文/樂居財經(jīng)徐酒眠

混改引入民資股東、更名城市運(yùn)營服務(wù)、調(diào)整人員架構(gòu)……

醞釀多時，6月10日，中湘美好城市運(yùn)營服務(wù)股份有限公司（簡稱“中湘美好”）正式向港交所遞交了招股書，中金公司為其獨(dú)家保薦人。

意料之中。事實(shí)上，早在兩個月前中湘美好就對赴港IPO作了“預(yù)熱”。

4月11日，根據(jù)證監(jiān)會披露，中湘美好境外首次公開發(fā)行股份申請已獲接收材料。彼時，中湘美好離遞表就已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

與大多數(shù)物企的業(yè)務(wù)劃分不同，中湘美好的三條業(yè)務(wù)線分別為城市運(yùn)營服務(wù)、城市生活服務(wù)，以及城市更新服務(wù)，主打“城市服務(wù)”特色牌意圖明顯。不過，在上市、遞表的物企中，中湘美好的規(guī)模、營收等基本面并不突出。

資本對物業(yè)的熱情下降，2022年時間進(jìn)度條將近過半，今年以來拿到港交所通行證的物企僅有4家。

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，目前遞表等待上市的物企已有9家，中湘美好能否憑著這張“城市服務(wù)”的特色牌獲得資本的側(cè)目與投票，還是一個未知數(shù)。

混改引戰(zhàn)2家民營股東

中湘美好前身前身為湖南建工物業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“湖南建工物業(yè)”），成立于2016年1月20日。一年后，2017年3月，湖南建工物業(yè)舉行品牌發(fā)布會，正式官宣掛牌成立。

而追溯其最早的歷史，是2003年1月，其主要經(jīng)營的附屬公司之一興發(fā)物業(yè)管理成立。

成立后的湖南建工物業(yè)可謂是實(shí)打?qū)嵉膰Y背景，彼時由湖南建工集團(tuán)全資持有，而湖南建工集團(tuán)則由湖南國資委控股。

籌謀上市，步入2020年底，湖南建工物業(yè)就已經(jīng)有了苗頭。擴(kuò)股增資，廣撒英雄帖，湖南建工集團(tuán)開始為湖南建工物業(yè)招攬實(shí)力強(qiáng)勁的戰(zhàn)略投資者。

2020年11月，湖南建工集團(tuán)在湖南省聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，擬通過增資的方式，為全資子公司湖南建工物業(yè)尋找新股東，擬募集資金金額不低于680.2萬元，新增股東持股比例為5%-20%。

五個月后，2021年3月30日，湖南建工物業(yè)與兩家民營企業(yè)順利“聯(lián)姻”，并舉行了增資擴(kuò)股簽約儀式。

這兩家民營企業(yè)分別是廣東豐樂集團(tuán)有限公司（簡稱“廣東豐樂”）、湖南愛拼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“湖南愛拼”）。其中，廣東豐樂所出的注資額為1520萬元，湖南愛拼的注資額為760萬元。

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對于這份遠(yuǎn)超預(yù)期的注資所得款“嫁妝”，中湘美好在招股書中表示，用作補(bǔ)充集團(tuán)的一般運(yùn)營資金。

廣東豐樂與湖南愛拼注資完成后，中湘美好服務(wù)混改的“靴子”終于落地，其IPO前的股權(quán)框架也搭建完成，分別由湖南國資委旗下的建工控股通過建工集團(tuán)持股85%，廣東豐樂與湖南愛拼分別持股10%、5%。

資料介紹，廣東豐樂成立于2011年3月8日，注冊資本3億，實(shí)繳資本1.4億。廣東豐樂的業(yè)務(wù)涵蓋能源、城市更新、實(shí)業(yè)投資控股、醫(yī)療健康、綠新農(nóng)業(yè)等。官網(wǎng)介紹其為一家多元發(fā)展的產(chǎn)、商、融綜合實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。

2019年9月，廣東豐樂成為增城石灘塘口村改造項目合作企業(yè)，據(jù)報道，這個項目投資總金額約為50億元。2020年4月，其又拿下了增城石灘葵湖村15億舊改項目。

穿透股權(quán)，廣東豐樂由張大林、鐘偉新分別持股占比84%、16%。

相比于廣東豐樂曾在廣州舊改中小小“出圈”，湖南愛拼的名氣則小了不少，其成立于2003年12月4日，注冊資本6000萬元，實(shí)繳資本2000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，由趙武波、趙偉波，以及趙巧名分別持股占比40%、40%，以及20%。

此外，廣東豐樂、湖南愛拼各自承諾，在IPO完成后的一年內(nèi)，不會將中湘美好的股權(quán)出售給任何人。

2021年12月29日，湖南建工物業(yè)完成改制后，正式更名為了如今的中湘美好。

毛利率低于行業(yè)均值

背靠國資委，有著先天優(yōu)勢的中湘美好服務(wù)，其基本面在行業(yè)中卻并不算突出。

招股書披露，截至2021年12月31日，中湘美好服務(wù)在管總建筑面積約950萬平方米，在管132項物業(yè)。其在管面積在目前已上市的物企中處于后置位。

中湘美好的收入主要來自城市運(yùn)營服務(wù)、城市生活服務(wù)、城市更新服務(wù)。

其中，城市運(yùn)營服務(wù)主要包括為政府機(jī)關(guān)大樓、學(xué)校、醫(yī)院、公共場館及市政基礎(chǔ)設(shè)施等公建物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)；城市生活服務(wù)主要包括為寫字樓、商業(yè)綜合體、文旅街區(qū)、酒店及食堂等商業(yè)、住宅物業(yè)提供的管理服務(wù)及增值服務(wù)；城市更新服務(wù)主要包括物業(yè)、小區(qū)的修繕、升級以及電梯銷售、安裝及維修。

按照地域劃分，中湘美好的收入大部分來自湖南省，客戶包括湖南省的地方政府、公共事業(yè)單位及國有企業(yè)，在管物業(yè)包括湖南省地質(zhì)博物館、湘西自治州人民醫(yī)院、岳麓書院、長沙軌道三號線等。

2019年-2021年，中湘美好服務(wù)的總收入分別為3.17億元、3.78億元、4.2億元，三年營收復(fù)合年增長率約為15.1%。

對應(yīng)期內(nèi)，城市運(yùn)營服務(wù)收入占比分別為29.1%、38.2%、49.1%；城市生活服務(wù)的收入占比分別為19.6%、19.5%、29%；城市更新服務(wù)的收入占比分別為51.3%、42.3%、21.9%。

三條業(yè)務(wù)線中，城市生活服務(wù)的毛利率相對較高，2019年-2021年分別為31.5%、29.8%，以及40.3%。

不過，近三年，中湘美好服務(wù)的城市生活服務(wù)營收，在總收入中的占比一直為最低，因此對整體毛利率的拉升作用并不明顯。2019年-2021年，中湘美好服務(wù)的整體毛利率分別為20.6%、21.4%，以及23.7%。

放在物管行業(yè)，中湘美好服務(wù)的毛利率水平偏低。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，目前披露2021年財報的49家港股物企，整體毛利率均值約30%。其中，僅有9家物企的整體毛利率低于25%。

上市前突擊高額分紅5170萬

與大多數(shù)物企一樣，遞表前中湘美好服務(wù)也進(jìn)行了高額派息。

招股書披露，截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好分別宣派及批準(zhǔn)股息約為150萬元、160萬元及5170萬元，三年派息總額5480萬元。

其中，2021年度的派息分紅額分別是2019年度的34.4倍，2020年度的32.3倍。截至遞表，其股息已全額支付。

而截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好的整體凈利潤率分別為7.5%、7.9%、8.9%，對應(yīng)期內(nèi)的溢利分別為2380.3萬元、2969.8萬元、3741.4萬元。

據(jù)此計算，2019年-2021年，中湘美好服務(wù)的派息率分別為6.30%、5.39%、138.2%。遞表前2021年的突擊高額分紅超過了全年凈利潤收入。

一邊是大方派息分紅，另一邊卻是非控股權(quán)益股東的凈利潤虧損。招股書披露，2019年-2021年，中湘美好服務(wù)權(quán)益股東應(yīng)占利潤分別為2371.6萬元、3019.5萬元，以及3747.1萬元，非控股權(quán)益股東的應(yīng)占利潤分別為8.7萬元、-49.7萬元，以及-5.7萬元。

此外，招股書披露，中湘美好董事會由9名董事組成，包括5名執(zhí)行董事、1名非執(zhí)行董事、3名獨(dú)立非執(zhí)行董事。

“一把手”吳湘海今年54歲，擔(dān)任中湘美好服務(wù)執(zhí)行董事、董事長及黨委書記。招股書介紹其于物業(yè)管理行業(yè)有逾24年經(jīng)驗，其自2003年興發(fā)物業(yè)成立便加入管理，先后擔(dān)任副總經(jīng)理及總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)運(yùn)營。

余下四名執(zhí)行董事中，三位是2021年8月之后才加入中湘美好服務(wù)。

51歲的李立于2021年8月獲委任為董事，負(fù)責(zé)公司行政、人力資源、財務(wù)工作，聯(lián)系興發(fā)物業(yè)管理和湖南電梯。

李立加入一個月后，2021年9月，47歲的歐艷梅獲委任為職工董事，主要負(fù)責(zé)主持公司工會工作，協(xié)助經(jīng)營工作，聯(lián)系七星酒店管理及湖南環(huán)境科技。

2021年12月，38歲的成大超獲委任為董事，負(fù)責(zé)本公司董事會秘書事宜，協(xié)助董事長做好公司改革改制、股東會、董事會工作。