文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

“北當(dāng)代、南朗詩(shī)”。

在派系格局復(fù)雜的中國(guó)地產(chǎn)江湖，當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）與朗詩(shī)地產(chǎn)（00106.HK）是中國(guó)綠色地產(chǎn)的兩大標(biāo)志性企業(yè)。

它們各自的核心創(chuàng)始人，張雷與田明相差1歲，他們的人生軌跡有諸多重疊。早年都曾在體制內(nèi)工作，棄官下海從商，步入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間也差不多，前者在2000年創(chuàng)立當(dāng)代置業(yè)，后者在第二年底創(chuàng)立朗詩(shī)地產(chǎn)，此后二人與“綠色”交織纏繞多年。

物業(yè)資本化風(fēng)口吹來(lái)，張雷與田明各自先后將當(dāng)代置業(yè)與朗詩(shī)地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)物企推進(jìn)港交所。

在穿上“新裝”IPO的大潮下，物企的“特色標(biāo)簽”成為獲得資本投票的利器。押注智慧，融合商管，做純商業(yè)，打民生牌，走商辦路……層出不窮。

在此大背景下，第一服務(wù)控股（02107.HK）與朗詩(shī)綠色生活（01965.HK）走差異化路線，打造自己的特色王牌，不約而同地選擇了以“綠色基因”為底色?！氨碑?dāng)代、南朗詩(shī)”關(guān)于的“綠色”較量，也從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步延伸到了物管行業(yè)。

2021年度大考收官，第一服務(wù)控股與朗詩(shī)綠色生活交出了各自的“答卷”。在綠色物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，誰(shuí)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、特色故事更顯？借助上市融資渠道，誰(shuí)的獨(dú)立性更強(qiáng)？在波瀾起伏的資本市場(chǎng)，誰(shuí)的綠色人居服務(wù)故事更打動(dòng)人？

朗詩(shī)綠色生活業(yè)務(wù)“老三樣”

第一服務(wù)綠色人居獨(dú)立成行

打造綠色物業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)力，第一服務(wù)控股與朗詩(shī)綠色生活講“故事”的方式有所不同。

從年報(bào)呈現(xiàn)業(yè)務(wù)線來(lái)看，朗詩(shī)綠色生活還處在物企傳統(tǒng)“老三樣”，而第一服務(wù)控股已經(jīng)單獨(dú)拎出“綠色人居解決方案”作為特色業(yè)務(wù)線了。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年12月31日，朗詩(shī)綠色生活實(shí)現(xiàn)收入7.37億元，同比增長(zhǎng)約22.7%；錄得毛利約為1.86億元，同比增加約15.8%；毛利率約為25.2%，同比下降1.5%；年內(nèi)溢利約為0.58億元，同比減少約11.0%，凈利率約為7.91%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)收入為4.7億元，為第一大收入來(lái)源，在總收入中占比63.7%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約2.00億元，占總收入的27.2%；社區(qū)增值服務(wù)收入約0.67億元，占總收入的9.1%。

朗詩(shī)綠色生活的綠色物業(yè)體現(xiàn)在管理項(xiàng)目中。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，截至2021年12月31日，朗詩(shī)綠色生活在管項(xiàng)目中，46個(gè)項(xiàng)目獲得中國(guó)綠建星級(jí)認(rèn)證，占當(dāng)前在管項(xiàng)目數(shù)的28.9%；其中綠建三星認(rèn)證項(xiàng)目32個(gè)，設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)雙三星項(xiàng)目4個(gè)，位居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。

相較而言，第一服務(wù)控股的綠色物業(yè)體現(xiàn)似乎更為直接。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年12月31日，第一服務(wù)控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.2億元，同比上漲44.4%；錄得毛利約3.35億元，同比增25.4%，毛利率從2020年的34.5%下滑到了29.9%；凈利潤(rùn)約為0.34億元，同比減少66.3%，凈利率約為3%。

其中，物業(yè)管理服務(wù)收益達(dá)6.1億元，同比上漲90%，占總收入的54.46%；增值服務(wù)收入3.13億元，占總收入的27.93%。其中，向非業(yè)主提供增值服務(wù)收入1.53億元，占比49%；社區(qū)增值服務(wù)收入1.6億元，占比51%，與上一年相比提升了4.6個(gè)百分點(diǎn)。

“第一服務(wù)的獨(dú)特性在于提供綠色人居解決方案，這是第一服務(wù)所獨(dú)有的一部分業(yè)務(wù)收入，也是其它物業(yè)公司在國(guó)內(nèi)目前所不具備的。”第一服務(wù)將綠色物業(yè)管理服務(wù)作為有利競(jìng)爭(zhēng)武器，不過(guò)在2021年的收成卻并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)太大突破。

財(cái)報(bào)顯示，過(guò)去一年，第一服務(wù)控股的綠色人居解決方案收入1.95億元，較2020年的1.93億元僅增加約1.2%；與此同時(shí)，在總收入中的占比由2020年的25.07%下降到了17.41%。

同時(shí)，綠色人居解決方案的毛利率由2020年的33.8%減少至29.1%。第一服務(wù)解釋稱，主要是因?yàn)橛捎谠牧蟽r(jià)格上漲及采暖期延長(zhǎng)，能源運(yùn)維服務(wù)毛利率下降，同時(shí)2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致其其他服務(wù)線相比毛利率較高的綠色科技咨詢服務(wù)貢獻(xiàn)的收入下降。

第一服務(wù)押注第三方非住

朗詩(shī)綠色生活關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)大

進(jìn)入資本市場(chǎng)，站在資本與投資者的視野中，物企的“獨(dú)立性”便受到外界關(guān)注，尤其在眼下的市場(chǎng)環(huán)境，物企第三方外拓的價(jià)值更為突出。

財(cái)報(bào)顯示，過(guò)去一年，兩家物企在收并購(gòu)狩獵場(chǎng)均有所收獲。

其中，第一服務(wù)控股集中在去年上半年，先后斬獲兩個(gè)標(biāo)的。2021年3月，第一服務(wù)吹響收購(gòu)號(hào)角，斥資約0.93億元從第三方手中購(gòu)得大連亞航物業(yè)80%的權(quán)益；不到一個(gè)月時(shí)間，又出資約1.36億元從另一個(gè)第三方手中購(gòu)得青島洛航100%的權(quán)益。

這兩家公司的服務(wù)業(yè)態(tài)均以非住為主。其中大連亞航物業(yè)是中國(guó)領(lǐng)先的工業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)提供商，為多間知名工業(yè)園房地產(chǎn)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，青島洛航第一服務(wù)押注第三方非住。

兩筆收購(gòu)進(jìn)賬，使得第一服務(wù)控股業(yè)務(wù)往來(lái)獨(dú)立性更強(qiáng)，同時(shí)也進(jìn)一步提升了非住領(lǐng)域的業(yè)務(wù)濃度。

截至2021年12月31日，第一服務(wù)控股總在管建筑面積約為5210萬(wàn)平方米，與2020年同期相比增幅約172.9%。其中，來(lái)自第三方的在管建筑面積同比大幅增加約425.7%，達(dá)到3780萬(wàn)方；第三方在管面積占比從2020年的37.8%一躍提升至了72.7%。

相較而言，朗詩(shī)綠色生活的在管規(guī)模對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴程度還較大。

截至2021年12月31日，朗詩(shī)綠色生活在管建筑面積約為2345萬(wàn)平方米，較2020年12月31日在管建筑面積約1735萬(wàn)平方米增長(zhǎng)約35.2%。其中，獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管面積約為1072.3萬(wàn)平方米，在總在管面積中占比45.7%。

上市不到半年，朗詩(shī)綠色生活就開(kāi)出了首單并購(gòu)，并趕在2021年12月30日完成信息披露。資料顯示，朗詩(shī)綠色生活1.07億元收購(gòu)一組物業(yè)標(biāo)的，運(yùn)營(yíng)主體為安徽新地物業(yè)，總在管面積約600萬(wàn)平方米。

2021年7月份上市時(shí)，朗詩(shī)綠色生活一共募集到約2.89億港元，其中56.8%約1.64億港元用途為投資和收并購(gòu)。在上市物企中這筆資金并不算豐厚，而收購(gòu)安徽新地物業(yè)就要花掉1億元多，未來(lái)留給朗詩(shī)綠色生活的市場(chǎng)增拓空間相對(duì)有限。

朗詩(shī)綠色生活也考慮到了這一點(diǎn)，在訂立收購(gòu)條款時(shí)慎之又慎。一方面留出了收購(gòu)價(jià)格依業(yè)績(jī)情況而進(jìn)行調(diào)整的余地，業(yè)績(jī)對(duì)賭三年，收益年復(fù)合增長(zhǎng)率低于8%時(shí)，將觸發(fā)退單條款。另一方面，收購(gòu)款分三期支付，避免現(xiàn)金大額流出，分散風(fēng)險(xiǎn)。