠前發(fā)力、適時(shí)加力，已出臺(tái)的要盡快落實(shí)到位，明確擬推出的盡量提前，同時(shí)研究準(zhǔn)備新的預(yù)案”。4月15日，央行全面“降準(zhǔn)”；18日，央行、外匯局發(fā)布金融紓困23條舉措，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，對(duì)沖不確定性因素帶來的影響。短期來看，宏觀政策仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。

房地產(chǎn)調(diào)控方面，“穩(wěn)樓市”政策不斷落地，因城施策主線下，各地優(yōu)化調(diào)整政策的力度加大。

根據(jù)中指監(jiān)測，今年截至4月24日，全國已有近90城（不含網(wǎng)傳城市）出臺(tái)房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。

表：2022年以來各地因城施策具體舉措（部分）

4月以來，各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策整體呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：

一是政策的落地節(jié)奏加快。4月截至24日，50余城（城市與一季度有重復(fù)）出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超70條，明顯高于前三個(gè)月。

圖：2022年以來各地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的頻次（4月截至24日）

二是政策向限購、限貸、限售等方向延伸，優(yōu)化調(diào)整力度加大。3月1日鄭州優(yōu)化限購、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，4月以來，多地跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策，截至24日，已有超30城政策涉及限購、限貸、限售、限價(jià)等內(nèi)容，而以往各地政策更多地聚焦在發(fā)放購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。

三是城市向熱點(diǎn)一二線城市擴(kuò)圍。4月，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化，向市場釋放了積極信號(hào)。

4月18日，央行釋放個(gè)人住房商業(yè)貸款政策利好，提出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預(yù)計(jì)接下來將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準(zhǔn)線4.6%，二套降至5.2%。

變化二：置業(yè)需求仍在，計(jì)劃半年內(nèi)購房的人群占比持續(xù)提升

2022年以來，房地產(chǎn)市場整體低溫運(yùn)行，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，2月購房者置業(yè)意愿有所回升，3月受部分地區(qū)疫情反復(fù)影響，置業(yè)意愿出現(xiàn)小幅下滑，市場觀望情緒依然較高，置業(yè)意愿處于底部波動(dòng)狀態(tài)。其中一線及長三角城市群購房意愿相對(duì)較強(qiáng)。

圖：2021年3月以來置業(yè)調(diào)查受訪者計(jì)劃購房時(shí)間分布

從置業(yè)計(jì)劃上看，2022年以來購房者置業(yè)計(jì)劃逐步提前，2月計(jì)劃半年內(nèi)購房的占比提升至19%，3月繼續(xù)增加至21%；而計(jì)劃1年以上時(shí)間購房占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，由此可見，購房置業(yè)需求并未消失，隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，這部分需求有望逐步釋放。

另外，從房價(jià)預(yù)期上看，2022年以來受訪者房價(jià)下跌預(yù)期呈現(xiàn)波動(dòng)下滑態(tài)勢，房價(jià)穩(wěn)定預(yù)期逐步增強(qiáng)，2月受訪者預(yù)期房價(jià)穩(wěn)定占比為48%，環(huán)比提升5個(gè)百分點(diǎn)，3月占比繼續(xù)增加至54%，房價(jià)預(yù)期呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，房價(jià)的逐漸企穩(wěn)有利于市場情緒修復(fù)。

變化三：整體市場波動(dòng)調(diào)整，預(yù)期仍弱，城市分化是必然，個(gè)別城市市場有所修復(fù)

圖：2022年以來重點(diǎn)60城商品住宅周度成交面積及同比走勢

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年2月底、3月底，重點(diǎn)60城商品住宅周度成交規(guī)模出現(xiàn)兩次企穩(wěn)跡象，但受多地疫情反復(fù)、各地政策力度不及預(yù)期等因素影響，市場企穩(wěn)態(tài)勢未能延續(xù)，購房者置業(yè)情緒未得到實(shí)質(zhì)性改善。同時(shí)，因疫情反復(fù)，部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)承壓，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，也對(duì)樓市預(yù)期造成一定影響。第16周重點(diǎn)城市交易面積環(huán)比雖有回升，但絕對(duì)規(guī)模仍處較低位，疫情的多點(diǎn)散發(fā)仍拖累購房需求釋放。

分化會(huì)是未來市場的主旋律。從政策效果來看，部分地區(qū)雖然放松了限制性政策，但短期市場效果有限，與此同時(shí)，個(gè)別熱點(diǎn)城市市場情緒有所修復(fù)，新房、二手房成交規(guī)模整體呈回升態(tài)勢，房價(jià)穩(wěn)中有漲。

圖：2021年以來北京新建住宅成交面積、二手住宅成交套數(shù)周度走勢線

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

如北京，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數(shù)整體均呈現(xiàn)上行態(tài)勢，其中新房成交面積逐漸接近去年同期水平；二手住宅3月成交超1.6萬套，為2021年下半年以來月度最高值。

圖：2017年以來北京新建住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比走勢

從價(jià)格端來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，今年以來北京的新建住宅價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，3月二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.62%，為近半年的最高水平。

除了北京之外，杭州、合肥、蘇州等城市均出現(xiàn)一定的企穩(wěn)跡象，但當(dāng)前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力，市場恢復(fù)節(jié)奏或被打亂。

變化四：重點(diǎn)城市新開盤項(xiàng)目去化略有改善，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受青睞

圖：2022年以來重點(diǎn)9城新開盤推出套數(shù)及去化率（開盤當(dāng)天認(rèn)購比例）

根據(jù)中指重點(diǎn)監(jiān)測的9個(gè)城市新開盤數(shù)據(jù)，3月以來，周度新開盤項(xiàng)目去化率整體呈現(xiàn)波動(dòng)上行態(tài)勢，第16周（4月11日-17日）開盤去化率接近50%，較上周提升6個(gè)百分點(diǎn)。其中，杭州、成都平均去化率超60%，部分項(xiàng)目如杭州的萬科湖印光年府、濱江海潮望月城等項(xiàng)目中簽率普遍在30%以內(nèi)，當(dāng)天認(rèn)購率超90%；成都的凱德世紀(jì)名邸、保利中環(huán)廣場等項(xiàng)目去化率亦在90%以上。

當(dāng)前，隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步改善，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或高性價(jià)比項(xiàng)目受到購房者青睞，開盤去化相對(duì)較好。

短期制約房地產(chǎn)市場恢復(fù)的主要因素

綜合來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體仍處于深度調(diào)整期，但局部地區(qū)短期呈現(xiàn)積極信號(hào)，政策端優(yōu)化空間增加、個(gè)別熱點(diǎn)城市市場企穩(wěn)恢復(fù)、房企融資端略有改善等，而市場短期的積極信號(hào)能否持續(xù)或以點(diǎn)帶面形成合力，仍存在較大不確定性。除了居民收入不及預(yù)期的影響外，疫情、政策等方面仍是影響市場恢復(fù)節(jié)奏的主要因素。

一是在多地疫情反復(fù)、防控舉措嚴(yán)格影響下，購房需求釋放受阻，疫情反復(fù)地區(qū)的市場恢復(fù)節(jié)奏存在較大不確定性。

數(shù)據(jù)來源：國家和省市衛(wèi)健委，公開渠道

二是中央表態(tài)后，各地因城施策空間已經(jīng)打開，但具體政策的落實(shí)或仍需時(shí)間。此外，部分城市政府換屆，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人在政策落地上或更加謹(jǐn)慎，亦增加了政策落地新的變數(shù)。

三是當(dāng)前企業(yè)推盤意愿不足，部分熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)不及預(yù)期，導(dǎo)致購房需求釋放動(dòng)力偏弱，這部分城市需求釋放節(jié)奏亦與供給端改善的節(jié)奏密切相關(guān)。

結(jié)語

短期來看，購房需求并未消失，但短期需求端觀望情緒較重，預(yù)計(jì)隨著政策逐漸落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控、各地政策的執(zhí)行力度等。面對(duì)當(dāng)前疫情多點(diǎn)散發(fā)帶來的不確定性，亟需中央落地供需兩端配套扶持政策、各地積極落實(shí)因城施策予以對(duì)沖，需求端，全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率等，各地適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價(jià)等政策，促進(jìn)銷售回暖。企業(yè)端，加大房企紓困力度，幫扶有價(jià)值的企業(yè)度過難關(guān)，為價(jià)值企業(yè)債務(wù)展期提供適當(dāng)支持，支持民營房企債券融資等，穩(wěn)定市場預(yù)期。

在此背景下，熱點(diǎn)一二線城市在強(qiáng)基本面支撐下，市場有望率先啟動(dòng)恢復(fù)行情，房企應(yīng)加大對(duì)城市市場周期及政策變化研究力度，加強(qiáng)競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，把握市場機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞： 不確定性 優(yōu)化調(diào)整 房地產(chǎn)市場