觀點(diǎn)網(wǎng)“招保萬金”作為房地產(chǎn)上一個(gè)時(shí)代的“四大金剛”，如今似乎有重新站穩(wěn)第一梯隊(duì)的勢頭。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的2021年房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售表現(xiàn)中，萬科、保利、招商蛇口分別占據(jù)第三、第四及第七席位，金地則位居第十二位。

4月24日，金地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布2021年年度報(bào)告，2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤94.1億元，同比下降9.5%。

銷售方面，金地2021年簽約銷售金額2867.1億元，同比增長18.15%，實(shí)現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%。

從規(guī)模來看，金地仍然算得上第一梯隊(duì)守門員，但盈利質(zhì)量波動也讓它在歸隊(duì)與掉隊(duì)間徘徊。

預(yù)期之外

2021年的項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率，在金地看來仍是“不及預(yù)期”的結(jié)果。

分業(yè)務(wù)來看，金地2021年房地產(chǎn)開發(fā)營收883.63億元，同比增長17.54%，毛利率19.65%；物業(yè)管理營收52.79億元，同比增長29.31%，毛利率10.07%；物業(yè)出租及其他營收34.66億元，同比增長14.47%，毛利率50.4%。

三大主營業(yè)務(wù)均屬增收不增利。

值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)成本709.96億元，同比增長42.13%，成本增速明顯高于收入增速，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)毛利率比2020年下滑13.91個(gè)百分點(diǎn)。

面對毛利率下滑趨勢，金地一定程度上調(diào)整了投拓戰(zhàn)略。

2021年上半年，金地集團(tuán)新增土地儲備約1247萬平方米，同比大增92.14%，進(jìn)入下半年則大幅減輕拿地力度，全年新增土地儲備約1636萬平方米，數(shù)量111宗，一二線城市投資占比65%。

截至2021年末，金地總土地儲備約6398萬平方米，其中一二線城市占比約為62%。

2018至2020年，金地總土儲中一二線城市占比分別為83%、75%、71.2%。盡管已在控制向三四線下沉趨勢，但目前來看依舊。

截止報(bào)告期末，金地權(quán)益土儲約2923萬平方米，土地權(quán)益占比45.69%，比2020年同期的53%進(jìn)一步降低。

近年來，金地為規(guī)模擴(kuò)張不斷增加聯(lián)營、合營公司占比，這也導(dǎo)致股東權(quán)益占比節(jié)節(jié)攀升。2021年，金地少數(shù)股東權(quán)益472.26億元，少數(shù)股東權(quán)益占比為42.86%；2018年到2020年，金地少數(shù)股東權(quán)益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權(quán)益比例則分別為30%、34%和39%。

在金地的預(yù)期中，規(guī)模擴(kuò)張或許能助其重回行業(yè)前十，但倘若開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益比重偏低，盈利質(zhì)量或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

債務(wù)管理

與增加合作項(xiàng)目相比，金地的債務(wù)管理相對保守。

截至2021年末，金地流動負(fù)債2850.78億元，非流動負(fù)債945.25億元，有息負(fù)債合計(jì)1256.49億元。

有息負(fù)債中，銀行借款占比為52.99%，公開市場融資占比為44.07%，其他融資占比為2.94%。債務(wù)期限上，一年期以上的中長期負(fù)債占比68.25%，短期債務(wù)占比31.7%；境內(nèi)、外占比上，境內(nèi)負(fù)債占比92.29%，境外負(fù)債占比7.71%。

2021年，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率低至67.6%，凈負(fù)債率為55.2%，降至歷年新低。

現(xiàn)金流方面，截至2021年末，金地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金648.06億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金88.2億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.40倍。

截至目前，金地集團(tuán)“三道紅線”連續(xù)6年綠檔。

多家房企債務(wù)違約，市場信心受挫背景下，金地集團(tuán)2021年共完成兩期公司債發(fā)行，累計(jì)發(fā)行規(guī)模49.95億元，另發(fā)行110億元中期票據(jù)，各期債券全部按時(shí)兌付。

截至2021年12月31日，金地共獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1589億元。報(bào)告期內(nèi)均已按期歸還或支付借款本金及利息。

得益于較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)和信用狀況，金地融資成本有所降低。截至報(bào)告期末，債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個(gè)基點(diǎn)。

當(dāng)前，金地集團(tuán)的主體信用評級及各項(xiàng)融資產(chǎn)品評級均為AAA級，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本來看，金地的現(xiàn)金流管理正在適應(yīng)目前的地產(chǎn)行業(yè)周期。畢竟除了位于第幾梯隊(duì)外，如今房企更看重是否位于安全地帶。

關(guān)鍵詞： 同比增長 金地集團(tuán) 萬平方米