作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

當(dāng)房地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到18萬億“天花板”，增速減弱與利潤攤薄成為房企不得不面對(duì)的新課題。與此同時(shí)，違約潮、暴雷潮、交付難等現(xiàn)實(shí)境況讓行業(yè)面臨信任危機(jī)。

在行業(yè)深度分化博弈期，面臨外界劇烈波動(dòng)變，一家房企的信任度不僅體現(xiàn)在業(yè)績的維穩(wěn)，更體現(xiàn)在公信力的長尾效應(yīng)上。

4月24日晚，金地集團(tuán)（600383.SH）發(fā)布2021年年報(bào)。2021年金地集團(tuán)全年銷售金額2867.1億元，同比增長18%；營業(yè)收入992.3億元，同比增長18.2%；營業(yè)利潤160.6億元，分紅率30.23%，股息率4.6%，貨值去化率58%。

從早先的“招保萬金”到激進(jìn)時(shí)代的“碧萬恒融”，再到如今央國企們的“春天”，房企巨頭們的江湖排序可以反襯時(shí)代發(fā)展的縮影，地產(chǎn)人最強(qiáng)烈的感受是告別高杠桿運(yùn)行，屬于“招保萬金”的時(shí)代又回來了。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2021年全口徑銷售額排名中，萬科、保利、招商、金地集團(tuán)分別位列第2、4、7、11位。在2022年1季度，四者的排名分別上升到第2、3、6、8位。隨著行業(yè)杠桿出清的深入，持久型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力逐步得到釋放，這一位次的強(qiáng)化在未來也會(huì)更加明顯。

作為曾經(jīng)擁有金字招牌的金地集團(tuán)，如何成功跨越周期？在“颶風(fēng)”過崗之時(shí)，又會(huì)如何保有購房者的長久信任度？

法寶一：全口徑結(jié)算實(shí)現(xiàn)高增長 嚴(yán)控質(zhì)量安全保交付

品牌房企口碑的塑造不僅體現(xiàn)在公司盈利能力，且體現(xiàn)在對(duì)業(yè)主產(chǎn)品的按期交付。即一家擁有公信力及高信譽(yù)的企業(yè)永遠(yuǎn)是：一是對(duì)股東負(fù)責(zé)，二是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。

從宏觀房地產(chǎn)市場來看，2021年全國房屋新開工面積為19.89億平方米，同比下降11.4%，增速較2020年下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。此種背景之下，金地集團(tuán)成為2021年為數(shù)不多超額完成年初銷售目標(biāo)的房企之一，實(shí)屬不易，這為購房者在選擇置業(yè)企業(yè)時(shí)提供了良好的參考標(biāo)準(zhǔn)。

此外，國內(nèi)疫情散發(fā)和行業(yè)持續(xù)調(diào)整等考驗(yàn)讓房企年報(bào)“難產(chǎn)”成為常態(tài)，在此情況下，金地集團(tuán)銷售增幅處于TOP20房企前列，說明了企業(yè)盈利能力的可持續(xù)性。

值得一提的是，金地集團(tuán)全口徑結(jié)算實(shí)現(xiàn)高增長，據(jù)廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，金地2021年并表結(jié)算金額884億元，同比增長17.5%，當(dāng)期合聯(lián)營企業(yè)貢獻(xiàn)的投資收益43.64億元，同比增長63%，占?xì)w母凈利潤的比重提升至46%。

就其他盈利指標(biāo)來看，2021年金地集團(tuán)整體毛利率21.2%，同比去年有所回落，但是相比某些同行們毛利率陡降至20%以下的現(xiàn)狀，金地集團(tuán)的毛利率還維持在20%以上的水平。值得一提的是，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。ROE方面，2021年金地的凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍達(dá)到了15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

一切正向反饋共同構(gòu)成了企業(yè)利潤分紅的良性循環(huán)。據(jù)了解，金地集團(tuán)擬向全體股東合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金紅利28.4億元（含稅），連續(xù)多年現(xiàn)金分紅占凈利潤的30%以上。

與此同時(shí)，2021年，金地集團(tuán)的預(yù)收賬款達(dá)到1226.6億元，同比增長19%，并表回款率38%，回款情況維持18年以來的高位，應(yīng)收賬款達(dá)到7.61億元，物業(yè)管理應(yīng)收款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增加。按照預(yù)收賬款是為明年業(yè)績平滑的慣性邏輯，未來金地的業(yè)績?nèi)杂欣麧櫩臻g，另外，超4500億元的可售資源亦說明金地集團(tuán)“后備糧”的充足，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展擁有強(qiáng)有力的支撐。

良好的盈利空間、結(jié)轉(zhuǎn)效率能夠保持企業(yè)運(yùn)作的良性循環(huán)，這對(duì)于維護(hù)業(yè)內(nèi)項(xiàng)目順利交付有重要作用。

據(jù)了解，報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)在工程管理方面，克服了各地疫情、限電等多重不利因素影響，努力確保全年的供貨和交付任務(wù)的完成。在保障進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，工程系統(tǒng)嚴(yán)控質(zhì)量與安全，推行精細(xì)化過2021 年年度報(bào)告摘要程管控，使得產(chǎn)品質(zhì)量維度的客戶滿意度保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

年內(nèi)，金地集團(tuán)獲省市級(jí)以上工程質(zhì)量安全獎(jiǎng)共 53 項(xiàng)，其中，沈陽峯匯項(xiàng)目獲得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最高榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)第十屆“廣廈獎(jiǎng)”。

在產(chǎn)品交付方面，2021年金地集團(tuán)新開工面積達(dá)到1843萬㎡，同比增長16%；竣工面積達(dá)到1534萬㎡，同比增長39%。在諸多房企出現(xiàn)暴雷，且面臨項(xiàng)目停工及爛尾的背景之下，金地集團(tuán)在精準(zhǔn)投資的基礎(chǔ)上，促進(jìn)公司核心能力及經(jīng)營效率的穩(wěn)步提升，較好的對(duì)沖了行業(yè)利潤下行的影響。

此外，為了提升交付效率，2021年，金地集團(tuán)積極推進(jìn)創(chuàng)新應(yīng)用，上海嘉定新城金地菊?qǐng)@社區(qū)通過“智能建造”協(xié)同平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目全流程智能化管理，成功入選住建部全國首批“智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展”試點(diǎn)項(xiàng)目，并落地實(shí)施了多項(xiàng)創(chuàng)新技術(shù)。

法寶二：筑高安全邊際 多舉措維持企業(yè)健康度

步入地產(chǎn)深度博弈期，做大不再是房企的唯一追求，財(cái)務(wù)健康取代規(guī)模論成為衡量房企健康程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。無數(shù)暴雷及維權(quán)事件告訴我們，一家擁有健康度的企業(yè)才能為購房者提供安全的心理防線。

這便要求企業(yè)在運(yùn)營過程中嚴(yán)控財(cái)務(wù)安全防線，筑高安全邊際，守住資金鏈的順暢。這不僅對(duì)購房者可以良好的健康形象，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)亦能擁有長足的信任度。

如果將房企進(jìn)行排列、結(jié)構(gòu)，能夠連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”綠檔的房企可以說鳳毛麟角，而金地便是其中典型的一例。

事實(shí)上，這與金地一直奉行的是審慎且安全的財(cái)務(wù)政策有關(guān)，凌克曾明確表示對(duì)于金地集團(tuán)“不能把負(fù)債率抬的太高，太高的話總有一天會(huì)出問題”。

2021年，金地集團(tuán)通過開發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及ABS等多種創(chuàng)新、多元的融資方式補(bǔ)充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流水平。其中，發(fā)行公司債券共計(jì)49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計(jì)110億元。

年報(bào)顯示，金地集團(tuán)2021年綜合融資成本4.56%，較20年下降18bp。2021年有息負(fù)債1256.5億元，同比增長11%，銀行、債券凈增106、53億元，非標(biāo)下降33億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。公司資本化的利息支出合計(jì)人民幣27.58億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣37.55億元。

在中長期債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，金地集團(tuán)加足了馬力。報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)一年期以上的中長期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的68.25%，短期債務(wù)占比僅為31.7%；其中，境內(nèi)負(fù)債占比92.3%，境外負(fù)債占比7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。

此外，金地集團(tuán)與銀行等金融機(jī)構(gòu)均建立了良好的長期合作關(guān)系，銀行授信額度較為充裕，為其融資做了長足的準(zhǔn)備，充分保證企業(yè)安全問題。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，公司獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2,467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1,589億元。報(bào)告期內(nèi)，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。

“我們會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好精細(xì)化運(yùn)營。一方面做好業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化信息系統(tǒng)建設(shè)，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理力度，另一方面發(fā)揮公司一直以來所具備的多渠道融資優(yōu)勢(shì)，結(jié)合政策和市場，保障公司規(guī)模發(fā)展的資金需求。”對(duì)于2022年現(xiàn)金流管控，金地集團(tuán)在年報(bào)中如此表示。

良好的風(fēng)控能力，讓金地集團(tuán)保持了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也保證了公司在資本市場中較高的信用度。

法寶三： 夯實(shí)產(chǎn)品力 提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)圍欄

告別“三高”模式，在房企轉(zhuǎn)型中，規(guī)模讓渡于質(zhì)量、長期主義取代短期主義，注重產(chǎn)品力、轉(zhuǎn)變發(fā)展思路成為房企共識(shí)。企業(yè)公信力的重塑不僅要求企業(yè)在資本市場及股東中擁有良好的口碑，更需要企業(yè)通過產(chǎn)品打磨真正贏得客戶的青睞。

在房企頻繁爆雷2021年，服務(wù)體系差、沒做好售后導(dǎo)致最后一道防線崩塌，讓諸多房企進(jìn)入惡性循環(huán)，而能夠在業(yè)內(nèi)脫穎而出的路徑便是打造獨(dú)立無二的產(chǎn)品。尤其是，隨著行業(yè)開始進(jìn)入能力驅(qū)動(dòng)的管理紅利期，擁有良好管理能力的企業(yè)才能在市場中站住腳跟。

凌克在年報(bào)中表示，產(chǎn)品始終是客戶信任和認(rèn)可金地就按的唯一標(biāo)準(zhǔn)，除了要?jiǎng)?chuàng)造出新的引領(lǐng)行業(yè)的產(chǎn)品系列及立面之外，還要回歸到關(guān)注企業(yè)競爭力的產(chǎn)品規(guī)劃方案及建筑單體打造能力的提升，通過BIM 正向設(shè)計(jì)及裝配式技術(shù)應(yīng)用， 逐步實(shí)現(xiàn)數(shù)字化設(shè)計(jì)與建造。

事實(shí)上，2021年金地在產(chǎn)品方面已提前規(guī)劃布局，建立了產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)化體系及常態(tài)化產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制，全年交付項(xiàng)目通過落實(shí)過程管控要求，品質(zhì)普遍提升。公司充分挖掘并解決新生代客戶生活“癢點(diǎn)”及“痛點(diǎn)”，不斷在戶型設(shè)計(jì)、立面及室內(nèi)風(fēng)格、景觀活動(dòng)場地等方面創(chuàng)新突破，同時(shí)，我們也建立了金地 G-wise 住宅綠色健康體系，不斷豐富金地產(chǎn)品武器庫。

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)獲得業(yè)內(nèi) 116 項(xiàng)設(shè)計(jì)專項(xiàng)獎(jiǎng)，連續(xù)四年進(jìn)入克而瑞產(chǎn)品力 TOP10。其中，峯范系列入選全國十大輕奢產(chǎn)品系，青島華章、上海金地峯范分別入選克而瑞十大輕奢作品、十大品質(zhì)作品。在第七屆 CREDAWARD 地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)評(píng)選中，公司獲得 3 金 2 銀的優(yōu)異成績。

此外，針對(duì)購房者對(duì)于健康生活的關(guān)注度，金地集團(tuán)持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)與綠色健康融合，打造綠色健康建筑體系。2021年金地集團(tuán)建立健全金地集團(tuán)住宅健康設(shè)計(jì)導(dǎo)則，推動(dòng)超低能耗、可再生能源等低碳技術(shù)的研發(fā)和落地，為綠色建筑提供強(qiáng)大的技術(shù)支持。報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)獲得香港品質(zhì)保證局（ HKQAA）的綠色金融認(rèn)證，體現(xiàn)了國際權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)于金地在實(shí)踐綠色理念、搭建綠色融資框架等方面的認(rèn)可。

此外，從簡單粗暴的“買地—蓋房—賣房”，到精耕細(xì)作的“整合-運(yùn)營-服務(wù)”，“去地產(chǎn)化”、聚焦“美好生活整合服務(wù)商”成為眾多房企的最新定位。一個(gè)優(yōu)秀房企的公信力不僅體現(xiàn)在建房，也體現(xiàn)在交房之后能提供的增值服務(wù)。

除了常規(guī)的建房能力，金地還通過提升內(nèi)生發(fā)展能力，通過提升產(chǎn)品力全面滿足客戶的需求，把室內(nèi)功能空間的研究做細(xì)做深，進(jìn)而滿足不同類型客戶居住升級(jí)的需求。結(jié)合定制化精裝修，形成金地集團(tuán)獨(dú)特精裝修的經(jīng)營能力。

更為重要的是，在房企發(fā)力上下游產(chǎn)業(yè)，挖掘物業(yè)公司服務(wù)增值能力空間的背景下，2021 年， “金地物業(yè)”正式更名為“金地智慧服務(wù)”，繼續(xù)精心打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)以及城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)版塊從社區(qū)走向城區(qū)，增值業(yè)務(wù)全面發(fā)力，向更廣闊服務(wù)范圍延伸。

據(jù)了解，年內(nèi)金地智慧服務(wù)通過單項(xiàng)目拓展和收并購雙輪驅(qū)動(dòng)，新增外拓合約面積超 7,000萬平方米。截止 2021 年末合約管理面積突破 3.3 億平方米，其中外拓占比高達(dá) 71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá) 15%。年內(nèi)“三橫” 主業(yè)穩(wěn)定發(fā)展， “九縱” 業(yè)務(wù)持續(xù)升維?？萍假x能服務(wù)，金地集團(tuán)持續(xù)對(duì)外輸出互聯(lián)網(wǎng) SaaS 線上服務(wù)等智能科技服務(wù)，自主研發(fā)及合作建設(shè)了數(shù)字化系統(tǒng)及平臺(tái)。

截至報(bào)告期末，金地智慧服務(wù)獲得軟件著作權(quán)證書 40 個(gè)，實(shí)用新型專利 15 個(gè)，服務(wù)社區(qū)約 3,800 個(gè)，覆蓋 100 余座大中城市。年內(nèi)，蓋洛普客戶滿意度調(diào)查得分高達(dá) 93%，綜合品質(zhì)達(dá)標(biāo)率 81.2%，較上年提升了 1.2個(gè)百分點(diǎn)。連續(xù)多年獲得客戶和同行的廣泛認(rèn)可，報(bào)告期內(nèi)，第十次榮登中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)榜首。

對(duì)于未來發(fā)展，金地集團(tuán)將數(shù)字提效、經(jīng)營精進(jìn)融入了金地集團(tuán)的血液。在年報(bào)中，凌克特別提到，“我們還將不斷應(yīng)用新科技，在智能化社區(qū)、智能化家庭、建筑節(jié)能、環(huán)保健康家等方面建立先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

除了提升主營業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量、衡好銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)的投資比重，金地集團(tuán)特別強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展生命科學(xué)園區(qū)、定制化園區(qū)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并積極探索推進(jìn)建筑光伏、儲(chǔ)能等符合國家政策導(dǎo)向的創(chuàng)新服務(wù)。

“在智慧服務(wù)方面，我們將重點(diǎn)致力于基礎(chǔ)服務(wù)的數(shù)字化改造，強(qiáng)化增值服務(wù)能力。同時(shí)在家裝、代建、房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域持續(xù)創(chuàng)新，形成獨(dú)特經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，與地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。”

事實(shí)上，一家企業(yè)的發(fā)展永遠(yuǎn)離不開高層對(duì)宏觀形勢(shì)的審視與戰(zhàn)略性洞察。

對(duì)于未來的布局是金地集團(tuán)應(yīng)對(duì)變局之下的戰(zhàn)略考量，亦是金地集團(tuán)給予購房者全新的產(chǎn)品服務(wù)承諾。

關(guān)鍵詞： 金地集團(tuán) 同比增長 報(bào)告期內(nèi)