觀點網(wǎng)濱江集團(tuán)去年因戚金興“努力做到1%-2%的凈利潤水平”一席話，引發(fā)行業(yè)對于房地產(chǎn)利潤率的討論。

但是從2021年報數(shù)據(jù)看，濱江的利潤表現(xiàn)依然可圈可點。

4月29日，濱江集團(tuán)披露2021年度業(yè)績報告，全年銷售額達(dá)1691億元，同比增長24%；實現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元；歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。

一眾同行增收不增利時，濱江集團(tuán)歸母凈利潤增幅卻與營業(yè)收入增幅相差無幾。

數(shù)據(jù)還顯示，報告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)成本同比增加35.8%，毛利率24.66%，比上年同期減少2.34%，毛利率水平與同行20%-25%的區(qū)間重疊。

另外，在萬科喊出“縮表出清”時，濱江去年總資產(chǎn)增長了23.09%至2117.26億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)增長12.03%至205.79億元，融資成本持續(xù)下降。

哪些數(shù)據(jù)上升了？

從濱江集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)看來，去年業(yè)績表現(xiàn)已算“出挑”。

觀點新媒體查閱濱江集團(tuán)2021年度報告，該公司去年銷售額達(dá)1363.6億元，同比增長21.7%；權(quán)益銷售700億元，同比增長65.6%；銷售權(quán)益比例51.3%，比上年提升13.6個百分點。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)”研究成果顯示，前100房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內(nèi)累計銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。

可以看到，在銷售額增長同時，權(quán)益銷售亦有較大增幅，這與該公司近年主動提升權(quán)益占比有關(guān)。

報告披露，2021年，濱江集團(tuán)累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，新增土儲貨值權(quán)益比例56.6%。

其中，56.6%新增土儲權(quán)益比例較過往為高，2020年該數(shù)字為50%，2019年是52.8%，2018年則僅有37.4%。

土儲權(quán)益增加的同時，濱江去年拿地力度并未像很多同行那樣降低，反而有所增加。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，該公司新增土地儲備項目38個，其中在浙江省8個地級市共獲取35個項目，并成功開拓麗水市場實現(xiàn)浙江省內(nèi)11個地級市項目全覆蓋。報告期內(nèi)，累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，土地款總額710億元，權(quán)益土地款437.86億元。

觀點新媒體查閱過往年報對比，2020年新增土地儲備項目30個，新增土地面積171.65萬平方米，新增土儲計容建筑面積432.24萬平方米，土地款總額781.9億元，權(quán)益土地款410.3億元；2019年新增土地儲備項目28個，新增土地面積126.52萬平方米，新增土儲計容建筑面積295.39萬平方米，土地款總額503.71億元，權(quán)益土地款270.49億元。

拿地支出逐漸增加，與銷售回款的增長有關(guān)。

2022年工作目標(biāo)和戰(zhàn)略部分，濱江集團(tuán)對于土地儲備的計劃是，在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。報告披露，截止2021年末尚未結(jié)算的預(yù)收房款為935.4億元，較年初增長28.5%，“預(yù)收款的持續(xù)增厚，為未來業(yè)績提供充分保障”。

回款增加自然也為營業(yè)收入與利潤增長提供可能，而濱江集團(tuán)去年實現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元，實現(xiàn)歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。

或正是由于去年積極納儲，在萬科喊出“縮表出清”時，濱江集團(tuán)去年總資產(chǎn)2117.26億元，歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)205.79億元，分別較上年同期增長23.09%和12.03%。

“濱江集團(tuán)營業(yè)收入主要來自于房地產(chǎn)銷售收入，2021年度財務(wù)報表所示營業(yè)收入項目金額為379.76億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為366.73億元，占營業(yè)收入的96.57%?！?/p>

收入增加的同時，營業(yè)成本同比也在增加。報告期內(nèi)，該公司房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)成本為282.45億元，同比增加35.80%，比營業(yè)收入的31.57%增幅要高。其中，房產(chǎn)銷售營業(yè)成本同比增加36.03%，比房產(chǎn)銷售營業(yè)收入的31.68%增幅高。

還有一個增長數(shù)據(jù)值得關(guān)注：在不少房企融不到錢的時候，濱江集團(tuán)截止2021年末共獲銀行授信額度832.43億元，較上年末增加16%，授信額度已使用356.61億元，剩余可用授信額度475.82億元，占總額度的57%。

下降的是什么？

雖然有不少業(yè)績和財務(wù)數(shù)據(jù)實現(xiàn)同比增長，但在毛利率逐漸下滑大環(huán)境，濱江集團(tuán)也不能避免。

正如上面所示，營業(yè)成本增幅大于收入增幅的情況下，濱江集團(tuán)2021房地產(chǎn)業(yè)毛利率為24.66%，比上年同期減少2.34%。其中，杭州地區(qū)毛利率為20.72%，同比減少3.65%。

另據(jù)觀點新媒體早前報道，隨著品牌房企的不斷入局，市場競爭加劇，濱江在杭毛利率持續(xù)下跌，2018年至2021年中期從36.04%降至17.88%。

難怪在2021年5月14日舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會中，濱江集團(tuán)董事長戚金興曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%-2%的凈利潤水平。這話一出，引發(fā)了各界對濱江集團(tuán)以及房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的極大關(guān)注和討論。

而濱江集團(tuán)去年38個新增項目中，杭州地區(qū)就占到了18個。另外，濱江在杭州的優(yōu)勢暫時還難以在省外地區(qū)復(fù)現(xiàn)，存在毛利率不足的問題，如上海地區(qū)毛利率僅為11.91%。

戚金興則認(rèn)為，毛利率差異比較大的原因為：一是新進(jìn)城市一般競爭激烈，二是杭州之外濱江進(jìn)入的城市銷售周期相對較長。但隨著新城市的落地，后面利潤率會逐年提升。

截至2021年末，濱江集團(tuán)累計土地儲備為642.83萬平方米，總建筑面積1500.51萬平方米（杭州825.38萬平方米，浙江省內(nèi)（除杭州）555.97萬平方米，浙江省外119.16萬平方米），剩余可開發(fā)建筑面積262.40萬平方米（杭州94.72萬平方米，浙江省內(nèi)（除杭州）121.934萬平方米，浙江省外45.75萬平方米）。

截至2021年末，濱江集團(tuán)土地儲備中杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。

行業(yè)下行對企業(yè)總還是有影響的，在2022年銷售預(yù)期中，濱江集團(tuán)保持謹(jǐn)慎或更“適應(yīng)”當(dāng)下情況--銷售目標(biāo)1500億元-1600億元——比2021年銷售額1691億元有所減少。

其實在2021年度報告中，被濱江集團(tuán)比較強(qiáng)調(diào)的一個詞組是“融資成本持續(xù)下降”。

報告顯示，濱江去年融資規(guī)模增加的情況下，融資成本持續(xù)下降，2021年末融資利率為4.9%，較2020年末5.2%下降0.3個百分點，創(chuàng)歷史新低；按照2021年末權(quán)益有息負(fù)債448億元計算，可以節(jié)省利息1.34億元。

觀點新媒體查閱濱江融資余額數(shù)據(jù)，2021年末為457.62億元，較2020年419.60億元增加9.06%。融資成本方面，2019年綜合融資利率是5.6%，2020年為5.2%，2021年則降至4.9%。

對于2022年，濱江的目標(biāo)是資金上繼續(xù)保持穩(wěn)健，保持合理的有息負(fù)債水平，融資利率從4.9%確保下降至4.7%。

報告另外顯示，2021年濱江集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從上年末83.70%降至82.34%，凈負(fù)債率由83.57%降至65.97%。

濱江集團(tuán)表示，報告期內(nèi)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為139.96億元，占比僅為30.58%，低于期末貨幣資金（211.41億元），現(xiàn)金短債比為1.51倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

“2021年乃至未來兩到三年甚至更長時間，濱江要繼續(xù)將有息負(fù)債水平控制在合理范圍內(nèi)，有息負(fù)債總額不超過總資產(chǎn)的30%，且要持續(xù)保持‘三條綠線’，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢?！?/p>

2022年走過了一個季度有余，濱江集團(tuán)4月29日公布的2022年一季度報告顯示，業(yè)績表現(xiàn)暫未能延續(xù)去年走勢。

銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為104.89億元，同比減少42.31%，系本期預(yù)售房款減少所致。營業(yè)收入方面，一季度實現(xiàn)61.83億元，同比下降16.79%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.28億元，下降幅度達(dá)42.69%。

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