金融界4月29日消息以快速成長而著稱的物管企業(yè)東原仁知服務(wù)（02352.HK）今日登陸聯(lián)交所。盡管港股今日地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈行情低迷，其首日仍高開12.2元，總市值接近8 億元。

2021年是物業(yè)板塊發(fā)展大年，全年共13家物業(yè)企業(yè)新掛牌港交所，使登錄A股和港股的物業(yè)企業(yè)總數(shù)突破50家。盡管2022年受到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的全域影響，物業(yè)板塊的上市發(fā)展速度有所減慢，資本市場估值也一度受挫。但是從另一方面來看，越來越多的政策開始為行業(yè)筑基，在規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的同時，為物業(yè)開展多元業(yè)務(wù)提供了最基本的支持。

在這樣的行業(yè)背景下，資本市場對具有特色的、符合未來發(fā)展邏輯的物業(yè)企業(yè)將格外青睞。東原仁知服務(wù)是否這樣的獨特物業(yè)企業(yè)？它具有怎樣的成長邏輯？未來又將有怎樣的發(fā)展前景？本文將從深挖行業(yè)背景與企業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，為投資者一一解答。

三年凈利潤復(fù)合增長率126% 東原仁知駛上“快車道”

東原仁知服務(wù)集團(tuán)成立于2003年，深耕服務(wù)行業(yè)19年，伴有荊棘，但終成花簇。東原仁知以不動產(chǎn)全價值鏈整合服務(wù)商為定位，以“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略為引領(lǐng)，服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、政府辦公樓等多種業(yè)態(tài)。其業(yè)務(wù)起點從山城重慶出發(fā)，聚焦“1+6+N”的戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步發(fā)展為以上海為中心，覆蓋西南、華西、華中、華東、華南、華北六大區(qū)域，成功拓展至16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市。憑借扎實的綜合實力，東原仁知服務(wù)連續(xù)10年榮登物業(yè)服務(wù)百強榜單，在2021物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中位列20名。

從在管面積來看，截至2021年12月31日，東原仁知服務(wù)擁有包括住宅及非住宅物業(yè)在內(nèi)的325個在管物業(yè)項目，總在管建筑面積約為2820萬平方米。

從營收情況來看，2021年，東原仁知服務(wù)營業(yè)收入11.9億元，同比增長56%；

東原仁知服務(wù)的成長性也非常突出，2019-2021年，營收的復(fù)合增長率達(dá)到46.1%，凈利潤由0.26億元快速增長至1.3億元，復(fù)合增長率達(dá)到126%；在管建筑面積的年復(fù)合增長率達(dá)到53.9%。

從營收構(gòu)成上看，2021年，東原仁知服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收、社區(qū)增值服務(wù)營收、非業(yè)主增值服務(wù)營收分別為6.29億元、2.87億元、2.78億元，業(yè)績貢獻(xiàn)率分別為52.7%、24.0%和23.3%。

數(shù)據(jù)來源：東原仁知招股說明書

東原仁知的快速成長邏輯

從過去三年的財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，與其他物業(yè)企業(yè)相比，東原仁知的增長速度非?？臁|原仁知的快速成長邏輯是什么？

“物業(yè)服務(wù)的成長邏輯是可以追循的，未來物管行業(yè)行業(yè)將日趨成熟，隨著“二八現(xiàn)象”使得20%的頭部企業(yè)管理80%以上的市場空間，物管企業(yè)的競爭將向口碑、城市深耕、專業(yè)性以及科技賦能方面集中。“中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一曾在2022年觀點物業(yè)大會上如是指出。如果將這一理念套用在東原仁知的身上進(jìn)行分析，就可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營獨立性、內(nèi)生增長性、多元協(xié)同性是東原仁知快速成長曲線背后的基本邏輯。

首先減少關(guān)聯(lián)方依賴。物業(yè)企業(yè)要依托于母公司房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，同時還要適當(dāng)擺脫母公司的束縛，走出獨立經(jīng)營的道路。特別是在當(dāng)前，不少房地產(chǎn)母公司發(fā)展受到壓力的情況下，物業(yè)公司要保持更好的自足、健康、可持續(xù)的發(fā)展，就需要開拓第三方獨立業(yè)務(wù)的占比，從而降低與母公司業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的比重。

在這方面，東原仁知服務(wù)在夯實與母公司迪馬集團(tuán)及聯(lián)屬公司的長期穩(wěn)定合作的基礎(chǔ)之上，通過有機增長、戰(zhàn)略收購及投資，強化獨立發(fā)展能力。根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，東原仁知服務(wù)源自獨立第三方的在管面積由2019年的276.5萬方，占比22.9%，增長至2021年的1410.4萬方，占比達(dá)50.0%。同時，東原仁知服務(wù)開展了戰(zhàn)略收購及投資，快速切入優(yōu)質(zhì)賽道、精準(zhǔn)補齊市場發(fā)展短板，推進(jìn)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

第二內(nèi)生增長性。就物業(yè)價值鏈而言，服務(wù)的客戶、區(qū)域本身都有很強的增長能力，而且這一點越是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、物業(yè)形態(tài)豐富的地區(qū)，體現(xiàn)越為明顯。在這方面，東原仁知以西南為根據(jù)地，通過不斷向華東、大灣區(qū)、京津冀等地區(qū)擴(kuò)展，同時增加服務(wù)客戶種類，爭取為不同業(yè)態(tài)提供服務(wù)。

例如東原仁知不斷擴(kuò)大現(xiàn)有城市業(yè)務(wù)組合，同時進(jìn)入具有高增長潛力的新城市(行情300778,診股)發(fā)展。2019年其總部落地上海，形成“重慶+上?！彪p總部格局，從側(cè)面展現(xiàn)了其專注于西南與華東區(qū)域。又如，東原仁知服務(wù)提供了廣泛的增值服務(wù)，除了協(xié)銷服務(wù)、前介咨詢外，還有檢驗服務(wù)、保養(yǎng)、裝修服務(wù)與額外定制服務(wù)。據(jù)招股書披露，2021年東原仁知服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)營業(yè)收入為2.78億元，2019-2021復(fù)合年均增長率48.2%。

第三多元協(xié)同性。物業(yè)企業(yè)在當(dāng)前的地產(chǎn)鏈條中最具有連接性?！拔飿I(yè)+“概念提出來后，促使物業(yè)企業(yè)的業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，規(guī)模不斷擴(kuò)展，并向上下游價值鏈不斷延展。東原仁知服務(wù)在多元化方面也具有自己的獨特之處。中指研究院報告指出，2020年東原仁知服務(wù)的多種經(jīng)營占比達(dá)到54.4%，遠(yuǎn)高于同期百強的22.1%，并在西南、長三角百強中總部分別位列第2、第3名。

在向下游延展的探索方面，東原仁知服務(wù)通過“原·生活”品牌為管理的物業(yè)業(yè)主及住戶提供社區(qū)增值服務(wù)。根據(jù)招股書披露，2021年東原仁知服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)營業(yè)收入為2.87億元，毛利潤0.85億元，毛利率29.7%。伴隨著社區(qū)增值服務(wù)體系完善、業(yè)務(wù)優(yōu)化、運作打通，社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展提速，2020年、2021年營業(yè)收入同比增速分別為16.7%、40.1%。

展望未來：智慧化賦能 高效服務(wù)引領(lǐng)價值之路

經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了事件關(guān)注、政策關(guān)注、市場關(guān)注等發(fā)展階段，已經(jīng)逐漸走向成熟，物業(yè)市場的競爭也由過去的價格競爭逐漸轉(zhuǎn)向品質(zhì)與專業(yè)的競爭。在這樣的趨勢下，未來物業(yè)企業(yè)的競爭將越來越聚焦于口碑實力、服務(wù)能力與科技內(nèi)力的較量上。

在這方面，東原仁知服務(wù)有著自己獨到的優(yōu)勢。

在科技賦能方面，東原仁知服務(wù)是較早全面實施營運數(shù)字化的物業(yè)管理集團(tuán)之一，構(gòu)建了“東驛站”移動應(yīng)用程序、“i神馬東東”微信小程序以及智能社區(qū)。同時，東原仁知服務(wù)的EPR系統(tǒng)、BPM系統(tǒng)以及人力資源管理系統(tǒng)等多個系統(tǒng)共同作用，提高營運效率，確保為客戶提供高效滿意的服務(wù)。

服務(wù)品質(zhì)是發(fā)展的源動力，東原仁知始終堅持著規(guī)模與品質(zhì)并行發(fā)展的長期主義戰(zhàn)略，踐行“為安心的每一刻”的服務(wù)理念。多年來，東原仁知不斷獲得政府、行業(yè)、客戶和業(yè)主的點贊。2019年和2021年更獲得行業(yè)客戶滿意度第一。2022年，東原仁知服務(wù)在中國百強物業(yè)中位列18強；2019年和2021年均獲得由第三方專業(yè)評估機構(gòu)北京賽惟咨詢：中國物業(yè)行業(yè)客戶滿意度第1名；中國社區(qū)運營品牌第1名。

中指研究院認(rèn)為，東原仁知服務(wù)透過有機增長、戰(zhàn)略收購及發(fā)展業(yè)態(tài)多元化的同時，極大豐富了客戶群體，這有利于打開東原仁知的業(yè)績增長空間。未來在資本的助力下，東原仁知服務(wù)“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略，將助力其打造多元業(yè)態(tài)和全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)優(yōu)勢，實現(xiàn)積極穩(wěn)健的增長態(tài)勢和長期主義的發(fā)展目標(biāo)。

關(guān)鍵詞： 增值服務(wù) 物業(yè)服務(wù) 營業(yè)收入