房地產市場持續(xù)低迷，處于產業(yè)鏈中的中介行業(yè)也倍感煎熬。

4月22日，總部位于深圳的一家在線房地產交易平臺披露全年業(yè)績。2021年，其實現(xiàn)營業(yè)收入9.42億元，同比下降61.57%，全年凈虧損為12.03億元，其中歸屬于股東的凈虧損為11.71億元，虧損同比擴大81.2%。

過去一年，受市場下行和房企爆雷所累，房產中介公司們出現(xiàn)了業(yè)績集體跳水。時代財經統(tǒng)計得知，不止上述公司，行業(yè)龍頭中原、世聯(lián)行(行情002285,診股)、合富輝煌和易居等都出現(xiàn)營業(yè)收入同比大幅下滑，其中世聯(lián)行、合富輝煌和易居甚至發(fā)生虧損，要知道2020年它們還處于盈利狀態(tài)。

房地產行業(yè)巨震引發(fā)的“蝴蝶效應”不僅僅是中介公司業(yè)績的下滑，由于行業(yè)基本面惡化，去年下半年以來，房產中介上市公司的估值全線下挫，幾乎達到歷史最低水平，其中，上述總部位于深圳的公司因股價連續(xù)30個工作日低于每股1美元而面臨退市風險。

盡管近期房地產利好政策頻出，但改善效果并未明顯傳遞至中介公司，而開發(fā)商爆雷引發(fā)的“連鎖反應”正在進一步擴大，4月18日易居企業(yè)控股一筆3億元的美元債宣告違約，成為第一個公開“爆雷”的房產中介上市公司。

中介業(yè)績集體跳水

“無論是易居、世聯(lián)行，還是合富中國(行情603122,診股)，出現(xiàn)巨額虧損的主要原因都是對新房銷售的依賴度過大，特別是目前已經出現(xiàn)問題的一些開發(fā)商，在它們的銷售占比中非常高?！本皶熤菐焓紫洕鷮W家胡景暉指出。

以上述深圳公司為例，2021年全年其凈虧損為12.03億元，歸屬于股東的凈虧損為11.71億元，盡管自2019年上市以來虧損就是其經營常態(tài)，但2021年的虧損程度更甚。時代財經了解到，2019-2020年，該公司歸屬于股東的凈虧損分別為5.10億元和2.20億元。

在年度財報中，該公司將收入的多年下降歸結于三大因素，包括中國房地產市場的持續(xù)低迷、疫情影響和開發(fā)商信貸風險的加劇。出于風險控制，其終止與存在較高信貸風險的開發(fā)商合作，導致一手房地產項目數(shù)量從2020年的5825個減少至2021年的3118個。

時代財經了解到，該公司的收入來源于三大業(yè)務板塊，包括新房交易服務、二手房交易服務和Saas收入，而前兩者的占比長期維持在90%以上，其中新房交易服務所帶來的收入又遠高于二手房。

整體而言，大多數(shù)房產中介上市公司是在過去一年才扭盈為虧。2020年，世聯(lián)行、合富輝煌和易居分別實現(xiàn)歸屬股東凈利潤為1.1億、1.84億港元和3.04億元；而2021年，這三家公司分別虧損11.29億元、5.45億港元和88.93億元。

其中，易居的虧損幅度令業(yè)內嘩然。時代財經了解到，盡管2021年房地產行業(yè)面臨前所未有的寒冬，但易居仍然實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長9.85%，達到88.44億元，易居在其公告中指出，虧損的原因主要包括：整體地產市場下行導致集團業(yè)務規(guī)模下降；由于多個房地產開發(fā)商客戶的信貸質素惡化，集團就客戶的未償還貿易相關應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備；同時，整體地產市場下行導致其他資產減值虧損。

然而，業(yè)內普遍認為最大的原因乃是易居業(yè)務模式與開發(fā)商股東在業(yè)務上的深度捆綁。時代財經了解到，由于個別開發(fā)商信貸質素惡化，易居對未償還貿易相關應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備，扣除撥回后的金融資產損失準備由2020年的1.73億元增加至2021年的66.68億元，同比增加3765.7%。

根據(jù)2018年易居公布的招股書，上市之時的參股房企多達26家且陣容豪華，包括恒大、碧桂園、萬科、富力、融創(chuàng)和雅居樂等。過去一年，這些房企過半出現(xiàn)流動性危機。

裁員、關店成常態(tài)

“成也蕭何，敗也蕭何”，胡景暉認為，盡管目前已有易居發(fā)生了公開債務違約，但中介行業(yè)并不會出現(xiàn)類似房地產行業(yè)公司爆雷的普遍現(xiàn)象，“開發(fā)商是資金密集型的，它們實際上需要大量地融資舉債來維持它高杠桿、高周轉的業(yè)務形態(tài)，房產中介相對而言偏勞動密集型，它們本身就不會借那么多錢，即便需要融資也是為了做一些傭金的墊付”。

匯生國際融資總裁黃立沖持相同的判斷，他向時代財經補充道，由于中介公司走的是輕資產路線，一旦出現(xiàn)風險，可通過關閉門店和裁撤人員等方式來應對，“不像開發(fā)商的債務結果那么固定，中介公司調整能力較強”。

根據(jù)58安居客房產研究院發(fā)布的《全國房產經濟行業(yè)季報（2022年第一季度）》，2022 年前3 月，受市場環(huán)境影響，全國房產經紀公司數(shù)量持續(xù)減少，3 月環(huán)比降幅達12.1%；而全國房產經紀門店數(shù)量變化趨勢與全國經紀公司數(shù)量走勢基本一致，2021 年2 季度先增后降，在3 季度前兩個月保持相對穩(wěn)定，但從2021 年9 月開始，進入緩慢下降階段，直至2022 年3 月，大幅下降13.4%。

經紀人數(shù)量方面，2021年5月-2022年2月經歷了持續(xù)10個月的環(huán)比下降，而由于不少城市二手房市場出現(xiàn)回暖跡象，2022年3月經紀人數(shù)量首次環(huán)比回升，漲幅高達21.4%。

不過，中介公司并未度過行業(yè)寒冬。繼2021年下半年中原、世聯(lián)行和居里找房等多家公司發(fā)生裁員或關閉門店之后，2022年3月另一知名在線房產交易平臺Q房網發(fā)布內部通知，宣告上海云房數(shù)據(jù)服務有限公司歇業(yè)，暫停上海云房門店所有業(yè)務，原因是該公司“持續(xù)虧損、無力維持正常經營”。

黃立沖和胡景暉均認為，房產中介行業(yè)的輝煌局面難以再現(xiàn)。其中，黃立沖指出，國家政策雖確實出臺政策，“但主要會對一二線城市產生一些幫助，對三四線城市幫助不大，而且目前還有其它負面因素在跟政策對沖”，這些負面因素包括疫情、外資撤離影響就業(yè)、老百姓(行情603883,診股)消費能力下降等。

胡景暉則認為雖然政策利好頻出，但在市場產生效應需要一定的時間，“可能要到二三季度，甚至四季度才能慢慢看到交易量的恢復”。

不過，他指出即便市場恢復，如果中介公司不轉變商業(yè)模式，依然難以獲得長足發(fā)展，“隨著房地產市場的成熟，以增量開發(fā)為主的時代會慢慢過去，意味著中介公司也得從增量業(yè)務為主轉向存量；另外，我們可以看到現(xiàn)在經紀業(yè)務，尤其是存量房交易業(yè)務被放到了物管公司里面，中介公司也得轉而向物管公司尋求深度合作；同時也得利用物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)這樣的新興技術來提高效率”。

“如果做到這些，我覺得未來還是可以重演輝煌，不能像過去一樣圍繞著開發(fā)商賣房，這是一個短暫的狂歡，你看2021年不少公司的虧損幾乎吃掉了前幾年的利潤?！焙皶煂r代財經表示。

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