作者：王澤紅

出品：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

4月29日，金科股份（000656.SZ）發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2021年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1123.10億元，同比增長(zhǎng)28.05%；結(jié)算面積1,200.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.34%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)66.88億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)36.01億元。

2021年以來(lái)，樓市政策調(diào)控升級(jí)、融資環(huán)境收緊、購(gòu)房者預(yù)期下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，諸多房企利潤(rùn)下滑甚至是虧損，少數(shù)企業(yè)更是面臨嚴(yán)峻的流動(dòng)性危機(jī)。

在此背景下，金科堅(jiān)持 “四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)力推進(jìn)“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，即堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展，主動(dòng)降負(fù)債、降庫(kù)存，提升盈利能力、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展活力與后勁，交出了一份難得的業(yè)績(jī)。

牢守現(xiàn)金安全 回款率高達(dá)101%

2021年，房企們紛紛 “御寒”過(guò)冬，以“去庫(kù)存、收現(xiàn)金”為主要目的各顯神通，保障現(xiàn)金流生命線。金科也不例外，在“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略之下，主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，全力搶抓銷售回款，充分重視現(xiàn)金安全，積極盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，果斷聚焦經(jīng)營(yíng)質(zhì)效。

尤其在現(xiàn)金流管理方面，金科一再?gòu)?qiáng)調(diào)“將保障現(xiàn)金流安全作為一把手的頭號(hào)工程”，多措并舉保障和增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)生造血功能，追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流；在“以收定支、先收后支、收大于支”的現(xiàn)金流管理模式下，堅(jiān)持抓有回款質(zhì)量的銷售，以有價(jià)值的銷售回款充盈企業(yè)現(xiàn)金流。

效果立竿見(jiàn)影，金科2021年實(shí)現(xiàn)銷售金額1840億元，連續(xù)3年位居行業(yè)前20；銷售回款1853億元，回款率高達(dá)101%，創(chuàng)歷史新高；銷售面積1966萬(wàn)平米，連續(xù)4年位居行業(yè)前10。

除此之外，還通過(guò)金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者貢獻(xiàn)現(xiàn)金超40億元，同時(shí)通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏等方式實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~142億元，連續(xù)四年為正……多方舉措之下，金科牢牢守住了現(xiàn)金安全底線。

更難得的是，在加固現(xiàn)金安全的前提下，金科的有息負(fù)債規(guī)模大幅壓降，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

負(fù)債指標(biāo)也相應(yīng)下降。截至2021年底，金科資產(chǎn)負(fù)債率為79.07%，同比降低1.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為69.51%，同比降低5.56個(gè)百分點(diǎn)，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，同比降低0.68個(gè)百分點(diǎn)，存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長(zhǎng)9.99個(gè)百分點(diǎn)。

在增強(qiáng)穩(wěn)健財(cái)務(wù)能力的有力舉措中，金科越發(fā)凸顯行業(yè)“穩(wěn)健派”實(shí)力。

信用評(píng)級(jí)良好 融資渠道通暢

穩(wěn)健發(fā)展，也讓金科持續(xù)保持了良好的信用評(píng)級(jí)。不僅在境內(nèi)保持了主體信用評(píng)級(jí)的穩(wěn)定，獲得中誠(chéng)信、聯(lián)合評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)AAA級(jí)評(píng)級(jí)；在境外更是獲得標(biāo)普將國(guó)際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)提高至BB-，展望穩(wěn)定，自2021年4月調(diào)整后，持續(xù)保持至今。

良好信用背書(shū)之下，即便行業(yè)融資趨緊，金科2021年依然成功在境內(nèi)外發(fā)行各類公開(kāi)市場(chǎng)債券融資，包含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等在內(nèi)10次，融資規(guī)模高達(dá)約118億元，位居國(guó)內(nèi)A股民營(yíng)房企前列，為現(xiàn)金流安全提供了有效保障。

同期，金科也得到了多家金融機(jī)構(gòu)的支持，主要銀行一直對(duì)公司保持穩(wěn)定的授信額度，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2021年度，金科銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機(jī)構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開(kāi)市場(chǎng)融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

更重要的是，在行業(yè)屢現(xiàn)債務(wù)違約的情形下，金科保證了所有公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)100%兌付，全年累計(jì)兌付金額超106億元。

進(jìn)入2022年，金科成功發(fā)行2022年首期15億元公司債，不僅堅(jiān)定了投資者的信心，也彰顯了金科優(yōu)質(zhì)的信用背景和穩(wěn)健的市場(chǎng)形象。在“發(fā)債難”的大環(huán)境下也在一定程度上振奮了同行業(yè)債券發(fā)行的景氣度。

同時(shí)，多家銀行也加大了對(duì)金科的開(kāi)發(fā)貸投放力度；證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司、資管公司等持續(xù)落地與金科的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資支持。

當(dāng)下的金科，現(xiàn)金流管理與融資已經(jīng)形成了一種良性循環(huán)。愈牢守現(xiàn)金安全底線，財(cái)務(wù)愈穩(wěn)健，金融機(jī)構(gòu)愈認(rèn)可；融資愈通暢，又會(huì)反哺現(xiàn)金流安全度。

土儲(chǔ)量足質(zhì)優(yōu) 城市能級(jí)再提升

當(dāng)然，金科的安全與穩(wěn)健也與其投資邏輯強(qiáng)相關(guān)，拿對(duì)地很關(guān)鍵。

土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，土儲(chǔ)太少不行，否則巧婦難為無(wú)米之炊。但土儲(chǔ)也不是越多越好，在當(dāng)前形勢(shì)下，反而會(huì)帶來(lái)沉重的財(cái)務(wù)成本。一般來(lái)說(shuō)，能夠保障未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)需求的土儲(chǔ)量，是一個(gè)比較理想的狀態(tài)。

在集中供地“前熱后冷”的背景下，金科2021年堅(jiān)持多元化拿地模式，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備47宗，土地購(gòu)置合同金額為376億元，計(jì)容建筑面積976萬(wàn)平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)，有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

其中，通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購(gòu)等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積為557萬(wàn)平方米，占比56%；新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比約87%，城市能級(jí)進(jìn)一步增強(qiáng)。

截至2021年底，金科累計(jì)土地儲(chǔ)備面積達(dá)6591萬(wàn)方，可售貨值4685億元，可覆蓋未來(lái)2-3年銷售，恰好處于一種理想狀態(tài)。

如同其他民營(yíng)房企一般，金科也縮減了土地購(gòu)置金額，但投資城市能級(jí)在穩(wěn)步提升，按照城市能級(jí)可售面積計(jì)算，二三線（含新一線）城市占比達(dá)80.23%；按城市能級(jí)可售貨值計(jì)算，二三線（含新一線）占比達(dá)82.47%，一線、四線及以下僅占17.53%。

分區(qū)域來(lái)看，重慶可售面積達(dá)1622.81萬(wàn)方，占比24.66%；西南區(qū)域（不含重慶）占比19.49%；華中區(qū)域占比18.14%，華南、華北和其他區(qū)域占比分別為7.72%、6.20%、5.14%。當(dāng)中，重慶可售貨值達(dá)915.87億元，華東區(qū)域1113.16億元，西南區(qū)域896.65億元。

想要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必須要有高質(zhì)量的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)支撐。為此，金科建立了自己的一套拿地策略，緊密圍繞“三圈一帶”、 “八大城市群”進(jìn)行投資布局，體現(xiàn)在城市能級(jí)上，就是“二三線為主，一四線為輔”。

金科有自己的邏輯，一方面一線城市發(fā)展相對(duì)成熟，土地供應(yīng)有限，進(jìn)駐難度高；另一方面，四線城市基本面支撐力不強(qiáng)，市場(chǎng)穩(wěn)定性較弱。而二三線城市（含新一線）則不同，正處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)容量大且有上升空間。

所以，在這一投資策略的指引下，金科近些年的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)愈趨均衡，2021年又更進(jìn)一步。數(shù)據(jù)顯示，金科2021年在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南區(qū)域銷售金額占比分別達(dá)到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區(qū)域布局日趨合理。

地產(chǎn)+全面提速 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成效凸顯

面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，金科積極挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，依托“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，提出精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

由地產(chǎn)主業(yè)向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，不斷加大新業(yè)務(wù)、新賽道的拓展和落地，為金科2021年帶來(lái)了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，尤其是金科服務(wù)可以用高增長(zhǎng)來(lái)形容，多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)增長(zhǎng)超過(guò)七成，全年?duì)I收達(dá)到59.68億元，同比增長(zhǎng)約77%；凈利潤(rùn)10.77億元，同比增長(zhǎng)70%；歸母凈利潤(rùn)10.57億元，同比增長(zhǎng)71%。

金科商業(yè)2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)30%，EBITDA同比增長(zhǎng)32%，形成了以金科中心、金科愛(ài)琴海和金WALK未來(lái)生活中心為主的三大成熟產(chǎn)品線。截至2021年底，金科商業(yè)在管項(xiàng)目80個(gè)，在管面積307萬(wàn)平方米，其中自持體量98萬(wàn)平方米。

金科產(chǎn)業(yè)2021年先后完成濰坊智慧科技城開(kāi)園運(yùn)營(yíng)，江津智慧科技城、濟(jì)寧生命健康科技城等招商工作，累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目28個(gè)，面積超1300萬(wàn)平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元，建成并運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

作為金科多元賽道布局的主力輕資產(chǎn)板塊，構(gòu)建的系統(tǒng)性運(yùn)營(yíng)能力也開(kāi)始凸顯。報(bào)告期內(nèi)，金科服務(wù)直拓獨(dú)立第三方管理面積超5000萬(wàn)方，市場(chǎng)化獲取項(xiàng)目超400個(gè)，占比近90%；第三方累計(jì)在管面積近1.4億方，占比達(dá)到58%。管理規(guī)模不僅大幅提升，外拓能力也愈加明顯。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)初見(jiàn)成效，為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國(guó)際智能制造科技城等項(xiàng)目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式也日趨成型，2021年實(shí)現(xiàn)代建項(xiàng)目銷售金額超20億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積140萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積600萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備貨值近500億元，當(dāng)中一二線城市項(xiàng)目占比52%。

多元化發(fā)展進(jìn)入快車道，輕資產(chǎn)從體系內(nèi)經(jīng)營(yíng)賦能向?qū)ν饽芰敵龅霓D(zhuǎn)型開(kāi)始加速，一個(gè)更加行穩(wěn)致遠(yuǎn)的金科正在長(zhǎng)成。

關(guān)鍵詞： 同比增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米 個(gè)百分點(diǎn)