觀點(diǎn)網(wǎng)6月7日晚間，綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司公告稱，股東方萬科入股公司旗下的深圳白石洲舊改。

根據(jù)公告，綠景中國旗下智慧城市發(fā)展有限公司、深圳市四達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，與萬科旗下深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立認(rèn)購協(xié)議。

萬科將向四達(dá)實(shí)業(yè)注資約23億元，其中約1.71億元將注入注冊資本，占四達(dá)實(shí)業(yè)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約8%，而結(jié)余將入賬列為四達(dá)實(shí)業(yè)資本儲(chǔ)備。交易完成后，四達(dá)實(shí)業(yè)將由綠景中國持有92%股權(quán)，萬科持有8%股權(quán)。

觀點(diǎn)新媒體了解，四達(dá)實(shí)業(yè)控制深圳白石洲舊改項(xiàng)目公司深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司。

白石洲舊改位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，被譽(yù)為“深圳舊改航母”，是深圳規(guī)模最大、關(guān)注度最高及最具代表性的城市更新項(xiàng)目，總面積46萬平方米，計(jì)容建筑面積358萬平方米。項(xiàng)目分為四期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期約為8到10年。

目前白石洲舊改第一期已順利動(dòng)工，預(yù)期在2023年會(huì)大規(guī)模推盤。4月底綠景中國管理層指出，白石洲一期貨值大概為300億左右。

值得關(guān)注的是，根據(jù)交易條款，萬科并不參與該白石洲舊改第一期及第二期發(fā)展及營運(yùn)，不對一、二期項(xiàng)目債務(wù)負(fù)責(zé)，亦不享有兩期項(xiàng)目利潤分成。相反，萬科享有的是項(xiàng)目第三期及第四期的利潤分派，分派比例為綠景萬科“八二分”，意味著擁有20%權(quán)益。

顯然，萬科打的是放長線釣大魚的算盤。

從交易對價(jià)看，四達(dá)實(shí)業(yè)于3月31日100%股權(quán)的估值為約330億元，綠景中國稱萬科入股價(jià)格是參考該估值后按公平原則厘定。按萬科注資23億元實(shí)益持股8%計(jì)算，四達(dá)實(shí)業(yè)對應(yīng)估值卻僅有287.5億元，相當(dāng)于打了約87折。

考慮到萬科僅介入白石洲舊改三、四期，加上舊改尚需時(shí)間推進(jìn)，這或許是綠景方面做出讓步的原因之一。而以此估算，萬科注資23億元實(shí)益獲得三、四期20%權(quán)益，對應(yīng)三、四期總估值則只有115億元。

這樣的賬面數(shù)據(jù)，并不能體現(xiàn)白石洲三、四期的真正價(jià)值。

實(shí)際上，白石洲舊改已于2021年初由三期調(diào)整為四期實(shí)施，調(diào)規(guī)后一至四期規(guī)劃總體量分別為68.2萬平方米、19.8萬平方米、178.5萬平方米、91.5萬平方米。其中，一期有一半體量為返遷房，另一半為可售貨值，主要參考周邊項(xiàng)目均價(jià)10-15萬元/平方米推測貨值。

換句話說，三、四期占據(jù)了白石洲舊改總體量75%，按一期售價(jià)以及50%可售面積估算，這部分貨值也將在一兩千億之間。

開發(fā)節(jié)點(diǎn)方面，綠景中國管理層4月底提及，白石洲舊改二、三、四期簽約率已經(jīng)超過90%，達(dá)到政策所要求的95%簽約率就可以確定實(shí)施主體?！案鶕?jù)我們的進(jìn)度，預(yù)計(jì)今年底也是可以達(dá)到100%的?！?/p>

管理層還透露，白石洲一期預(yù)計(jì)可銷售兩三年時(shí)間，回籠資金后再投入開發(fā)后面三期。這種滾動(dòng)開發(fā)的做法，隨著萬科的入股也將有所改變，至少就短期而言，綠景中國實(shí)際已提前套現(xiàn)了一筆資金。

對于綠景中國來說，這筆生意或許是“遠(yuǎn)水救近火”的無奈之舉。

2021年年報(bào)顯示，綠景中國凈負(fù)債率81.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.8%，現(xiàn)金短債比為0.68，觸及一道紅線。

截至去年底，公司現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物39.07億元，受限存款33.80億元；而一年內(nèi)到期有息負(fù)債達(dá)98億元，包括銀行及其他貸款、可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募。

具體來看，銀行及其他貸款中有10億元是開發(fā)貸到期需要?jiǎng)傂詢陡?，而剩余的?nèi)保外貸、項(xiàng)目貸款/物業(yè)貸款等基本為有抵押品貸款，成功再融資機(jī)會(huì)較大；可轉(zhuǎn)債為14.6億元，境內(nèi)小公募為14億元。

綠景中國針對白石洲項(xiàng)目有光大銀行207億的授信，還有175億的額度，加上綠景中國目前超過100億的可售貨值和授信73億，管理層預(yù)計(jì)可滿足項(xiàng)目的資金需求。

然而，有分析者卻指出，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，三條紅線和銀行貸款集中度管理等政策的推出，使得綠景中國存在無法從銀行獲取預(yù)期融資數(shù)額的可能性。同時(shí)，今年上半年房企普遍出現(xiàn)銷售下跌情形，綠景中國的銷售回款亦經(jīng)受考驗(yàn)。

這也使得償債的大部分希望，綠景中國都寄托在了白石洲舊改之上。比如債權(quán)人提出希冀存續(xù)債務(wù)，主要原因是白石洲明年進(jìn)入預(yù)售，預(yù)售后換股才能使收益最大化，在此之前便需要確保綠景債務(wù)的安全性。

綠景管理層曾預(yù)計(jì)，白石洲一期推出100億貨值后，公司的收入及現(xiàn)金流就會(huì)回正，“現(xiàn)金短債比也是可以達(dá)標(biāo)的”。公司還做了多手準(zhǔn)備，將以項(xiàng)目的股權(quán)，包括一些IP投資性物業(yè)的股權(quán)，作為自己的資金安全墊。

目前來看，出讓白石洲項(xiàng)目些許股權(quán)，應(yīng)該就是綠景中國準(zhǔn)備的“安全墊”。

綠景中國于最新公告指出，此次引入萬科所得款項(xiàng)將全數(shù)用于項(xiàng)目第三期及第四期開發(fā)。認(rèn)購事項(xiàng)將可讓目標(biāo)公司就發(fā)展白石洲舊改項(xiàng)目第三期及第四期籌措資金，并將減低目標(biāo)公司對集團(tuán)財(cái)政支持依賴程度——綠景將有更多余力應(yīng)付到期債務(wù)。

此外，認(rèn)購事項(xiàng)可讓目標(biāo)公司優(yōu)化其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并支持其后續(xù)于市場上的業(yè)務(wù)發(fā)展。透過引入投資者，綠景中國相信將會(huì)提高一眾投資者對集團(tuán)的信心，同時(shí)為集團(tuán)提供更多融資選擇。

關(guān)鍵詞： 四達(dá)實(shí)業(yè) 萬平方米 目標(biāo)公司