文/樂居財經(jīng) 李奕和

今年以來，連續(xù)出臺的樓市利好政策，似乎并沒能讓持續(xù)低迷的行業(yè)得到較好扭轉(zhuǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，1-4月商品房銷售面積同比繼續(xù)下滑。

另外，在行業(yè)風(fēng)險解決上，即便政策層對一部分優(yōu)質(zhì)房企給予并購貸款上的便利，并試圖引入AMC對出險房企進(jìn)行重組，目前而言，效果也仍有待體現(xiàn)。

一個原因是，去年以來房企持續(xù)債務(wù)暴雷所引發(fā)的行業(yè)信用坍塌，并沒有得到很好的修復(fù)。購房者和投資者對行業(yè)的信心不足，讓房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款與融資一再受挫。行業(yè)仍需等待更多利好政策的刺激以回歸正軌。

此前一天（5月16日），有市場消息，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。此后，三家房企先后宣布了發(fā)債的意向，為市場傳言做出了回應(yīng)。

不僅如此，深交所當(dāng)天還推出中證金融和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證。此舉很大程度上增厚了民營房企債務(wù)融資信用水平，有利于增強(qiáng)投資者信心，保證房企融資成功。因此，也被認(rèn)為是為信心不足的房地產(chǎn)融資，提供了重要的借鑒。

幸運(yùn)“三寶”

根據(jù)5月16日消息，被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企的三家房企中，碧桂園將發(fā)行不超過5億元的公司債，發(fā)行期限為1+1+1年，利率區(qū)間為4.5%-5.0%；龍湖預(yù)備發(fā)行5億元公司債，期限為3+3年，利率區(qū)間3.0%-4.0%。

此外，美的置業(yè)將發(fā)行2+2年期公司債，規(guī)模不超過14.4億元，詢價區(qū)間為4.1%-4.9%。該消息隨后得到了三家房企的證實(shí)。

當(dāng)天的晚些時候，美的置業(yè)公告，間接全資附屬公司美的置業(yè)集團(tuán) (境內(nèi)發(fā)行人)計(jì)劃發(fā)行本金總額不超過人民幣10億元的公司債券。債券簡稱為“22美置01”，期限為4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

龍湖也披露公開發(fā)行2022年公司債券（第二期）募集說明書，擬發(fā)行規(guī)模不超過5億元，6年期，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。

相比之下，碧桂園雖未公布具體發(fā)債計(jì)劃，但基于當(dāng)天傳言也做出說明，“碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國內(nèi)公司債券?！?/p>

三家房企較好的信用資質(zhì)，健康的負(fù)債及財務(wù)水平，是其成為被選定的“幸運(yùn)者”的主要原因。它們的發(fā)債，于整個行業(yè)的融資而言也被賦予指示性的意義。

據(jù)了解，龍湖和碧桂園均是獲標(biāo)普、穆迪“投資級”評級的企業(yè)。此外，碧桂園、美的置業(yè)還是少數(shù)獲得銀行并購貸額度的民營房企，前者還在今年初發(fā)行了民營房企2022年首單ABS，后者則是2022年首家成功發(fā)行中票的內(nèi)房股民企。

更重要的是，為吸引投資人，上述三家企業(yè)在融資中，將同時發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具。

同于5月16日，深交所已推出中證金融和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“龍湖供應(yīng)鏈ABS”）配套成功完成簿記。

龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利率3.50%，投資者認(rèn)購倍數(shù)2.36倍，基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)鏈上游306家中小供應(yīng)商對龍湖的應(yīng)收賬款。對應(yīng)信用保護(hù)憑證名義本金4000萬元，被保護(hù)標(biāo)的發(fā)行規(guī)模4億元。

據(jù)了解，這也是市場落地的首單民營房企信用保護(hù)工具，有利于增厚民營房企債務(wù)融資信用水平。

信用分層加劇

房地產(chǎn)市場持續(xù)向下，房企融資萎靡，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)作為三家被選定示范企業(yè)進(jìn)行發(fā)債，以及深交所及時推出的信用保護(hù)憑證，被賦予了更多積極正向的色彩。

國家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

市場信心尚未恢復(fù)，購房者觀望情緒依然濃厚，這進(jìn)一步傳導(dǎo)，便是地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)績的下滑?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企1-4月的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。

事實(shí)上，房企的艱難處境還遠(yuǎn)不及于此。銷售去化不甚理想，企業(yè)融資也陷入低迷。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%。當(dāng)中，境外債券規(guī)模約442億元（人民幣），同比減少65%；境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%。

一大原因是，隨著去年以來房企債務(wù)違約潮的發(fā)生，房地產(chǎn)信用坍塌，房企整體信用評級也屢屢被下調(diào)，影響了其融資預(yù)期。據(jù)了解，僅進(jìn)入今年5月，穆迪就將融創(chuàng)中國、祥生控股、雅居樂、禹洲等房企家族評級進(jìn)行了下調(diào)。

要防止行業(yè)風(fēng)險繼續(xù)蔓延，拯救行業(yè)信用，恢復(fù)房企融資迫在眉睫。而信用保護(hù)憑證的推出，正意在增厚房企融資信用水平。據(jù)了解，該機(jī)制項(xiàng)下，得以將信用保護(hù)和債項(xiàng)分離開來，可以視作金融資產(chǎn)的違約保險。

具體而言，以上述龍湖4.02億供應(yīng)鏈ABS為例，“ABS+信用保護(hù)憑證”的融資解決方案，提升了各方對龍湖ABS的投資意愿，有利于供應(yīng)鏈上游中小企業(yè)加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。此外，聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的發(fā)行方式，也有助于凝聚市場各方力量，進(jìn)一步提升資本市場對民營企業(yè)的融資支持力度。

深交所也稱，接下來，將用好用活市場力量，推動業(yè)務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，支持更多市場機(jī)構(gòu)參與民營企業(yè)債券融資信用保護(hù)工具業(yè)務(wù)，合力賦能民營經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著行業(yè)風(fēng)險的不斷深入，未來優(yōu)質(zhì)民營房企獲得融資仍是主流，房企融資更多還是“錦上添花”，而少有“雪中送炭”。當(dāng)中，一個重要的事實(shí)是，出現(xiàn)流動性危機(jī)的房企普遍負(fù)債較高，在“三道紅線”的行業(yè)規(guī)則下，這些企業(yè)的負(fù)債水平，并不能繼續(xù)增加。

另一方面，從房企自身意愿來看，在近幾年的政策風(fēng)向的主導(dǎo)下，大規(guī)模舉債發(fā)展的模式已經(jīng)被行業(yè)所拋棄，房企開始追求穩(wěn)健的財務(wù)，主動尋求降杠桿，也在進(jìn)一步降低了房企的融資意愿。