觀點網 近日，中國鐵建股份有限公司子公司中國鐵建投資集團有限公司，正掛牌出售恒大置業(yè)（深圳）有限公司49%股權。

此次標的讓底價26.6億元，稍高于中國鐵建彼時的23.13億元接手價，溢價率約15%上下，交易信息披露截止日期為7月4日。

根據(jù)工商信息，恒大置業(yè)（深圳）有限公司注冊資本47.21億元，其51%股份現(xiàn)由恒大地產持有，剩余股份由中國鐵建持有。

觀點新媒體了解到，2021年度，恒大置業(yè)（深圳）有限公司營業(yè)收入202.46萬元，凈利潤-2.48億元，所有者權益44.42億元。

“成也蕭何，敗也蕭何”，恒大在深圳的舊改項目儲備及發(fā)展?jié)摿?，曾促使中國鐵建與其聯(lián)手合作。到頭來，恒大爆雷后，隨之而來的項目停滯，也導致雙方合作走到了終點。

從合作到“分手”

雙方的合作最早可以追溯到2019年，彼時中國鐵建與恒大集團迎來合作“甜蜜期”，雙方圍繞工程建設、房地產開發(fā)、投融資、新興業(yè)務、物資物流等領域開展廣泛合作，并在新聞通稿中宣稱“開創(chuàng)了央企和民企合作的雙贏典范”。

此次合作，中國鐵建是沖著深圳舊改項目去的。深圳的土地招拍掛市場并不是恒大獲取項目的主要途徑，入局舊改才是其主攻方向。彼時恒大對外披露，在深圳已儲備的城市更新項目超過40余個。

對于持有恒大置業(yè)（深圳）49%股權一事，中國鐵建曾于今年3月底回應投資者：“恒大置業(yè)是項目公司，這屬于項目開發(fā)過程中的正常投資?！?/p>

恒大集團在爆雷后，深陷債務泥潭無法自拔，而項目公司恒大置業(yè)2021年也虧損2.48億元，最終中國鐵建選擇了掛牌轉讓，標志著這對“央企和民企合作的典范”終迎“分手”。

據(jù)市場人士向觀點新媒體透露，由于債務問題，恒大在深舊改項目進度普遍處于停滯狀態(tài)。

其中最大的項目為恒大深圳灣超級總部項目，項目總建筑面積34.3萬平方米，建筑高度400米，地上71層，地下6層，原計劃于2024年竣工，目前仍處于停工狀態(tài)。

而龍華恒大時代之光項目，目前地下車庫建設完畢，但工地進展慢。該項目確認實施主體為深圳市馨喬實業(yè)有限公司，為中融國際信托有限公司下屬企業(yè)，而中融信托與恒大集團一直保持著密切合作關系。

也許正是因為恒大在深舊改項目進展緩慢、甚至停滯，才成為壓垮此次合作的最后一根稻草。

為化解債務壓力，恒大曾計劃出售約1200億元資產，包括在深圳的舊改項目。包括金茂的股東中化控股，華潤置地，以及深圳國資委旗下深圳人才安居集團、深業(yè)集團等均曾傳出與恒大接洽項目的消息。但恒大與買方最終未談妥，鮮有后續(xù)進展。

恒大在深舊改

前些年樓市景氣的情況下，恒大全國性的大規(guī)模擴張，給它帶來利潤的同時也制造了負債壓力。而償還這部分負債需要一個較為漫長的時間周期。

以舊改為例，根據(jù)2021年半年報，恒大集團共擁有舊改項目146個，其中大灣區(qū)131個，深圳區(qū)域62個。其中已立項的項目有21個，主要分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)。舊改項目規(guī)劃總建筑面積達848.89萬平方米。

觀點新媒體不完全統(tǒng)計，恒大目前已經在深立項的舊改中，5個項目已開盤，7個處于簽約收樓階段，3個項目已拆平無動工，5個項目處于專規(guī)計劃階段，1個項目處于停工狀態(tài)。截至目前，還未有恒大在深舊改項目被轉讓的公開消息。

根據(jù)深圳房地產信息顯示，目前已開盤的坪山恒大城項目，已售740套，在售1277套；此外，龍華恒大時尚慧谷項目于2018年06月開盤，福田恒大珺睿大廈項目也于2021年5月開盤，預計2023年下半年交房。而龍崗的龍城愛聯(lián)舊村改造項目恒大城市之光，已經售罄。

除了上述小部分早期開工、現(xiàn)已開盤的項目，恒大大部分舊改項目仍推進相對遲緩，停留在簽約交樓階段、規(guī)劃專規(guī)階段及已拆除空地階段。

此外，恒大準備申報卻未立項舊改項目也數(shù)量眾多，包含例如羅湖建設集團大院項目，東碧波項目、蔡屋圍紅寶路項目、新橋上寮項目、龍華油松項目，塘前項目、龍崗前進村項目，廈村項目，大坡頭項目葵涌三溪項目、大鵬王母項目、大鵬鶴藪項目等等。

舊改本就是風險與利潤的博弈。恒大從2011年進軍深圳，重點布局深圳、臨深、大灣區(qū)的舊改項目，再到去年爆雷導致在深圳項目停滯，十多年間從高峰到低谷，陷入了被動局面。深圳以外，今年年初東莞本地媒體披露，恒大在東莞的主要舊改均尚未出現(xiàn)股權變更。

據(jù)了解，恒大目前力爭“保復工，保交樓”，在深圳的四個入市項目“坪山恒大城”、“恒大都會廣場”、“恒大錦苑”、“恒大珺睿大廈”目前均已復工。

按照許家印曾提出的目標，恒大今年要保交樓約7000萬平方米、約60萬套，相當于所有保交樓項目中近半要在年內實現(xiàn)交付。

關鍵詞： 中國鐵建 恒大集團 有限公司